听信传单购房 可变空间泡汤业主状告开发商败诉

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　　顾雄（化名）在南充顺庆城区购买了一套住房，在装修时准备按开发商在广告中所提示的将一处13平方米的可变空间改造成书房，却被城管叫停， 遂将开发商告上法庭，认为因其虚假宣传对自己造成了损害，索赔54万余元。昨（5）日，记者从南充顺庆区人民法院获悉，日前该院审理认为销售广告对可变空间的宣传不属于合同内容，驳回了原告的诉请。

　　可变空间无法利用购房户状告开发商

　　2015年6月8日，顾雄听说顺庆区某楼盘即将开盘，便赶去看房。这处楼盘是市内一家房地产公司开发的， 开发商在售房部设置了房屋模型，并向购房群众发放了《户型品鉴图册》传单。销售人员向顾雄推荐了一种户型， 顾雄从户型图册传单上看到有文字标示： 建筑面积约139.67平方米，实得面积约153平方米。 这份户型图册传单上的装修方案示意图显示，厨房旁边有一处“可变空间”， 用蓝色标注阳台为半赠送，用绿色标注飘窗为全赠送，图上没有标注具体赠送面积。 在这份品鉴图册传单的末尾处有文字提示，“本户型图册传单所标尺寸、装修风格及家具陈设仅为参考建议， 交房标准以《商品房买卖合同》 约定为准。相同户型房屋，可能因楼层、单元、外立面等差异，造成局部结构和面积的不同，具体以《商品房买卖合同》中的约定为准。”顾雄当时未在意这些文字。 他只想到这种户型利用率高， 可以弥补户型公摊面积大的不足，又听销售人员再三对他讲，那处可变空间虽然没有写进合同，但确实由业主使用。 顾雄于是动了心，当年6月10日，与这家房地产公司签订了《商品房买卖合同》。

　　随后， 顾雄又同开发商签订了《商品房买卖合同补充协议》《车位认购协议》。合同签订后，顾雄如数交了首付款，并如期按揭付款。但他拿到房屋钥匙后，准备将那处“可变空间”装修改造成书房时，才得知同类户型先装修的住户在那处空间施工时被城管部门叫停， 并将已经装修好的楼板强制拆除了， 城管人员明确告诉住户， 不得通过装修利用这处空间。 顾雄感到被开发商忽悠了，在与开发商交涉未果后，他向顺庆区人民法院提起了民事诉讼，要求判令开发商承担他无法使用可变空间的违约责任， 赔偿其经济损失54994.25元。

　　被告是否违约 双方各执一词

　　开庭审理时，原被告双方围绕被告房地产公司的商品房销售广告是否属于合同内容，房地产公司是否应当承担虚假广告的损害赔偿责任两大焦点进行了交锋。

　　顾雄诉称， 他到被告公司的销售中心看房时，销售人员向他推介这种户型，称这种户型包含可变空间， 可由业主自行装修。签订合同后，他按约履行了付款义务，但接房后，才得知装修利用被告方所称的“可变空间”属于违规行为，会受到城管部门处理，因此，房地产公司应当承担相应的违约责任。

　　但被告房地产公司却说， 他们公司虽然在品鉴宣传资料和装修模型对“可变空间”有过约定，但购房合同中并没包含此约定内容， 品鉴图和模型仅是宣传资料，而且宣传资料上含有“仅供参考”的字样；同时，品鉴图上存在争议的部分为镂空天井， 公司并没有明确承诺这处镂空空间业主有权作为房屋功能使用； 公司在品鉴图中标识的建筑面积约139.67平方米，实得面积约153平方米，153平方米实际指可使用面积， 包括合同中载明面积139.67平方米以及阳台、飘窗部分，该面积并不包含镂空部分。 同时合同中未约定可变空间部分属于实得面积约153平方米内，双方应以书面合同为准。此外，双方签订的补充协议也明确原广告、宣传、模型等不作为约定和验收依据。 被告房地产公司请求法院驳回原告顾雄的诉讼请求。

　　要约邀请不属合同 法院驳回原告诉求

　　顺庆区人民法院审理本案后认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请， 但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定， 并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同， 亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”从这条司法解释可以看出，销售广告和宣传资料视为要约必须满足两个条件，一是允诺的内容很明确很具体，二是允诺应当对合同的订立及房屋的价格有重大影响。本案中，虽然被告房地产公司在宣传资料和房屋模型中对可变空间可以设置成书房作出了明确和具体的允诺，但这处空间的装修改造因为存在外界因素的影响，本身具有不确定性，很难完全按预期实现。同时，原告也没有举证证明这项允诺对合同的订立和房屋的价格有重大影响， 所以销售广告和宣传资料中对可变空间可设置成书房的宣传内容应视为要约邀请，不应视为合同内容。另外，双方在《补充协议》中明确约定：“双方的一切权利义务以合同、本补充协议及附件为准。出卖人发布的广告、宣传单、模型等宣传资料上记载的内容和非出卖人加盖公章确认的书面承诺均不作为双方的约定和验收房屋的依据。”这项约定进一步明确被告的宣传内容应视为要约邀请， 故被告对此不应承担违约责任，原告主张被告赔偿因虚假宣传受到的损害的诉讼请求，法院不予支持。

　　2月2日， 顺庆区人民法院作出一审判决，驳回原告顾雄的诉讼请求。

　　律师说法

　　要约与要约邀请的区别

　　律师雷震：《合同法》第十四条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二） 表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条规定， 要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。 商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。两者最根本的区别就在于要约有成立合同的具体确定的内容，而要约邀请则不必也不应具备满足合同成立的内容， 否则其就成为要约而不是要约邀请。 要约一经相对方承诺， 合同即告成立， 如未按规定履行， 则要承担违约的后果。是要约还是要约邀请，可以通过双方当事人所表达的意思、 订约提议的内容以及交易习惯来综合判定。

开发商你们别骗农民打工的钱了，我们打工者为了在南充买套房省吃节用的，被你们这样坑，我在南充打算买房还是放弃算了，

这叫欺诈销售，为什么没罪？可视为诈骗罪。个人观点。法健是为有钱有权人准备滴

:)

没意思，上当的多了去了。

君子爱财，取之有道，黑心开发商，你这样黑市民的钱财，虚假宣传，巧取豪夺和土匪有什么区别，建议国土局规划局查处一下。

找谁说理去。现在的老板有几个不坑老百姓。

城管可变空间都要管，好样的，为什么绿地的房子业主可以在空地上随便修房子，是不是农民工好欺负？

就是南充仁和春天花园，坑了老百姓

黑心开发商，遭报应，农名工的钱不好挣

就算知道陷阱又能怎么样，难道你就不买了？然后发现其他楼盘存在一样的情况。再说城管，城管管完全靠天气，我们小区违建的那么多，还不是说说而已。

这是违规宣传误导消费者，开发商过错在先应该发

哪家啊……宣传下 不买他家的

青～妖

开发商都是亲儿子

宣传的和格式合同上不一致的这就是骗！

到底是赔偿五十四万还是五万四？？？
纠错有奖励嚒→_→

只有找黑手党解决

城管不是管大街的吗？又跑来管房子了？

欺骗老百姓不懂法律，合同都是保护开发商的

。