申城楼市最严新政初效如何呢？

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上周五3月25日，上海楼市“收骨头”新政出台。其中一个颁布了9条政策，而这也被称为“沪九条”。那么最严新政出台了到底初效是如何的呢？
　　房价遭遇“供应端、需求端”两头夹击
　　新政从供应端与需求端两头夹击房价的意图明显。比如，商品房用地增加169公顷，商品住宅一年供应量两三百公顷。对此，上海城市房地产估价有限公司数据研发部项目主管邵明浩指出，这几年商品住宅用地供应一直不断减少，如果土地增加量多一点，对于减少开发商抢地，降低溢价率有帮助，有利于平抑地价。因此，他指出，房价短期会有波动，主要是近三个月涨得太凶，短期回调一点是好事情。
　　此外，需求端的门槛提高。比如二套普通商品房的首付款的比例不低于50%，二套非普通商品房首付款的比例不低于70%。二套房首付比例在现有4成的基础上提高后，抬高了购房者或投资客进入市场的门槛，降低了投资客利用房贷投资房产的 杠杆作用。未来二套房贷首付比例提高政策对于首次改善这类人群影响最大，导致这部分需求后置。
　　以一套总价420万的房子为例，首付比例提高到5成甚至7成之后，首付款需要多交42万元甚至126万元，二套房门槛有所提高。
　　中介开始急速电话拓客，因为有二手房业主心态开始出现转变，长宁区甚至出现直接降价20万抛售的情况。
　　成交量短期将下降
　　业内对于新政执行力度有所担忧。比如按照2015年最新每套成交总价来算，上海普通商品住宅内环内只占2%，内中环占8%，外环以外占到31%，外环外能够买到普通住宅的只能到金山、临港、青浦、奉贤，还有崇明这样的郊区。换言之，除了上述这些，都是非普通商品住宅，二套房首付比例都要提升至70%。因此，业内人士预判，当政策执行几个月后，势必会误伤不少购房群体，届时上海必然会调整普通住宅标准。
限购的政策对非户籍人员来说影响较大，社保年限的提高影响的人群占当前上海流动人口的7%，如果计算中间曾出现社保断交的人群，影响的人群会超过7%。
业内预计，短期来看，新政确实将有效抑制需求，毕竟相比1400万的本地人口来说，980万的外地常住人口才是上海楼市刚需的最大来源。收紧外来常住人口的限购“口子”，一方面可大幅降低需求基数，另一方面也有助于稳定上海中小户型住房产品的销售价格。
并且多家房企营销负责人表示，暂时不会以价换量，但在首付支付周期上会根据客户实际情况有一定的宽松政策。shqianyy