武侯新城一房难求！“改善型”办公需求亟待满足！

快乐的日子

     提起武侯新城，不熟悉的人很难将其与“商务区”联系起来。然而随着“产城一体”推进，人口激增，其对办公物业的需求扩大、要求也不断提升，供不应求已是常态。
     据了解，五年后区域内入市土地累计将达4002亩，政府对武侯新城的重视不言而喻，预计未来将持续加大投资力度，基础建设也会进一步完善。那么，目前写字楼供不应求的窘境是否也会随之得到解决？
     “有办公无商务”       
      武侯新城写字楼严重供不应求
     近十年来，成都“造城运动”此起彼伏。
     “我们将重点发展以总部经济为引领的现代商务商贸业、科技研发服务业、新兴房地产业、都市休闲旅游业，全力打造‘创新引领、开放高效、产城融合’的国际化科技产业新城。”武侯新城管委会主任唐毅的话，概括了区域“产城一体”规划实质。



     时至今日，武侯新城产业发展硕果颇丰：围绕“3主导+1特色”现代产业体系，区域内已有近5000家企业入驻，其中包括联想、中石化等5家世界500强名企和川大智胜、利君股份等12家上市公司的总部或区域总部。同时，区域城市建设也日新月异：“今年，两条横跨三环、连接武侯新城的出入城通道将通车，四纵四横”交通路网成型，规划有地铁3、9、10号线等，今后8分钟内可达双流机场，20分钟便能直达天府广场。去年还被定位为大武侯三大“百亿商圈”之一。

     成效无可厚非，我们却不能不正视区域一大“顽疾”：写字楼严重供不应求。据初步统计，武侯新城人口高达百万，其中大部分来自产业园区和入驻企业，这就对办公物业提出了巨量需求。这部分人又多为居区域主流的IT、科研、金融行业从业者，收入普遍处于中上游水准，对办公条件的要求也相对较高。

     然而面对越来越“挑剔”的客群。过去几年里，武侯新城一直存在“有办公，无商务氛围”的情况，“拿得出手”的办公物业屈指可数，位于武侯工业园内的西部智谷是其中的典型代表。

     在武侯科技园经营金融服务公司的张先生表达了他的失望：“几年前就想换办公室，看来看去都不尽人意。最近都在说改需，我们也需要‘改善型’写字楼。在这边，这样的物业真是一房难求！”“面包”断货概因“面粉”紧缺，那么，即将组团面市的土地供应是否能缓解这一矛盾？
     商业用地占比低
      新增土地供应恐“杯水车薪”
     从《武侯新城2016年拟推土地计划》中，我们了解到：在近750亩即将亮相的土地中，纯商业用地仅161.8亩，商业兼住宅用地73亩，住宅兼商业用地111.8亩，就算按极端情况（商业兼住宅用地中，商业占100%；住宅兼商业用地中，商业占比达规定上限）计算，商业用地总面积约250亩，占比仅1/3 。




  （数据来源：武侯新城投资促进部）
     业内人士普遍认为，成都土地长期处于“供大于求”状态。在中成房业发布的《2015年成都房产市场年报》中，我们发现了例外：大成都有三个片区去年土地成交量超过供应量，武侯区就是其中之一。


  （来源：中成房业）

     从上图中不难看出，武侯区全年平均楼面地价居全市之首，超过5500元/㎡。事实上，去年成都成交单价、总价最高的TOP10榜单中，武侯区分别独占3席和4席。锐理数据《2015年成都房地产市场年报》显示：去年武侯区土地成交平均溢价率高达67.95%，居全城榜首。



    （来源：锐理数据）
     高楼面地价、高溢价率拿地现象比比皆是，再考虑到供不应求的常态，足见开发商对武侯区土地的渴求程度。“面粉”需求高企间接体现了“面包”的供需失衡。

     西南财经大学经济学院副教授、财经专家刘璐指出：“总体来看，成都市场上写字楼供大于求，但存在局部性稀缺。武侯新城片区专业市场多、人口密度大，商贸需求较高，急需写字楼供应。”面对日益膨胀的办公需求，预计年内推出的总量不到250亩、分布有些零散的土地，恐怕会是“杯水车薪”。
     改善型写字楼缓解矛盾
      “价值洼地”投资前景可期

     房地产市场如同热动态系统，在非稳定状态下总会发生涨落，趋向平衡。近几年，武侯新城出现了一些地段优越、办公条件较好的城市综合体，如位处武侯大道的城置·汇点，项目自推出后一直备受关注，销量一路飘红，去年更是领跑成都写字楼市场。

     城置·汇点的走俏证明了一点：区域内办公置业需求与租赁需求同样旺盛。

     西部智谷黄建感慨道：“最近前来咨询的客户里，打算买写字楼的比想租的还多，我都不好意思跟别人说已经‘变售为租’了……”“现在经济形势不理想，有点钱的人都会考虑怎么安置资产，股市太伤，还是房地产稳妥。在武侯新城办公的公司很多都是中小企业，对他们来说，写字楼也是资产，而且是保值率很高、升值空间可期的资产，在目前的市场环境下，买比租更划算！”某数据机构分析师评论。

     就目前来讲，武侯新城仍是武侯乃至整个成都的价值洼地。有专家认为：“武侯新城是主城区商业的延伸地带，也是连接主城区与新兴航空港商业区的重要节点，值得期待。”企业主选择购买写字楼，很大部分也是出于对“洼地”价值的肯定。

     组团级土地接连入市，也说明了政府对区域的认可，预计今后还将在规划、建设中有所倚重，“价值洼地”名副其实，商业地产投资前景可期。

     目前，虽然有城置·汇点为代表的“改善型”办公物业的出现，但是对于武侯新城尚未被满足的办公需求来讲仅仅只是杯水车薪，区域内优质办公物业极为稀缺，同时武侯新城今年入市的土地中商业用地的占比依然较低，我们不难预见，未来五年内供不应求的局面还会继续上演。因此，在武侯新城这个区域，“改善型”办公物业可谓是广阔的蓝海。