从2016年9.30新政、2017年3.23新政到4.12新政，成都前后三次升级了房地产调控，对新房价格进行了严格的“行政指导”，使新房和二手房形成了严重的剪刀差，新房中签率往往只有个位数，是全国中签率最低的城市。
自3月底成都出台“刚需优先”摇号政策以来，成都楼市走势正发生微妙变化：一手房摇号“似购彩票”、二手房交易遭遇“瓶颈”，土拍市场远郊爆红、主城区变冷！由于新房和二手房价格倒挂严重，市民疯抢新房，不少新盘中签率仅有1-2%。
记者实地踩盘发现，新盘与二手房之间，一般存在百分之二三十的价差，因此引发成都刚需和投资客疯狂抢房，甚至抛售二手房摇号新房套利。
而最严限价也给成都的土地财政带来了副作用，开发商担忧被限价不敢拿地，好地段的土地也遭遇了流拍。
●价格倒挂严重
记者在成都高新区融创香璟台售楼处看到，开发商发出了4月份闭馆通知，称目前已无房源在售。而最近一次开盘是3月31日，东苑项目259 套面积为123平米-178平米的高层和洋房，带精装均价14000元-16000元/平米。周边可对比的二手房价格，直线距离1.6公里的中德英伦世邦，2012年卖八九千，现在88平米的三房成交价2.7万元/平米，此盘跟二手房差价能达到一万多，因此，中签率非常低，东苑259套房，申请的有7149人，中签率介于3.26%-3.62%。西苑项目一共229套，申请的有12705人，中签率只有百分之一点几。
而成都另一个热点片区东部攀成钢，代表盘仁恒冰河湾，据链家地产中介人员告诉记者，目前该小区一期258平米的成交价已到880万元，单价3.4万元/平米。而仁恒滨河湾新盘还有三期没开，政府限价传闻只批2.7万元/平米，但开发商想开3万元以上，该盘销售人员告诉记者，还有600套新房，但计划开盘200套房，全是180平米以上的大平层，目前登记的客户都已经2万多人了。
“一是因为有百分之二三十的价差，有套利空间，大家觉得买到就是赚到；二是因为该片区没什么新盘供应了，好房子少。”成都一位陪同记者看房的资深投资客说，她也作为客户登记了。
温江嘉年华·新生活小区核验资料现场
记者在位于三圣乡的龙湖天璞售楼处了解到，项目4月26日开盘，449套房，清水1.2万元/平米加四千精装，均价1.6万/平米，按照规则，棚改用户先摇号，占比10%，然后是50%的刚需选房，即没有买过房子没有过贷款记录的刚需，最后才是普通购房者选。
由于市场供需严重失衡，成都出台摇号选房的规定，优先保障棚改用户和刚需选房，并且规定离婚三年不能买房，以规避假离婚。
最后开盘结果是，参与申购的人数有22467人，刚需摇号人数达到5650，刚需套数是216套，刚需中签率只有4%。
龙湖天璞周边的次新房，比如2014年的卓锦城，成交单价最高已经到了2.2万元/平米左右，其余二手房小区，价格至少在1.8万元/平米以上，相比之下，龙湖天璞的新房价格也存在价差优势。
“成都新盘摇号中签率个位数是正常，如果高了就成新闻了，价格差这么大，买到就赚到，刚需投资客当然都挤破头去抢。”成都当地一位房地产业内人士告诉记者，很多投资客卖二手房套利后又去摇号买新房，现在链家上的房源每天都在大量增加。
据链家app显示，成都二手房4月新增房源17286套，3月新增20982套，是有史以来最高的两个月，而此前保持在1万套-1.3万套左右。
而位于北三环外的保利大都汇，销售人员告诉记者，3月初开过盘，中签率也只有6.6%，带精装9500元-1.1万元/平米，5月底还会开盘预计涨价至1万元-1.1万元/平米。
“该片区有一个楼盘是中南地产开发的，去年拿地时地价九千多，但政府只批7800元/平米，开盘只地价就要亏一千多，被业内看笑话，现在售楼处都关门了。”保利大都汇的销售人员告诉记者，成都限价完全不看地价。
●优质土地出现流拍
2016年11月，16个城市在国务院领了军令状，房价环比上涨不得超过2016年10月份这一红线，不幸的是，成都也包括在内，但当时成都房价才刚刚启动上涨，就跟东部和一二线城市一起，成了首批被调控的城市，而同属于西部的重庆，到现在都没调控。
据成都房地产专业人士告诉记者，成都的限价采取一刀切模式，即不论中心还是近郊远郊，均不能超过1.6万/平米的价格，这就导致了价格体系混乱的局面。一方面，视高、新津、青白江等远郊非限购区域的土地和房价高涨，以视高为例，普遍单价在1.1万元-1.4万元/平米之间，与主城区楼盘价格接近。同时，主城区和区县的限价标准不同，导致部分近郊楼盘价格超过主城区。
2017年4月，金茂以楼面价17160元/平米拿下武侯新城铁佛村地块，记者在该项目看到，目前还尚未开盘，如果按1.6万元/平米的红线，该项目也要亏本。而该片区云集了大批品牌开发商，如龙湖、中海、中粮，中海如果把人才公寓算进去，土拍价格比金茂还高，目前都存在开盘价格报批过不了的压力。
因此，在一刀切的限价背景下，大部分开发商都选择了捂盘不售，与此同时，限价也减弱了开发商拿地热情，今年成都出现了几宗流拍和底价成交的土地。其中的重要原因，就是限价导致开发商算不过来账，甚至出现房价和楼面地价倒挂的现象。
4月11日，成都天府新区两宗连襟地块流拍了，实际上，该土地位置优势明显，板块前景看好，最后因没有拿到拍卖底价而流拍，究其原因，也是因为限价太狠，开发商担心拍下没钱赚。此前3月27日武侯新城地块也流拍了，这也是2018年成都主城区优质地块第二次流拍。
“好地块都流拍了，成都政府非常不高兴，毕竟成都的土地财政占比达到40%，但现在想放松调控政策的难度实在太大了，需要向中央申请，也是进退两难的事。”成都房地产业内人士对记者说。
针对市场因为部分精装房的精装标准超过了之前的水平，认为变相放松了涨价限制，4月28日，成都市建委回复称，成都市商品住房价格调控政策并未取消，始终坚持对商品住房价格调控不放松；对不同批次的房价，不得高于前期成交价格。
“限价放开不可能，但是可以做下调整，比如学习有的城市，按不同区域定价，中心区域和郊区价格一刀切显然不合理，也容易导致土地流拍。”上述业内人士分析说。
本贴仅代表作者观点，与麻辣社区立场无关。
手机网友
发表于 2018-5-6 11:09
客户端下载
发表于 2018-5-6 08:47
