巨大库存如何消 消费需求合理释放

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据数据统计，截至2015年11月底，50个典型城市新建商品房待售面积为3.73亿平方米,全国整体商品房待售面积则达6.96亿平方米，如果算上在建未售面积和待开工面积，房地产库存形势严峻。如此巨大库存该如何消呢？
  释放合理消费需求
  住有所居,是一个家庭享受城市文明的基础;建有所售,是一方楼市健康发展的指针。在化解房地产库存的征程上,足够庞大且合理的自住型消费需求显然必不可少。
  事实上,进一步释放住房需求的号角已经吹响。前不久,国家发改委主任徐绍史表示,要制定实施1亿非城镇户籍人口在城镇落户方案,落实户籍制度改革方案,加快农民工市民化,满足新市民住房要求,稳定房地产市场。他强调,地方特别是三四线城市的商品房库存压力还比较突出,各地发改委要抓紧推动制定化解库存方案,发展住房租赁市场,释放刚性需求和改善性需求。
  目前我国楼市供大于求的情况其实主要集中在三、四线城市。未来,如果把原来针对城市人口和公务员的"两限房"和经济适用房也向农民工群体开放,同时着力提高农民的收入,则将非常有助于其购房需求的释放。
  房企要在供给侧做调整
  中央经济工作会议明确表示,要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。与此同时,还要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。
  在去库存的背景下,房地产企业也应该在供给侧做一些结构性的调整,认真做好市场调研,搞清楚高端精品需求、中端改善型住房需求和基本居住型需求分别有多少,然后进行精准供应,而不是盲目大建"奢华楼盘"或"概念楼盘"。
  “吸引力落差”不容忽视
  一边是北上广深等一线城市人口压力突出,房价屡屡攀升;另一边则是不少三四线城市“房比人多”,供求严重失衡。在去库存这个大命题之下,各地区经济发展程度和社会治理水平不均衡造成的“吸引力落差”亦不容忽视。
化解房地产库存还应注意三个方面的制度性问题：一是要做好卫星城和城市带规划,借鉴纽约、东京等地经验,在规划上充分重视一线城市周边地区的吸引力建设;二是进行户籍制度改革,将“户口”这一制约因素取消,从而有利于人们形成买房或长期租房的预期和需求;三是把房地产税等改革方向与楼市去库存有机结合起来,在充分权衡“去库存”、“稳增长”、“拓税源”等因素的基础上,缓步推行房产税征收。shqianyy