2015二手房年刊（一）：来自政策面的鼓励

房产小达人

2015年二手房市场整体表现优于新房市场，这主要是得益于政策和基本面的叠加影响。“330新政”放松二手房营业税，大幅降低上海二手房交易成本。

同时，房贷政策的松动有利于改善，使得积压已久的改善型需求集中释放，市场上出现了大量卖旧换新的二手房交易。另一方面，二手房市场集中于发达城市，这些城市大多基本面良好。因此，在今年政策回暖的大背景下，二手市场表现突出也在情理之中。

330新政关怀，二手房市场比新房市场更强劲

由于一线城市的二手房成交量已经超过新房，二手市场“330新政”后的强劲反弹带动了新房在内的整体市场走高。这也是促成全年一线城市表现跑赢大市的基本原因。

从12个重点城市表现来看，相较于去年，2015年的二手房成交量有大幅增加，尤其是“330”以后，每个月的成交面积都大大超出去年底的年度高位。

总体来说，2015年开年以来，二手房成交量增长显著。同时，在多数重点城市，二手房的房价涨幅高于新房涨幅。

重点城市究竟要跑量，还是要跳价？

从月度走势来看，多数重点城市房地产市场整体回暖，新房和二手房同比成交面积在大多数月份都是增加的，但二手房市场却有更突出的表现。从图表中可以清楚地看到，几乎所有重点城市二手房成交面积增长率都要高于新房，二者大都是从“330”公布后的次月开始拉开差距，广州虽然迟缓了一些，其二手房增长率也在8月份以劲猛的势头超越的新房。

“量在价先”，城市成交量的暴增通常会带来房价的上涨。2015年初以来，各地房地产市场回暖。在新房市场，70城房价指数环比增长的城市持续增长，至年末已有一半左右的城市环比持续增长，重点城市房价增长的比例更高。而与新房相比，上海二手房房价的涨幅甚至更大。比较六大重点城市一、二手房房价，不难看出多数城市的二手房的价格涨幅都超出新房。

之所以一线城市在“330新政”后表现强于其它城市，主要在于市场基础差异，即一线城市二手成交已超过新房，成为市场主流。而同期很多二线城市二手占比仍不足30%。

深圳二手房房价或受阻于租金回报率

拥有成熟活跃的二手房市场，是整体市场得以快速发展的基础。二手成交可以带动住房资源的流动，优化分配，并与新房市场形成互动，以满足各类不同的住房需求。在此轮楼市回升中，二手市场成熟的城市表现整体优于其它城市。而从更长的周期来看，二手市场的发展程度也是一个城市房地产市场成熟的标志。

与上海新房市场不同，二手市场存在两个价格指标——售价和租金。两者之间的对比关系，通常可以反映楼市投资价值与使用价值的的差异。由于背后的驱动原因不同，有时这两个指标的变化是不同步的。

2015年初以来，除了深圳外，其他城市的租金回报率总体平稳，显示房价的上涨幅度与租金相当，市场需求支撑比较稳定。而深圳的租金回报率却从年初一路下降，截至11月底，仅为1.8%，反映出房价上涨过快，未来支撑变小。未来深圳房价的上涨阻力会越来越大。Shhuang44ss