房地产市场并未出现趋势性转向

楼市小编

因短期土地流拍现象增多就作出房地产市场整体转向的判断为时尚早。房地产市场平稳健康发展不仅是一个经济问题，更是一个社会问题。下决心解决好房地产市场问题，必须保持政策定力，不能因市场中的部分杂音、假象、扰动就松懈或完全转向，以致功亏一篑。

近一段时间，土地流拍不时见诸报道，一些地方土地流拍率逐渐走高，有人将其解读为房地产市场的转向信号。笔者认为，作出这一判断还为时尚早。

近期土地大幅流拍源自多因素的共振。首先是调控政策趋严。限购、限贷、限售等政策持续发力，多主体供应、多渠道保障的租购并举住房制度正加快建立。特别是今年7月份，中共中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”，调控政策进一步趋严。其次是资金面日益趋紧。在稳步去杠杆的形势下，银行贷款全面收紧、公司债受到严密监管、股权融资冻结、非标渠道遭遇关闭等措施，使房企融资成本不断上扬。最后是市场面需求趋弱。经济下行压力有所加大、居民部门杠杆率快速攀升、房贷审核趋严等因素，使购房者观望情绪浓厚，加之棚改逐渐降低货币化安置比重，未来一段时间房地产市场有效需求或进一步减少。

目前，地方政府土地转让收入、房地产行业部分先行指标、商品房销售以及库存情况等数据均显示，我国房地产市场运行依然平稳。因此，因短期土地流拍现象增多就作出房地产市场整体转向的判断，还为时尚早。

土地转让收入持续高歌猛进。财政部数据显示，2016年地方政府土地转让收入增速实现由负转正，快速上升至15.1%，2017年初更是跃升至36.1%，并于2018年5月份达到45.9%的高点。近期这一增速虽小幅回落，但始终保持在35%以上的高位。这得益于地方政府供地节奏的调整，同时意味着土地需求持续旺盛和供地面积大幅提高。

房地产行业部分先行指标运行平稳。首先，土地购置费用大幅提升。国家统计局数据显示，今年以来房企土地购置费用大幅增加，截至8月份累计同比增速达66.9%，显示出房企购地欲望强烈。其次，实际到位资金保持稳定。今年以来，房企实际到位资金增速持续扩张，累计增速由年初的3.0%快速上升至8月份的8.2%。最后，新开工项目大幅增加。截至今年8月份，房地产新开工施工面积累计达133293万平方米，累计同比增速高达15.9%，相较去年同期增长了8.3个百分点。

商品房销售情况基本保持稳定。一是销售面积回落幅度有限。今年8月份房地产销售面积累计达102473.53万平方米，累积增速为4.0%，较今年初微降0.1个百分点，跌幅有限。二是销售额度实现持续回升。截至今年8月份，我国商品房销售额累计同比增速达14.5%，相较去年末上涨0.8个百分点，与去年同期基本持平。

商品房库存状况持续收紧。国家统计局报告显示，2016年11月份以来我国商品房待售面积持续减少，且去库存速度不断加快。截至今年8月份，商品房待售面积已降至53873万平方米，累计同比增速跌至-13.6%，库存紧张状况可见一斑。其中，住宅类商品房跌幅最为显著。

虽然受限于政策、资金、市场因素，近期房企拿地更加谨慎，土地流拍数量有所增加，但上述相关数据指标均表明，房地产市场依然处于合理运行区间，并未出现趋势性转向。现阶段应密切关注市场动向，必须保持现有调控政策不动摇，防止再次走上过度依赖房地产拉动经济的“老路”。要认识到，房地产市场平稳健康发展不仅是一个经济问题，更是一个社会问题。下决心解决好房地产市场问题，必须保持政策定力，不能因市场中的部分杂音、假象、扰动就松懈或完全转向，以致功亏一篑。当然，根本解决房地产市场问题在于建立长效机制，但这恰恰需要短期政策创造条件、赢得时间。

老杨老师

      成都未来半年由于一二手房价差的存在；以及严格限购；中签率的提高；有房票人员将主要集中在一手市场；可以肯定下半年二手房会有明显下跌，由于高地价逐步进入巿场，政府对一手房价的批售价会适当提高；春节以后某个时段一二手房价大致接轨；市场一二手房成交达到正常均衡。
　　关键是2019年及以后价格会如何？基于以下几点原因；预计2019年夏天左右成都房价会进入新一轮上涨周期。
　　一、人口流入城市
　　2018大学生求职最热门城市排行榜，成都、杭州成为北上广深外最热门的城市，成都本科落户大量的后来者是楼市向好的基础；一线城市的咋天到今天；就是强二线成都、杭州、武汉的明天。
　　成都、杭州、武汉、郑州、西安五个城市人才吸引力最高，2018年离开北上广深的求职者，有35.5%的人选择了这五所城市。而且，这一趋势已经在18个月左右的区间里相对稳定，这五个城市成为“新一线”城市抢人的第一集团。BOSS直聘研究院数据显示，近三年来，工作首选城市为北上广深的18-35岁青年劳动者比例迅速下降，从2015年的65.8%下降至2017年末的46.5%。选择新一线城市的青年劳动者比例直线上升。
　　大学毕业刚毕业就是选择在一线打拼；积累资本与技术；几年后回成都落户买房安家是很多年轻人选择；一线城市安顿下来太难了；一线城市再大发展几乎不可能，华为等很多公司也顺应人才流动趋势；在强二线开设分公司；因为一线的高成本公司个人都难以承受；国家也希望均衡发展；几个条件合力；强二线城市是下一步发展的风囗。
　　二、成都规划影响
　　成都规划在“中优”区域的不同形态内执行不同的容积率要求。以住宅容积率为例，核心区最高容积率为2.5，一般地区为2.0，特别地区为1.5，棚户区改造、保障性住房按照最高容积率3.0执行。
　　成都2015年以来土地供应不断减少，特别是传统六城区特别明显；近几年供地主力为郊区，2018前七个月居然只有几百亩；可供房源预计几千套。其次成都供地容积率已从前一任市长时期的4到5下降到当前的2，意味着这二个因素综合影响；有效供给只有四年前的一半以下；也是以前成都房价涨的慢；近二年大涨的原因之一；随着老时代存量高容积率土地逐步消失；成都房地产进入新时代。
　　成都新规划是中优，成都期望通过各种调控手段，将“中优”区域规划人口密度从1.58万人/平方公里调减为1.36万人/平方公里，每平方公里拟减少2200人。 中优区域调减人口185万人；减少中心城区人口密度，途径是二个、一是旧房拆了后修成公园等、其次有限的修房子多修大户型，房子数量才能少下来，人口密度才会下降，因为有房子就有人，这是达到政府目标的唯一途径。所以可以预见，有中心城区房子，可以享受更好的中优配套，但中优区域房子越来越少，所有中优区域房子最有价值。
　　三、本科落户影响
　　成都2017年7月开始本科落户；但大量近20万进入人员的购房需求由于开盘数量少；摇号难以中签的影响没得到解决；只有部分购买二手房及幸运中签的少量实现买房；虽然新的限购使中签率提高；但一年社保要求又把所有新来的落户人员挡在门外；注意时间刚好又是七月前的5月，同时；只落户，没社保二年后可以购房；2019年七月开始有资格了，各种政策组合计算精准。
　　四、社保及就业影响
　　五月一年社保的限购要求；到成都上班或想办法交社保，一年后什么时间开始；2019年七月。2017年本科可以落户；由于市场快速上涨；很多人基于成都房价稳定的惯性思维；没反应过来没下手；再加上买不到新房；只落户没买房；2018七月又是毕业季；又一大批人留成都；他们知道要一年社保；成为比2017年的学长更彻底的成都人；又是多少万；2017只落户没社保的有二年户口与2018年有一年社保的；二者2019年夏天挤在一起了。
　　五、限购套数影响
　　成都执行新购一套房就不能买二套房；那怕你买套一也不行；这显然是应急不合理的；以后肯定会取消；如果这样又会新增一大批改善购房者。
　　六、判断市场的依据
　　2019年夏天几个事情要留意；低价地消耗差不多高价地出来了；落户的人有资格了；以后落户的不会出现2017那批人失误了；一二手房接轨了；不会出现现在一手房把二手房价格拉下的问题；不合理限制也许取消了。
　　近半年一二手房价差存在；以及摇号中签率提高使二手房下跌；使很多人不敢买房；2019年春节后某个时段；价差的消失可能就是二手房止跌之时；不利的舆论影响将会消失；也许看涨又会回来。
　　八、结论
　　结论是现在有房票的赶紧抓住限价一手房价格不高无风险；落户一大批人被档在门外；二手房在下跌使很多有房票的犹豫不参加摇；中签率较高的半年多时间窗口赶紧摇号购房；2019年夏天也许就是时间窗口开始关闭之时。
　　九、风险提示
　　一家之言；不一定正确；仅供参考；当然还要考虑存在房产税政策利空的影响，政策性福利人才住房对市场的利空影响难以判断，投资有风险，选择需谨慎。


               
            
        
                                
        
        

               

        
            
               
                    
                        

老杨老师