|
对于县城而言其实房地产的发展是有局限的，主要从人口数量，基建与规划，招商引资，局限了房价和房地产的发展。《营山房产》微信公众号每条都会发布房地产相关的精彩文章，了解更多房地产的资讯和行业的专业知识请关注微信公众号《营山房产》
《购房人群》县城的购房群体基本全部都是农村户口迁入县城和县城的拆迁户，那么需求量就有限了，为什么这样说呢？因为购房的群体都是买来住家的，基本也不会随便转卖。县城居住的人群基本都是小孩和老人。因为在县城买房的农村群体都是为了孩子的读书问题而买的。另外还有就是部分农村人都向往城市的生活而搬迁到县城的，或者还有些地方的人文结婚丈母娘必须要求买房的，自然也少不了拆迁户，购房群体基本都以这四种为主。
《城市基建与规划》县城的城市发展也是很有局限，对于一个县城政府每年投入的建设资金不多，基本的建设都是以政府用途基建，道路，学校，公园等。这些基建只能解决人群生活配套而已，并不像发达城市规划的那么全面，比如有CBD，交通枢纽，机场，火车站，县城就并非拥有这么全面的规划了，并且也规划不了。
《招商引资》对于县城而言在政府招商引资的时候，基本所有的企业都要考察研究，就好比很多县城招一个大润发或者永辉超市，他们都要综合方面的调研。无论在做商业招商和工业招商都是一个困境，很多因为有很多大型的企业进驻到县城经营不下，后来就撤退了，我们可以经历过很多县城的商业都做不起来，毕竟县城的人口有限消费力也有限。因为县城居住的都是小孩和老人，他们的消费观念是细心计算的，并且还有大把的卖便宜货的商家，也许一个大超市或者大商场刚刚开业会聚集人气，过一段时间就开始没有人气了。工业是县城的工资不高，年轻人又不愿意呆在老家去工厂干，招聘到的人群基本都是年龄比较大的群体，对于老板而言他们的工作量又不划算，自然整体的利润就没有那高了。
一个房地产市场对于人口有限，并且还是大量的外出人口，没有人口流入进来。第二产业没有人群支撑，政府就招商难。第三产业消费群体力度不够，面临的是难以运营和可持续盈利。
对于县城购房的农村人口也只买一套房源，目的都是为了结婚，孩子上学，县城生活的梦想，还有楼盘开发征用地的拆迁户，没有投资群体。如果一个县有50万人口，以平均四人为一个家庭，那么就只有大约17万个家庭。打算在县城购房或者必须会在县城购房的群体不到三分之一，也就是一个县城的房地产总量只需要大约6万套。并且这些都是陆陆续续的购买的并非全部一起进城购买，我们可以算下6万套只需要多少个楼盘，县城的楼盘基本都不大，都在500-1000套房源为一个小区，按1000套为一个小区计算只需要60个楼盘，平均一年开发销售出10个楼盘仅需6年时间即可完全消化完购买力。
县城的购买群体当接受不了价格的时候很多人就不会在县城购买了，毕竟对于农村群体而言买不起是他们最大的原因不买，因为他们的收入和观念都停留在那里。房价也许从3000涨到4000很容易，从4000涨到5000也不难，从5000涨到8000就比较难了，想房价突破过万那就难上加难了。因为房价在7000的时候首付款20万左右，月供不到3000元，对于农村长大的购房群体会计算这样不如在农村自己建房了。所以你想在一个县城买过于高的房价这些购房群体就会往市区购买了，他们就会觉得市区的价值大于县城，居住在市区会更舒服发展机会更多，所以房价低就有人买，房价高了购房群体就会往更上个层次的市购买了。就好比农村往县城搬迁，县城往市区搬迁，市区往省会城市搬迁，省会城市也好，县城也好，市区也好都有人会往北上广深搬迁。
所以对于县城的房价走势高不能高出市区的房价，价格只能控制在地方人能承受的价格，基本可以以所属的市区的低价价格作为县城的最高价格。毕竟县城的房地产市场都是靠农村搬迁群体支撑起来的，在城市的发展局限的情况下，上有封顶下有只能承受的价格，能去市区买的自然就不会在县城买了，买不起市区和自己所工作的城市就只能在县城买，价格就只能受市区的价格压制。
关注更多房地产资讯请关注麻辣社区营山论坛。
|
本贴仅代表作者观点，与麻辣社区立场无关。
客户端下载
发表于 2018-11-10 00:00
