营改增”后怎样买卖房屋

一朵小蘑菇

营改增”后怎样买卖房屋

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据【四川日报】报道： 4月25日，财政部、国家税务总局发出通知，明确“营改增”后二手房计税依据——契税成交价不含增值税。那么5月1日“营改增”正式实施之后，消费者在买卖不动产过程中应该注意什么问题？规避哪些风险？     A：购买新房缴纳契税会减少      “个人购买新房所缴纳的税款主要是契税，虽不属于营业税范畴，但因‘营改增’之后对购买新房计征契税的成交价格不含增值税，个人购房者缴纳的契税在房屋总价不变的前提下会有所下降。比如，原来100万元购买的新房，按照100万元×3%=3万元计征契税；‘营改增’后如果房屋总价仍为100万元，那么按照100万元/（1+5%）×3%=2.86万元缴纳契税，就节约了1400元。”成都市新都区国税局政策法规科科长周鸣扬告诉记者，最近有购房者反映“开发商通知他们尽快办理接房手续，否则在5月1日‘营改增’之后将不能及时开具（原营业税）不动产发票，开具（交增值税）发票的具体时间需以政府确定的时间为准”等问题，这主要是开发商找了一个理由让购房者尽快去收房，开发商给购房者出具不动产发票不会受“营改增”的影响，国税部门会提前做好增值税发票测算和库存，及时依法为房地产企业提供足额发票。     B：买卖二手房 双方均可少交税      “最近，有关‘营改增’之后买卖二手房税费会增加的传言等，成为部分中介炒作的噱头，导致部分购房者赶在5月1日前办理二手房交易手续。”周鸣扬说，“确保所有行业税负只减不增”是政府对此次“营改增”的承诺，按照国家政策规定，二手房交易的税款无论在“营改增”前后纳税义务人均为卖方，而“营改增”之后个人销售二手房税收负担不仅不会增加反而会下降。例如，在成都出售不足2年的二手房，假设附加总费费率为12%，房价暂定为100万元。“营改增”前，出售二手房要缴纳的营业税为100万×5%=5万元，附加总费为5万×12%=0.6万元，营业税及附加总费合计为5万+0.6万=5.6万元；“营改增”后，出售二手房要缴纳的增值税为100万/(1+5%)×5%=4.7619万元，附加总费为0.5714万元，增值税及附加总费合计为4.7619万+0.5714万=5.3333万元，相比“营改增”前少缴2667元。     C：买卖商铺写字楼 税费也会下降      “住宅、商铺、写字楼等均属于不动产，税费交易原理相同，凡是不动产交易在‘营改增’前后所要缴纳的税费变动情况，可参照商品房。一是个人直接向开发商购置新商铺、写字楼所缴纳的契税虽不在‘营改增’范围，但计征契税的成交价格不含增值税，所以和新房一样，在房屋总价不变的前提下缴纳的契税会有所下降；二是个人在二手市场购置商铺、写字楼，所缴纳的税费类似二手房交易税费会有所下降，但需要注意的是，目前二手房（住宅）在‘营改增’前后均有2年以上免营业税的优惠政策，而商铺和写字楼则没有免税政策。”周鸣扬说。“‘营改增’后，4月30日前开工的房地产项目按5%的征收率缴纳增值税，和营业税相同，由于增值税是价外税，在税基上要除以（1+5%），算下来房地产企业会减负；而对5月1日后开工的房地产项目，则按照11%的税率缴纳增值税，看起来税率增加，但却可以抵扣企业在购买生产设备和原材料环节所取得的增值税专用发票税额，有利于企业更新设备、转型升级、降低税费。”成都兴旺宝房地产开发有限公司会计胡建国认为：“国家财税体制改革对于助力供给侧改革、房地产去库存有着重要意义，‘营改增’后房地产企业支付的土地出让金将扣减当期销售额，可降低企业的税收负担。”     D：注意：“退税电话”多是诈骗      “针对部分房地产企业和购房者关于5月1日后能否及时开具增值税发票的担忧，我省财税部门已建立联席工作机制，制定征管业务衔接方案。”杨岷锦告诉记者，按照总局统一部署，各地国税机关在3月中旬已完成“营改增”纳税人交换清分工作；4月底完成“营改增”纳税人确认、税控系统使用、发票供应等准备工作，确保“营改增”纳税人从5月1日起顺利开具增值税发票，从6月1日起成功办理增值税纳税申报，新旧税制平稳转换。因此，各个房地产企业和房产交易者不必担心5月1日后会出现“开票难”问题。“目前，有关‘营改增’之后的传言甚多，给市场造成了一定不良影响。”杨岷锦说：“一方面，消费者要相信政府此次税改的目的是‘所有行业税负只减不增’，是释放改革红利，对大众消费者是有利的；另一方面，要及时学习掌握国家税收政策，权威渠道是财政部、国家税务总局的门户网站、官方微博微信以及中国税务报；第三是不轻信传言，比如有关国税局购房退税的电话大多是诈骗，宣称‘营改增’之后税负增加的消息多为不实炒作，消费者可及时拨打12366纳税服务热线或向当地税务部门求证，维护自身合法权益。”     E：律师说法：“税费转嫁”法理允许      “在日常房屋买卖中，房屋价格与税款有密切关系。”四川勤证律师事务所律师何凯说，根据相关法律法规，在房屋买卖中的税费应由出卖方和买受方各自承担相应的部分，但在实际房屋买卖合同中，通常约定房屋交易产生的税费由买受方承担，但税务局所出具的票据名称还是原业主的。      他认为，这种“税费转嫁”行为表面上看似不太合理，但其实背后体现了民法中意思自治的基本原则，这也是合同法中的基本原则之一。首先房屋交易双方的这种约定并不违反相关法律、法规的强制性规定。虽然我国税收法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了税种、税率、税额及纳税义务人，但是并未对实际由谁缴纳税款作出强制性或禁止性规定。因此，只要是双方真实意思表示，其由买受人支付交易税的约定认定为有效；另外，房屋的价格也是双方协商后约定的，倘若买受方不同意承担税费，那相信出卖方也会将相应的税费加到总价格中，其结果只能是交易价格上升，所以无论从法理还是情理上讲，这种“税费转嫁”行为都是可行的。（摘自：四川日报）