开发商没饿死,房价未腰斩,世人最爱的反转并未出现

楼市小编

中国平均房价从1000元/㎡涨到7000元/㎡，一共走了漫长的17年。

但却总有人认为，一个17年的漫长行情，就在这个月，就在今夜，立即就会发生一夜之间的断崖式“闪崩”。

世人最爱反转，尤其是那些违逆“亘古恒久、自然规律”的反转。

01

过去的两个月，全国人民都在为开发商的“缺钱潮”或忧心忡忡，或弹冠相庆。

前天融资失败，昨天无力拍地，今天降薪裁员……层出不穷的新闻和解读，给人一种错觉：明天就是房企的末日。

上个月下旬，A股房企陆续披露半年财报数据：

上半年，A股135家上市房企总营收7740亿元，同比上涨24%；净利润合计852亿元，同比增长38%，上市房企货币资金接近1.1万亿元，同比上升21%。

上半年，平均每家上市公司约赚6.3亿元，平均每家比去年多赚约1.73亿元。

收了乐视的融创，去年赔了165亿，被孙宏斌戏称，“此举，壮士断头”。打包万达文旅，融创花了630亿，被媒体预测，“融创可能被肥肉噎死”。

财报一出，融创净利润，翻了两番。

△图片数据来源：吴晓波频道

这一年的恒大，鲜有耳闻。我们对于恒大的印象，似乎还停留在高杠杆、敢举债和低利润的时代里。

上个月，恒大财报披露，净利润530亿，同比翻番。

△图片数据来源：吴晓波频道

恒大一家房企的净利润，是前五家房企的利润总和。

2018年，所有人都口口声声说，这是有史以来，最困难的一年。

缺钱潮、流拍潮、降价潮、还债潮、监管潮……一潮又一潮的把房地产淹没，把房企淹没，无数人翘首以盼，崩盘之日的到来。

事实告诉我们，在最困难的年月里，房企仍然是大把赚钱的。

或者说，这个市场也并非我们想象的如此艰难。

02

两个月前，在自媒体的喧闹下，厦门楼市成了全国人民的笑话。

暴崩、腰斩、成交凝滞、抛盘潮……评价一个楼市的所有恶毒词汇，全都砸向了厦门，字字如刀。

相反，几乎是全国最早看空厦门的我，在此时却异常理性。

其实，厦门的供求关系并非恶化到难以想象的程度。

恰恰相反，这是一个非常健康，甚至略带紧缩的市场。

在上半年，集美之外的厦门各区，供求关系基本平衡。甚至同安、湖里、海沧等区还出现了微微的供不应求。

在略微紧缩的健康供需下，厦门房价在大盘下跌了13%，剔除2017年底所产生的大量泡沫之后，已经基本止跌，成交量已经逐步回暖。

比如价格回调后的翔安区，近2个月的短期成交量已经达到了近年的最高峰值。

厦门的腰斩和暴跌并未出现，甚至永不会出现。

为何我敢这么肯定？

这是2014-2017年的厦门土地成交数据——

满满4年，厦门一共成交66宗住宅用地。

而单单2017年一年，郑州住宅用地成交363宗。

郑州1年的土地成交，相当于厦门的20年。

虽然郑州面对的是整个河南，而厦门也面对着整个闽南和闽商。

站在这样的供需关系下，你就能明白，我为什么敢坚定地说，厦门的房价不会腰斩和暴跌。

能够对一个城市的房价起到决定性影响的，只有供需，而非恶毒的揣测。

03

422封岛后的海南，也成了全国自媒体嘲笑的对象。

在海南封岛后的第二天，网传爆文，“海南封岛，关门打狗”。

事实上，海南在422封岛后，整体均价不仅没有暴跌，甚至还出现了小幅的上涨。

事实上，海南在422封岛后，需求量不减反增，供应量再次下降，全岛的供需关系仍然处在供不应求的紧张局面中。

事实上，海南在422封岛后，库存量再次连续下滑，去化周期下降至不足8个月，排在全国末尾。

事实上，写出爆文的自媒体赚足流量，而嘲笑者们，也再次沦为被收割的对象。

要理解海南的市场，必须先理解下面6个字。

“小市场、大冲击”。

2006-2017年，海南一共卖了约50余万套的商品住宅；

2017年，重庆单市卖了43万套；

郑州单市卖了27万套；

武汉单市卖了26万套……

内陆城市一年的销售量，相当于海南的5-8年！

这是一个超级小市场！

这样的小市场，面对的却是13亿的庞大内需。2016年雾霾季来临，全国房价翻番，全国人民把目光聚焦到了海南，这样城市、这样的海景竟然没涨？

当13亿的中国人开始涌进年均只有6万套的小市场，三亚抢完抢陵水，湾区抢完抢海口，东线抢完抢西线。房荒来了，抢房潮来了，房价暴涨期也来了。

小市场遭受了大洗劫。

理解了这句话，也就能理解，为什么从90年代开始，海南就开始遭遇一波又一波的全国洗劫，房价几乎在瞬间就能一夜翻番。

而未来的海南，依然是一个小市场。

全岛禁止填海、中线禁止开发、严控海岸线红线……在这样的开发政策倒逼下，上半年的海南土地供需再次紧张。

2018年上半年，海南供应土地1994亩，而总成交量是2489亩，供不应求持续保持，海南的土地市场仍然在吃老本。

只要海南的小市场依旧保持，海南的机会就永远存在。

04

在小白逻辑里，周期是以“天、小时”来计算的。

买入时总爱抄底，尤其是能“磕一手血”的底是最好。买入第二天，就开始想怎么抛。

总希望第二天就能大行情暴涨，尤其是“万年难遇”的史上大牛最好。

抛出后就想暴跌，最好第二天就是暴跌。尤其是能把“所有人套牢”的暴跌熊市最好。

所以，自媒体尤爱惊悚，只关注表象，总忽视逻辑。暴涨、翻番、暴跌、腰斩、流拍……是他们的翘首以盼，10万+就是他们的命。

他们眼中的市场逻辑是：

今天央行刚放水，明天房价就能暴涨；今天刚有房产税的讨论，明天房价就能暴跌50%。

然而，真实的市场并非如此。

正如前文所说，中国的房价从1000元涨到7000元，尚且走了17年，在这17年的背后，是国力的支撑、城市化的进程、人口的流动。

凭什么一朝一夕之间，就能跌去八九年的涨幅，抹去城市化的10年进程。

真正的资产配置者，是如何看待市场的：

在熊市中寻找结构性的机会，做好现金流，静静地蛰伏等待下一波的行情。

你就拿当下的市场来说。

厦门的回调，恰恰就是刚需上车的好时机。

岛外房价下跌最多的集美杏林湾，恰恰就是岛外交通最方便、配套最成熟的区域。32000的万科金域华府，堪称是岛外最具性价比的项目。

海南的政策强压，恰恰也是符合条件者入手的好时机。

前两天，海口观澜湖板块的融创观澜湖入市了。

因为连续被约谈的原因，海口限价再次升级。融创观澜湖的精装高层一口价17300元/㎡，不分楼层、不分朝向，被强制下调了6000元！

与周边项目的毛坯价格相比，足足有8000元的价差。

4个月前，这还是均价2万2，还需要全款找关系抢的项目。

同样的机会，也出现在郑州。

郑州的绿博组团，区域内洋房均价17000元/㎡，高层均价13000元/㎡。

但是，同样因为限价的原因，某个即将开盘的项目，洋房预计会开出13000元/㎡以内的均价。

洋房均价比高层还要低，这就是大郑东范围内，洋房的价格底。

以上都是这些城市中，结构性的行情机会。

现在正确的做法就是：找到类似机会，保持现金流，等待下一个周期的到来。

真正的资产配置者，要像一个猎手。

寻找机会、保持体力、静静蛰伏、等待周期。

（来源：米宅）