楼市新一波调控开启！人口会决定未来房价？

房产小达人

新一轮楼市调控开始，未来中国房地产市场将呈现怎样的走向？本文节选了近日vanke集团总裁郁亮在接受专访时的讲话。

房地产分析的背后是人口分析

根据测算，我国城镇主流购房人群（20岁至49岁）人口增量已过历史高点，2011年至2015年这一增量曾达到4300万人，2016年至2020年将降为1300万人，2020年后预计有很大可能继续下降。当然，小城镇的人口还在向大城市流动，非都市圈人口还在向都市圈流动。但无论如何，因为城镇化而导致住房需求井喷式爆发的时代已经结束。这个变化，就发生在2015年。shangeshgh

从供给角度看，十年前我们确实存在严重的住房短缺，但随着过去十年的大规模建设，这个缺口已经基本补上，而且上海二手房房源量也十分充足。2006年至2015年这十年间，据统计，在全国的57个大中城市中，有28个城市每年每人商品住宅新开工面积的平均值超过2平方米。而发达国家在城市化完成后，住宅每年的人均建设量，一般是不超过1平方米。

过去十年因为要补课，多盖一点是合理的。但这么大的全国建设量，不可能一直保持下去。几个重要都市圈，因为人口还在流入，未来还是应该多盖一点房子，但那些人口停滞甚至流出的地方，确实不能再这么盖下去了。

宏观调整方向决定房价走势如何

“青山遮不住，毕竟东流去”。购房存在杠杆，所以短期内，货币供应、流动性、房贷政策对房价有影响，甚至有很大的影响。但长期来看，上海二手房房价必然由供求关系决定。如果不是只看几个核心城市，而是看全国的话，那么供求关系的真相就是：需求高点已过，而供给仍在高位。这样的供求关系，不支持房价一直高速上涨，也不支持成交量的高速增长。所以说，房地产行业将告别高速增长时代。

当然，房地产业还没有沦落为“夕阳产业”，但快速上涨、普遍上涨的局面已经结束，开始进入平稳增长、城市分化的新阶段。

可以预见，如果没有大的宏观金融货币环境变化，未来的房价走势应该趋于稳定，长期涨幅不应该高过居民收入增幅，短期来看则是有涨有跌，不再是单边上涨。也就是说，房价暴涨的可能性在减小，而房价下跌的风险相比以前在增加。vanke去年已经对12个城市的13个项目计提了跌价准备13.8亿元，较2015年底增长82.3%。vanke已经做好了准备，迎接有些城市可能到来的上海二手房房价下跌。

北上广深四大一线楼市何去何从？

人口不断涌入，财富加速聚集，这决定了一线城市楼市表现不会特别差。但北上广深的高房价问题也必须重视。房价平稳，年轻人才会有奔头。光给人才发房补、建保障房还远远不够，每个城市都应提出自己的普通住宅发展计划。即使是一线城市，房价也应该稳住，而且，也可以稳住。