物管与业主矛盾频发 症结究竟在哪里

起名不要太刻意

近年来，随着巴城住宅小区增多，业主投诉物管不作为、乱作为等的电话从未跌出晚报热线前三，物管方面也是满腹苦水。

对此，晚报曾多次关注并报道，相关部门也曾提出解决方案。而时至今日，为何矛盾越发突出，问题究竟出在哪里，物管和业主之间到底能不能和谐共处？近日，晚报记者就此再次进行了走访。

小区管理规范有序

物业现状

业主物管相互埋怨矛盾直线上升

近年来，市民购房越来越重视物业服务，甚至成为一些购房者对住宅小区的重要考量因素。晚报记者从市房管局了解到，2000 年左右我市首家物业公司成立，截至目前，全市已有物业管理公司100 余家，从业人员从早期的10 来人到如今的3500 人左右。目前，我市物业管理已经覆盖了中心城区全部区域，如今的新建小区100%有物业，老旧小区70%有物业。然而，随着城市规模不断扩大和城区人口快速增加，业主和物管之间的矛盾也不断衍生。

晚报记者走访发现，对于小区出现的问题，业主物管都是满腹苦水。业主不满物管不作为或乱作为，物管抱怨管理费难收，业主不配合工作，才导致小区各项工作不好开展。

“ 物管不作为，小区居民召开业主大会要求解聘物管公司。”“物管形同虚设，小区环境脏乱差、安全隐患多。”“物管上班喝酒，还殴打业主。”“小区物管无物价局证明，收取高额费用。”近年来，不断有市民打进晚报热线，希望关注类似情况，7 月截至目前，业主向晚报反映小区物管不当的热线达40 条。晚报记者从巴州区房管局获悉，近几年，巴城涉及物业管理服务的矛盾纠纷呈直线上升趋势。

纠纷案例

墙面开裂找物管维修费用谁承担谈不拢

近日，巴城回风某小区业主郭女士告诉晚报记者，她家客厅墙面开裂，数次找物管希望解决，物管却称维修费应由业主自己承担。郭女士认为自己每月按时交了物管费，房子漏水维修费就该物管承担。双方协商无果，郭女士便称不再交物管费，她还打算向消协投诉。对此，该小区物管觉得很委屈。其负责人称，墙面开裂原因不明，物管出面维修是帮忙，不可能贴钱，根据相关规定，因房屋裂缝，墙面、楼顶、卫生间、厨房防水出现问题，由房地产开发商负责。

小区脏乱差业主物管都叫苦

在江北某小区，提起物管，业主吴先生一脸失望。该小区是某单位的集资房，以前各方面条件在巴城都名列前茅。而如今走进该小区，篮球场全被划成停车位，原来的闲置地被小区居民开垦成了菜地。“白天常有外面的车停在小区内，物管收停车费，而小区居民的车却没地方停，为这事已闹过几次矛盾。”吴先生说，此外，小区偷盗时有发生，存在清洁卫生差等问题，业主和物管已多次发生矛盾，甚至拒交物管费，但都没有改变这种状况。对此，物管方面也是叫苦不迭，称居民经常恶意拖欠物管费，不配合管理才让小区变成了现在的模样。

小区失管业主开会解聘物业

近日，巴城江南某小区业主尹先生打进晚报新闻热线，反映小区常年污水横流、垃圾遍地、电梯隔三差五就坏、车辆占用消防通道等情况。“每年按时交物管费，但小区环境一直没有改善。”尹先生等业主认为，物管费交得不值。目前，该小区已成立了业主委员会，计划另请物管。

该小区的情况与去年南坝某小区的情况差不多，由于物管长期不作为，去年一段时间南坝某小区垃圾成堆，监控设备和照明设备损坏也无人维修，外来人员随便进出，车辆停放不加管理，小区偷盗抢等事件频发……整个小区处于失管状态，业主投诉无果后，召开业主大会解聘了物业公司。

矛盾成因

物管服务不到位部分业主自律意识差

业主与物管之间矛盾频发，究竟是何原因？巴州区房管局物管科工作人员王东说，物业行业本质上是一种新兴的服务行业，在我市还处于初步发展阶段，企业数量少且发展不平衡。物业困境既有物管和业主主观认识存在差异的原因，也有客观环境带来的制约。

他介绍，我市物业行业存在着谁建谁管、建管不分的现象，没有形成企业和业主之间的双向选择和公开竞争的运作方式，导致物业行业服务不到位。同时，巴城多数物业公司资质等级较低，部分物业公司对管理服务定位不准，管理理念落后，物业人员从业素质有待提升等，不但影响了物业管理水平和业主的满意度，甚至还会加大物管和业主的矛盾，如某小区保安殴打业主。

晚报记者走访发现，除了上述原因，部分业主不配合物管工作，也在一定程度上加剧了矛盾的发生，如小区居民破坏公共设施、随意扔垃圾等。

如何破解

物业管理制度和方法需革新

对于我市物业行业现状，业内人士认为，只有从管理制度和方法上进行革新，才能解决根本问题。

首先，要加快完善物业监管体系建设，强化监管和协调职责。目前巴城物业公司资质审核、管理和业务指导分属三家，难以加强管理，所以需要各部门之间加强协调沟通。其次，要按照《巴中市物业管理条例》，对不法、不良物管企业严加打击，净化物业管理市场。再次，作为有偿服务行业，要在物业管理行业引入竞争机制，同时按照“建管分离”原则，打破自建自管体制，解决以往谁建设、谁管理造成的介入过晚、建管脱节等问题。还有，要健全物业管理法规体系，明确各级部门、开发企业和业主、物业管理企业的责任、权利、义务，以及相互关系，使物业管理有法可依、有章可循。

物管和业主多换位思考多沟通

对于物管和业主之间存在矛盾的问题，业内人士认为，问题的关键在于缺乏沟通和换位思考。对于物管方面来讲，要认识到物业公司只是受业主委托为其服务，不能凌驾于业主之上。同时，要加强自身建设，提高服务水平。而业主也应改变观念，理解物业公司作为服务行业，具有有偿服务的特点，要理解对方的难处，不要动不动就拒交物业费，迫使物业公司按照自己的意愿行事，同时也要接受物业公司合情合理的管理。只有业主和物业彼此了解、彼此信任、相互理解和包容，才能最终促成矛盾的解决，形成和谐、融洽的关系。

他山之石

用心服务相互信任     业主物管亲如家人

巴城丽景天城D 区没有其他小区常见的物管和业主对立场景，这得益于该小区的物业公司一直以来秉持的观点：理解业主，用心服务。

刚开始，进驻该小区的物业和其他小区物业一样，有些做法得不到业主理解，该小区物业负责人刘家林见此，要求工作人员用心服务业主。保安队每天要在小区巡逻近百遍；保洁队尽量将小区打扫得更干净；工程队每天要在电梯、照明、车库等单位巡逻到凌晨……“用心服务，才能取信于业主。”刘佳林介绍，作为有偿服务的行业，小区将物管费的98% 用在了小区建设和维护上，真正做到了取自业主、用于业主。“人心都是肉长的，我们全心全意为业主服务，业主看在眼里，自然也就积极支持我们工作。”刘家林说，有困难找物管，经过几年相处，业主和物管已经亲如家人。

（来源  巴中晚报  记者  石耀东）

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好多物业公司并不是通过业主委员会选举的没有发言权，而是开发商或利益方自己成立的，对实际业主是很不利的，交了物业费而不能享受货真价实的服务，反倒成了物业公司赚钱的工具。

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铁掌水上漂

巴中应该规范物业公司管理。可以设置民意测评模式。并且在年底的时候在电视台公布出来。

天明学海无涯

建议在业委会之外，在另行设立维权委员会，代表全体业主维护主人翁的权利

天明学海无涯

还要加强物业相关的立法，和法律的宣传，法律和道德之间有太多的灰色地带

酒夏秋VB52811W

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