成都商业“南涝北旱”：一个撑死一个饿死的局面还要持续好久？

小甘又

        当人人都晓得成都商业“过剩”的时候，这个模糊的兜底概念，或许，成都乃至全国商业地产的真实境况或许远比想象中更复杂。

        近日，网络盛传截止到今年4月底，成都商业用房存量已达到惊人的520.68万平米，按照当前的每月平均去化速度，需要至少167.78个月才能消化完毕。这样一组耸人听闻的数据，意味着即便在没有任何新增供应的情况下，也需要至少逾8年时间才能完成去化。

据房头条统计分布在微信、今日头条、网易、一点资讯的媒体平台数据和中成房业数据显示，截止本月底，成都市商业物业存量累计1356.6万㎡，环比下跌1.1%。其中高新区、新都商业存量处于前列，分别为182.6万㎡、166.7万㎡，分别占比13.5%、12.3%。

        据中成房业数据显示，8月商业成华区销量最大，销售2.7万㎡，占本月整体销售量的17.9%;成都市商业销量前三依次为成华区、高新区与温江，分别成交2.7万㎡、1.7万㎡、1.3万㎡，占比分别为17.9%、11.5%、8.8%。

        此前， 仲量联行已发布关于2016年上半年成都商业地产市场的报告显示，今年一季度，零售物业市场平均空置率环比就上涨了1.8个百分点，达到了8.9%。就空置率而言，由于上半年市场录得多个主力店调整闭店，其中包括NOVO关闭了其在万象城的门店，以及百佳超市关闭了其在成都国际金融中心、成都来福士广场和新城市广场的三家门店，故上半年全市优质零售物业空置率环比上涨0.4%至11.2%。尽管空置率有所上升且主力店的退出难以在短时间内找到新的租户更替，但整体市场的租赁需求仍然活跃。

        而选择将旗下项目转手的大企业更是屡见不鲜，如华人置业去年就曾以“当地商业项目太多”为由，将包括华置广场在内的三个成都项目，打包转手给了中国恒大，尽管导致成都商业发展不均有很多因素，但是就目前来看，城东、城南的商业疏密情况却是成都商业困局最直观的呈现。


        城南综合体数量达40个
        成都商业发展两极分化已成定势

        沿人民南路一路向南，通过天府大道南延线，从仁恒置地广场、来福士广场，仁和春天、到成都银泰中心、大魔方、环球中心，再到棕榈泉国际中心、东方希望中心、希顿国际广场、明宇ISC国际青年交流中心……沿途密密麻麻开发的写字楼、综合体，是大多数成都人的第一印象。

        国际城南这个商业地产遍地、综合体总量超前、同质化竞争激烈、运营管理危机显现的区域，毫无疑问一直是业界从未停止过的话题。

        截至 2016 年 3月，成都市主城区5000平米以上的零售卖场已经达到213家，成都开业运营规划在建的商业综合体达140家，其中已开门纳客的53家，规划在建的75家。其中高新区有35个，居各城区之首，成都市周边区县则要数郫县数量最多，为12个。

        四川省商业地产联盟、四川省连锁商业协会冉立春分析认为，随着成都零售行业的集中度越来越高，关门歇业、并购重组将成为新常态，“伴随个性化需求和目的性消费的提升，城市商业的商圈概念将淡化，消费者面临多元化选择。”

        而在2016年下半年以后，整个城南还将再迎大量购物中心开业，当前，城南并不完善的居住氛围如何消化巨大零售商业的供应量，一切有待考验。

        同质化竞争激烈，恶性竞争也出现在部分区域，单个项目招商进度缓慢，项目开业延迟。一些没有经验而盲目进行商业项目开发的开发商在这个冗长的开发周期内会因为资金压力、开发实力、专业人员培训等因素无法完成项目开发，导致最终成为烂尾楼。大量商业入市并不可怕，开业后所面临的困境才是问题的开始。


        1年之内三家整顿
        城东商业发力不足成“致命伤”

        在成都这座商业地产“红土”城市，商业项目之多，竞争压力之大，全国都能排上名次。除了城南，这对于硬件跟不上、管理混乱部分区域的来说，能否生存都是一个未知数。

        反观近些年来，誉为“西贵”之地的城西，却因为城市配套升级的断档，已经逐步滑落，商业配套分布不均，商业发展后劲不足。除原有的几个商业项目之外，近两年新开业的商业项目在运营上均不甚如意，例如浣花香、天祥广场、西单广场、鹏瑞利广场等等。

        而再看城东，近一年之内，位于建设路的华联商场闭店，339欢乐颂整顿以及阳光新业中心调整，城东的商业发展急需在城市配套、品牌支撑、设计理念及运营档次上提升自己，才有可能取得突破，这其中，不难发现，城东的商业问题除了扎堆人气集中的建设路商圈以外，其他区域近乎空白。

        四川省商业地产联盟、四川省连锁商业协会会长冉立春表示，“一个综合体有没有必要建设，要看周边的目标人群有多少。建设好的综合体在经历了“跑马圈地”的起步过程后，也应根据周边客户的需求，重视精细化管理，否则发展会受限，甚至最终落到无法经营下去的境地”。

        城南商业打群架式扎堆，以南延线的九方、奥克斯等开业的综合体看，中午餐饮业生意火爆，到晚上6点时间段人气急剧下降，正因为周边常驻人口少，来往客群以附近上班族占多数。于投资者而言，则面临同质化竞争大，收益受损、不稳定等风险。对于周边居住者而言，由于城南房价高企，势必造成存在消费昂贵等尴尬问题。奇怪的是，与城南分布过于集中相比，城东却面临商业配套短缺，百万人口强大的消费力无处释放的尴尬。从成都商业分布图看，从东二环到绕城外，从塔子山到三圣乡这一大片区域，开业状态的商业综合体仅有个位数，这和城南大源一条主干道分布有5个商业综合体形成鲜明对比。

        在城南上班6年的张先生来说，他表示，“城南怎么说，感觉新的有点青涩。要不就是别墅经常空锁家里没人的富豪，要不就是苦逼的上班族，上班时间住宅区变鬼城，下班后CBD变鬼城没有生活氛围。配套弄再好商业体闲还是起不来，想要发展起来最少最少五年20年才能变得成熟。城市的核心意义在于住人，当20年后城南有小孩，有青年，有中年，有老年，人口结构变的均衡时才会找到你们所要的生活气息”。

        城南的问题，城东却没有。抛开居住氛围相对成熟的建设路和万年场来说，以三圣乡为例，不完全统计，区域当前人口约13.88万人；到2017年底，区域内常住人口将达到20.22万人。庞大的居住人群，高涨的消费需求，与之相对的却是严重滞后的商业配套。区域目前仅有卓锦城、鑫苑名家、锦江城市花园的部分底商以及流动商贩提供商业配套，主要为社区生活服务，规模不大且业态原始。无论在规模还是品质上，都无法满足区域人群的消费能力。

        记者从实际走访发现，在整个片区，尽管集中了绿地、华熙、合能、融创等大型房企项目，周围的配套仅仅是社区底商，面馆、母婴店、小超市等分布较多。以合能锦城为例，商铺已全面售罄且均出租，除了永辉超市入驻之外，其他商户也以餐饮为主。

        部分小区业主对区域商业的不满其实也有体会，“在这里买房的也有大部分外地人，平时来成都的时候不多，但是天天住在这里生活，买稍微大的东西只有去万达。”正如他所说，事实上，正是由于商业掣肘，尽管近4年区域内新盘扎堆且入驻良好，但近年来表现却略显黯然。

        目前，距离片区不远的华熙•528的商业即将在下月亮相，规划的商业体量目前已经非常可观，与域内绿地中心468项目，一南一北遥相呼应，又成为区域内的又一大型商业。

        其实不论规模大小，都需要在立足区域特色、文化底蕴、城市责任、区域需求等方面因地制宜的做抉择，因为脱离了需求的商业体，很大程度上也疏远了与周围客群的距离。在这一点上，如果不再一味追求高端、规模宏大，在满足消费需求的同时也更注重综合体的内修，那么这样的综合体才会令市场多一份期待。