关于成都花园选聘物管的建议
2017-07-05 范荣强
(一) 前言：
当前关于解聘和选聘物管成为大家热议的话题，成都花园业委会也为此做了大量繁杂、细致的工作。选择什么样的物管能把成都花园管理好是大家最关心的话题。作为业主，由于每个人的知识面、信息量及关注点存在差别，发表的意见也不尽相同，这是最正常不过的现象，也是每个业主应有的合法权利。我相信每一个成都花园业主的共同出发点都是希望能生活在一个舒适、和谐的环境下，不可能有那个业主愿意自毁家园，愿意生活在“难民营”，“安居房”里,这样的说辞也不过是个别业主意气之下的言语。我作为业主之一，虽然经常和物管打交道，但所了解的也只是物管方面一些浅显知识，由于没有真正渗入到具体的物业管理工作中，所以我的意见也仅代表我个人的一些心愿而已。建设和管理好我们的家园，是我们每个业主义不容辞的责任，我们就物业管理的问题，可能做不到精细的定量分析，仅可以通过客观存在的事实做一些定性的讨论，在这里我愿意和大家一起来学习和探讨这方面的知识。
(二) 名词解释
2.1 容积率：容积率是地面以上各建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。容积率一般是由政府规定的，11层小高层住宅为1.5～2.0; “低容积率”意味着居住在一块地上的人少，每人享受的土地资源、公共资源、空间更多，物管成本相对升高。成都花园的容积率为 0.98。 2.2 绿地率：指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，计算公式： 绿地率=绿地面积/土地面积 ，绿地率一般规定应不低于30%。 成都花园的绿地率是62.50%。 2.3 物业管理成本的构成及比例：人工费占物业管理费用总额的40—45%；清洁占物业管理费总额的15%；工程维护占物业管理费总额的13%；园林绿化占物业管理费总额的5%；社区活动占物业管理费总额的3%；管理成本占物业管理费总额的15%。2.4 高档住宅小区：一般是由高级或豪华住宅构成，尤其以环境优美，配套设施完整以及利用现代手段服务社区的住宅小区。2.5 物价指数CPI：是反映与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价变动指标，通俗的讲,CPI就是市场上的货物价格增长百分比.一般来说CPI在2-3%属于可接受范围内,当然还要看其他数据.
(三) 物业服务市场的现状
3.1 近年来，伴随着物业管理市场竞争的加剧，物业管理行业正面临着前所未有的挑战。一方面，物业服务成本(指单位成本)逐年上升；另一方面，物业服务收费价格(指单价)却止步不前。物业管理作为一种服务产品，和其它服务产品一样，也是随着消费物价指数(CPI)逐年攀升的。物业服务收费价格为什么会出现止步不前的现象呢？
3.1.1 规模经济
物业管理项目的成本结构中固定成本占较大比重，单个物业管理项目面积的增加，并不会导致成本的同比例增加，从而形成规模经济，正是这种情况，使物业服务收费价格的不变成为可能。
3.1.2 竞争性降价
随着物业管理行业的发展，服务总水平近年来有较大的提高，但物业服务企业服务同质化倾向更加明显。这样，物业服务企业间的竞争也就不可避免地将竞争的焦点从服务内容、服务质量方面转向服务价格。而对于物业管理市场中新的参与者而言，由于找不到新的服务亮点，往往大打“价格牌”，成为市场的破坏者。本来市场中有竞争并没有什么不好，但是这些打“价格牌”的破坏者仅仅是凭价格获取物业管理项目，一旦接受过低的服务价格，要么“偷工减料”，要么指望站稳脚跟后提高价格，使竞争变得无序。
3.1.3 信息不对称
物业管理市场是典型的“信息不对称”市场。一方面，物业服务企业掌握充分的信息，参与价格的谈判；另一方面，由于物业公司经营的不透明度，造成业主缺乏准确估算物业服务成本和收入的能力，使业主相对于物业服务企业而言处于信息弱势。在这样的背景下，业主必然会采取一种保护性措施，不让物业服务企业提高价格。
3.1.4 停车场收费的替代作用
因停车场收费产生的替代空间达每月每平方米0．XX元。同时，物业服务企业开展的多种经营某种程度上也具有这种作用。这也从另一个方面解释了物业服务企业为什么能在价格不升的市场中得以生存。
3.2 物业服务成本上升原因
3.2.1 国内CPI物价指数持续攀升，
从2003年起，中国CPI从零直升到目前的8．7％左右。目前，金属价格也处于历史高位。物业服务所需的办公用和维修用的耗材价格也显著提高，从而提高了物业服务成本。
3.2.2 最低工资标准的显著提高
物业管理行业是典型的劳动密集型行业，大多数员工的工资标准均会受最低工资标准的影响。综上所述，物业服务企业是不具有成本转嫁的能力的。当物业服务成本上升时，物业服务企业只能被动接受并由自己吸收增量部分。1.5元/月的物管费显然不能把成都花园打造成高端的楼盘，脱离实际的宣传，只能是自欺欺人的䦆头。事实上，即使是保本定价法(全部成本)也只能维持原有服务规模；若物业服务不能保本，就必然会影响企业的持续经营能力，服务质量也会因服务资源的缺乏而无法得到保障。
(四) 成都花园的现状
4.1 成都花园是怎样一个住宅小区
成都花园于2001年开盘，是国内享有盛誉的房地产巨擘——大连万达集团与成都市统建办、青羊区统建办合作打造的楼盘。通过国际招标，实现了一流的设计大师，一流的设计水准，让成都花园成为房地产界最耀眼的一颗明珠。
第一批买房的业主，我相信大家都还记忆犹新，当时就是冲着万达的品牌与当年美好的宣传，买下自己心仪的房产。
成都花园的绿化率高达62%以上，绿化面积超过50万平方米，容积率除去公建部份，住宅区不足1，在全球绿色资源越来越稀缺的今天，如此高标准的生态环境，无疑是价值连城的。
值得一提的是园区的景观处处呈现步移景异，户户有景，绿色景观与水系园林尽收眼底。成都花园旁上千米的市政生态河堤,有40米宽绿化带，形成河边休憩观赏的自然开放空间，人在走，水在流，溪随路转，人归田园。
成都花园无论从选址，规划，设计到实施，其定位不容质疑是一个高端的楼盘。它的价格也是比较优惠的，比同期，同区域的中海名城，博瑞都市花园，春天花园等楼盘价格每平米低200至300元。并赠送家户式中央空调。
就是这样一个低容积率，高绿化率，居住非常舒适的住宅小区，其物管成本必然要比普通住宅高一些，虽然前期开发时得天时地利人和的优势，但无后期经济的投入，仅凭1.5元/每平米的物业服务费，不足打造一个高端的住宅小区，这就需要开发商的鼎力支持和投入。由于开发商的投入少和不到位，加之成都花园物业的管理理念和管理力度不够，致使今天的成都花园从一个定位高端的住宅小区沦为中等水平的住宅小区。
4.2 成都花园的物管
纵观成都花园15年走过的历程，尽管我们有很多遗憾和失望，但从另一方面也看到成都花园物业和地产在成都花园低容积率带来的成本偏高，维修资金不能动用的情况下，也在积极为成都花园业主做了大量的服务工作，这是有目共睹的事实。我们不会忘记2013年汛期3号车库进水，即将危及业主的汽车和财产安全时，成都花园地产和物业一次性投入据称三百多万的巨款对3号地下停车场进行彻底的改造和整修。也不会忘记成都花园物管为保障我们业主的生命财务安全，率先投入资金安装上了高压低电流的防盗电网，有效地解决了企图从河边翻墙入内偷盗的安全隐患，同时我们也看到2010年成都花园变电器出现重大故障时，物业及时投入11万元进行更换，保证了业主的正常用电。随后物业又投入40多万对腐蚀的围墙进行分期更新。与我们隔河相望的花间集物管人员还常常称赞成都花园护卫部的巡逻车通宵达旦地在成都花园河提边执行巡逻任务。
成都花园的停车问题，是所有楼盘面临的一个共同难题，当初成都花园楼盘开发时，停车位是按1：1的比例设计的，随着经济的快速发展，很多家庭，已经拥有超过一辆以上的汽车，这就势必造成停车难，车位紧张的困境。成都花园物业为解决业主停车的问题，在后期开发停车资源和潜力上也想尽办法，包括联系园外就近停车，设置禁停标志，改造物管大楼周边可用停车用地，并且还筹划在物管大楼旁修建停车大楼的构想，由于业委会没有成立，公共土地资源不能随便动用，以及资金问题被暂时搁置下来，希望业委会成立后，能尽早付诸实施。以上成都花园物业这种有担当，不图回报为业主服务的精神应该得到大家的肯定。
（五）关于选聘或续聘物业公司
现任成都花园物业公司是由开发商聘请的前期物业服务企业，在业委会成立之前，是一个临时过渡的物业公司。业委会成立以后，进行选聘或续聘物业公司，结束小区临时的物管状态，势在必行。公开招标选聘新物业公司，应包括现任成都花园物业公司在内的物业公司。一旦通过选聘的新物业公司确定，前期物业服务企业的物业服务合同也就自行终止。在新物业公司未选聘出来之前，急于罢免现有的物业公司的做法是不妥当的，现任物业公司确实在服务方面存在一些不尽如人意的地方，但新上任的业委会应该给物业公司提出意见，提出要求，限期整改，而不是直接将其“炒掉”。现任的物业公司服务小区15年，对公共设施非常熟悉，并且为成都花园设备维修和管理投入了大量的人力，物力及资金，多年来没有乱涨物业管理费。在新物业公司没有确定前贸然罢免现有的物业公司，完全可能使小区陷入物业工作无序，“越炒越差”的恶性循环。难免不遭到许多业主的反对。
（六）关于选聘中的外聘物业公司
从本文的第三章，我们已经知道了物业服务市场的现状，通过公开招标选聘物业公司，引进优秀的物业管理企业，对广大业主来讲无疑是一件大好事。在物业排行榜中，中海，华润，华置，华昌、万科，万达，置信（蜀信、洁华、青羊发展、西部鞋都等），卓旺嘉（优品道）华侨城，保利，龙湖、嘉诚新悦、创艺（中华家园），安达祥和（龙城一号）、蓝光、美好家园等等，包括我们的邻居花间集的洁华物业都很不错。但根据成都花园的实际情况，选择外聘物业公司仍然存在如下的弊端。
这里我们不妨以万科为例，谈一点个人的看法。据了解，万科地产对于物业服务这一块的支持就是很充裕的，万科房地产价值也因为物业服务的优势得到了抬升，并且促进了品牌的树立。万科各项目的电梯公寓物管费不低于2.25元/平方米，当然也有一个项目例外，就是万科魅力城，它的物管费在1.85/平方米，但是它有20万平米的商业用房，对它的物管费进行补贴。万科的容积率、绿地率都无法与成都花园相比，也就是说要做到万科物业管理的水平，物管费必须高于2.25元/平方米，要想把成都花园做成高端的住宅小区，仅凭1.5元/平方米物管费就更不可能了。据了解，万科的高端住宅小区万科公园五号项目物管费2.8—3.98元/平方米，华润的金悦湾电梯公寓物管费4.6元/平方米，中海的9号公寓的物管费3.98元/平方米，恒大都汇华庭物业管理费：3.3元/平方米，保利两河森林物管费6.0元/平方米等等。
大家都知道外聘的物业公司都是以盈利为目的的企业，如果选择万科，万科地产的经济实力是毋庸置疑的，但是对于中途接手管理成都花园这样的楼盘，地产方面是不会给予任何补贴的，何况万科的地产和物业已经完全分离，全由物业管理公司来自负盈亏，只要三年不盈利，就会自动走人。万科会这样，其他的外聘物业也同样存在这样的问题，所以我们在没有万全的方案措施保证下冒然外聘物业公司来管理，并不能保证我们今天面对的问题就能完全解决了，选择不慎，甚至会有更多新的问题出现。
所以，我们在公开招标选聘物业公司时，我们的业委会，及广大业主是否应该把问题考虑得更周全一点呢？
（七）结束语
7.1 近段时间来，成都花园业委会列举的大量物业管理上的问题，进一步说明了成都花园作为国企企业，必须转变观念，认真地向中海，华润，万科，置信等企业学习，引进先进的物业管理理念，规章制度及管理人才，加大员工的培训力度，提高员工的素质，以适应市场经济的发展。如像工程部，设备管理，设备的维修与更换，设备的编号、挂牌，设备的刷漆维护等等都是工程部必须做的日常工作。像保洁部新购进的垃圾桶，同样的东西为什么就不能做到和其他物业一样的管理呢？见图（一）
图（一）
7.2 成都花园业委会成立以后，通过公开招标选聘物业公司，引进优秀的物业管理企业，对广大业主来讲无疑是一件大好事。成都花园物业作为一个有担当，负责任的国企，虽然在前期的管理中存在一定的问题，但是这些问题是可以改进和解决的，所以在公开招标选聘时我们不应该把他们排斥在外。
7.3 成都花园通过公开招标选聘外聘物业公司，要考虑到成都花园的实际情况，业主对物管费接受的程度，外聘物管企业操作的可行性，要从成都花园物业管理的长远利益作想，防止出现成都花园物管陷入“越炒越差” 的恶性循环。
7.4 根据《物业管理条例》和《成房发[2007]87号》规定，业主委员会应该依法忠实履行职责，执行业主大会决定，根据业主的意见、建议和要求，拟订选聘物业服务企业或者其他管理人的方案、选聘实施人以及解聘物业服务企业或者其他管理人的议案，提交业主大会会议决定；业主委员会作出的决定不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。业主委员会应定期召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同并监督管理规约的实施。
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发表于 2017-9-3 19:44
