《2018年中国城市价值白皮书》发布：暗战城市群 竞逐新无界

楼市小编

9月27日，在以“大城无界”为主题的第八届中国价值地产年会上，每日经济新闻联手中国指数研究院重磅发布《2018中国城市价值白皮书》(以下简称《白皮书》)，深度剖析中国城市格局变化及城市群价值，揭示新时代背景下，市场趋势和房企的战略新机遇。
“与往年相比，今年的《白皮书》的最大亮点在于从人口、产业、交通等多个维度对城市群做了深入研究。特别是对产业的关注，这关系到一个城市未来的发展。”中国指数研究院3Fang互联网集团上海区域总经理张志杰表示。

《2018年中国城市价值白皮书》重磅发布 图片来源：每经记者 张建 摄

大城 | 经济增长的重要引擎 房地产的主战场
中国核心城市群的空间格局逐渐清晰：“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展三大战略的叠加区域将是未来最具发展潜力区域。地处三大战略叠加区的长三角、珠三角、京津冀、成渝和长江中游五大超级城市群是目前中国整体上最具潜力的城市群。
五大超级城市群：11%的国土面积贡献55%的经济规模
《白皮书》对五大超级城市群的格局和产业特色进行了系统总结：京津冀城市群发展潜力突出；珠三角城市群是21世纪海上丝绸之路核心区，承担海上对外开放及创新升级的使命；长三角城市群是“一带一路“与长江经济带的重要交汇地；长江中游城市群是东中西部产业转移最主要的横向通道；成渝城市群，作为西部大开发的重要平台，承担着长江经济带的战略支撑作用。
其中，五大超级城市群以11%的国土面积贡献了55%的经济规模、47%的商品房销售面积占比，是我国经济增长的重要引擎和房地产的主战场。
《白皮书》指出，长三角、珠三角与京津冀三大城市群的综合发展水平具有绝对优势，仍将是未来中国经济发展的领头羊。
城市群产业格局：群雄并起诸侯争霸
京津冀城市群中，北京作为科技创新中心，优势在于人才和研发，当前以生产性服务业、总部经济为主，未来集中发展“知识型+服务型”经济；天津以港口和沿海优势，发展“加工型+服务型”经济，建成高端装备、新一代信息技术、汽车等六大5000亿级优势产业集群；河北利用人口规模和重工业优势，未来产业集中于培育装备制造等新兴产业和改造钢铁、石油化工等传统产业，发展商贸物流业。
长三角城市群以“制造业高地”著称，其中上海作为资源配置中心和科创高地，技术、品牌优势日益突出；杭州、南京等区域中心城市地位不断提升，杭州是我国最重要的电子商务中心，南京则是电子信息通讯和高教科创基地；苏锡常则主要对接上海，形成先进制造业和现代服务业集聚区，宁波依靠枢纽港地位，经济实力显著增强；安徽多个城市因融入长三角城市群将在产业承接中显著受益。
房地产市场表现：长三角城市群投资占比占全国比重超15%
长三角城市群投资及销售规模显著高于其他城市群，房地产投资及商品房销售面积占全国比重均超过15%。
长江中游、成渝及中原城市群商品房销售面积均超过1.6亿平方米，新房市场规模大。
珠三角和京津冀城市群受房价、地价影响较大，销售面积虽不及中西部城市群，但投资占比较高。
无界 | 房企多元化布局仍“在路上”
张志杰指出，“房地产企业在转型过程中的多元化布局，仍然存在着许多不确定性。”
“事实上，房地产行业过去的做法都是简单粗暴的，随着市场越来越深入，企业在服务和运营方面还有很多短板要补。《白皮书》为行业提供了发展趋势和方向的分析，为房地产企业根据自身优势和特色落地实践提供了参考依据。”张志杰表示。
百亿企业分化转型
《白皮书》显示，不同规模地产企业的发展路径呈现出不同的分化趋势：大企业继续提升增量市场份额或转型综合开发运营商，实现产融结合；中型企业在扩大新房开发销售规模的同时，提升细分领域的运营能力、盘活存量资产；小型企业将围绕存量房市场转型为服务商。
房企多元化发展衍生多个热点领域。百亿级体量的企业在纵向上挖潜互联网家装、社区服务等生活服务型附加业务，打通上下游产业链，依托平台化发展模式的优势，形成产业集聚效益。
横向方面，百亿级企业顺应政策利好，把握资本参与契机，在市场空间逐渐见顶的背景下，重点布局长租公寓、养老、文旅等存量运营领域，而特色小镇则成为企业追求新型城镇化增量空间的重要选择。
挖潜行业新风口
在房地产向新时代转型升级的过程中，长租公寓、商业地产、产业地产、养老地产等特色地产领域已经成为房企挖潜多元化、打造产业链闭环、实现产业协同发展的行业价值新风口。
据《白皮书》测算，目前，中国租赁市场规模为1.38万亿元左右，租赁人口占比为13%，市场规模和人口占比均远低于美国等发达国家，预计到2020年租赁市场规模将达1.71万亿元。
目前，租赁市场机构渗透率较低。长租公寓作为处于风口上的市场，成为具备巨大市场空间和大量政策红利的新战场，吸引了房企、运营商等各路“诸侯”的强势布局。
然而，长租公寓领域如何轻重并举、抢占先机？盈利痛点如何破解？《白皮书》通过对优秀企业在项目获取、开发、营销、运营、退出的全产业链条研究，剖析长租公寓项目运作各环节的得失，为后来者提供收益最大化、成本管理最优化及现金流变现的价值参考。
商业地产受益于实体零售回暖、双创政策等利好因素，逐渐从电商冲击和库存高企中缓过来，销售呈现出较高增速。商业地产运营优秀企业通过优化布局、升级产品业态，满足商业消费转型升级下的新需求。

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未来半年由于一二手房价差的存在；以及严格限购；中签率的提高；有房票人员将主要集中在一手市场；可以肯定下半年二手房会有明显下跌，由于高地价逐步进入巿场，政府对一手房价的批售价会适当提高；春节以后某个时段一二手房价大致接轨；市场一二手房成交达到正常均衡。
　　关键是2019年及以后价格会如何？基于以下几点原因；预计2019年夏天左右成都房价会进入新一轮上涨周期。
　　一、人口流入城市
　　2018大学生求职最热门城市排行榜，成都、杭州成为北上广深外最热门的城市，成都本科落户大量的后来者是楼市向好的基础；一线城市的咋天到今天；就是强二线成都、杭州、武汉的明天。
　　成都、杭州、武汉、郑州、西安五个城市人才吸引力最高，2018年离开北上广深的求职者，有35.5%的人选择了这五所城市。而且，这一趋势已经在18个月左右的区间里相对稳定，这五个城市成为“新一线”城市抢人的第一集团。BOSS直聘研究院数据显示，近三年来，工作首选城市为北上广深的18-35岁青年劳动者比例迅速下降，从2015年的65.8%下降至2017年末的46.5%。选择新一线城市的青年劳动者比例直线上升。
　　大学毕业刚毕业就是选择在一线打拼；积累资本与技术；几年后回成都落户买房安家是很多年轻人选择；一线城市安顿下来太难了；一线城市再大发展几乎不可能，华为等很多公司也顺应人才流动趋势；在强二线开设分公司；因为一线的高成本公司个人都难以承受；国家也希望均衡发展；几个条件合力；强二线城市是下一步发展的风囗。
　　二、成都规划影响
　　成都规划在“中优”区域的不同形态内执行不同的容积率要求。以住宅容积率为例，核心区最高容积率为2.5，一般地区为2.0，特别地区为1.5，棚户区改造、保障性住房按照最高容积率3.0执行。
　　成都2015年以来土地供应不断减少，特别是传统六城区特别明显；近几年供地主力为郊区，2018前七个月居然只有几百亩；可供房源预计几千套。其次成都供地容积率已从前一任市长时期的4到5下降到当前的2，意味着这二个因素综合影响；有效供给只有四年前的一半以下；也是以前成都房价涨的慢；近二年大涨的原因之一；随着老时代存量高容积率土地逐步消失；成都房地产进入新时代。
　　成都新规划是中优，成都期望通过各种调控手段，将“中优”区域规划人口密度从1.58万人/平方公里调减为1.36万人/平方公里，每平方公里拟减少2200人。 中优区域调减人口185万人；减少中心城区人口密度，途径是二个、一是旧房拆了后修成公园等、其次有限的修房子多修大户型，房子数量才能少下来，人口密度才会下降，因为有房子就有人，这是达到政府目标的唯一途径。所以可以预见，有中心城区房子，可以享受更好的中优配套，但中优区域房子越来越少，所有中优区域房子最有价值。
　　三、本科落户影响
　　成都2017年7月开始本科落户；但大量近20万进入人员的购房需求由于开盘数量少；摇号难以中签的影响没得到解决；只有部分购买二手房及幸运中签的少量实现买房；虽然新的限购使中签率提高；但一年社保要求又把所有新来的落户人员挡在门外；注意时间刚好又是七月前的5月，同时；只落户，没社保二年后可以购房；2019年七月开始有资格了，各种政策组合计算精准。
　　四、社保及就业影响
　　五月一年社保的限购要求；到成都上班或想办法交社保，一年后什么时间开始；2019年七月。2017年本科可以落户；由于市场快速上涨；很多人基于成都房价稳定的惯性思维；没反应过来没下手；再加上买不到新房；只落户没买房；2018七月又是毕业季；又一大批人留成都；他们知道要一年社保；成为比2017年的学长更彻底的成都人；又是多少万；2017只落户没社保的有二年户口与2018年有一年社保的；二者2019年夏天挤在一起了。
　　五、限购套数影响
　　成都执行新购一套房就不能买二套房；那怕你买套一也不行；这显然是应急不合理的；以后肯定会取消；如果这样又会新增一大批改善购房者。
　　六、判断市场的依据
　　2019年夏天几个事情要留意；低价地消耗差不多高价地出来了；落户的人有资格了；以后落户的不会出现2017那批人失误了；一二手房接轨了；不会出现现在一手房把二手房价格拉下的问题；不合理限制也许取消了。
　　近半年一二手房价差存在；以及摇号中签率提高使二手房下跌；使很多人不敢买房；2019年春节后某个时段；价差的消失可能就是二手房止跌之时；不利的舆论影响将会消失；也许看涨又会回来。
　　八、结论
　　结论是现在有房票的赶紧抓住限价一手房价格不高无风险；落户一大批人被档在门外；二手房在下跌使很多有房票的犹豫不参加摇；中签率较高的半年多时间窗口赶紧摇号购房；2019年夏天也许就是时间窗口开始关闭之时。
　　九、风险提示
　　一家之言；不一定正确；仅供参考；当然还要考虑存在房产税政策利空的影响，政策性福利人才住房对市场的利空影响难以判断，投资有风险，选择需谨慎。

老杨老师

成都大有前途，应该和南京杭州差不多