南京法院判决：小区车库归全体业主……近日，一篇名为“全国首例小区车库之争一审落槌”的文章刷爆朋友圈，这令不少业主群都为之沸腾，但实际情况是怎样呢？原来，这个被疯传的判决早已撤销，而最终判决却与之相差甚远。小区停车位到底属于业主，还是开发商？
>>网传：车库之争法院判归业主
网络疯传文章的核心内容为：本月12日，就南京星汉城市花园小区地下停车库之争案件， 南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业委会管理，全体业主享有地下停车库的权益……业内人士称，此案判业主获胜，在全国还属首例。
>>真相：案件属实，但一审判决撤销
因小区车库的归属涉及众多业主利益，该文章瞬间被疯狂转发。然而，鼓楼区法院很快发出声明，称“此判决并未生效”，车库权属问题应以生效判决为准。原来，上述文章并不假，只是该判决发生于2003年。 一审宣判后，星汉公司不服提起上诉，南京市中级人民法院经审理，认为原审查明事实不清，裁定：撤销原判，发回重审。
>>结局：开发商支付业委会50万车库出售款
经重审， 鼓楼法院认为，星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，超规划建设的23个车库应属业主共有。
因开发商应移交的5个车库已出售， 2014年9月，鼓楼法院作出重审判决：判令星汉公司给付业委会车库出售款50万元。业委会称对小区全部车库均有所有权的要求，法院并未予以支持。
●专家释疑
>>车位归属到底该如何认定？
这个被推崇为“典范”的案例为何改判？北大法学院学者娄建波表示，该案一审发生在物权法颁布之前，而2007年出台的《物权法》实际已经明确，规划用于停车的车位、车库属于开发商，只有占用业主共有的道路或者其他场地用于停车的车位，才属于业主共有。
◆如何辨别停车位产权？
停车位之困，并非某个城市的个案，在全国各地都存在争议。西北政法大学教授肖福禄表示，停车位有很多种：地上、地下、人防工程，性质不同、权属不同。
>>在小区房屋销售时未按公建面积公摊，具有规划许可证的地下停车位的产权应归开发商所有。
>>若开发商在卖房时已将地下停车场按公建面积分摊给小区业主的，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权售卖或出租。
>>由人防工程改建的地下停车位，办不到产权，开发商也无权出售。
◆消费提醒： 开发商未确权车位不能买
一般来说，如果开发商没有将停车位进行初设登记确权，就意味着没获得预售许可证和产权证，是不可售卖或出租。
部分楼盘以租代售的形式变相“售卖”人防停车位，这一般不受法律保护。注意：《车位租赁协议》中，租赁时限最长只有20年，而非70年。
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发表于 2016-4-12 09:02
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