2018第三季度中国商业地产指数报告成都版

楼市小编

概述

2018年第三季度，中国商业地产指数回落至118.1点，环比下降3.7%，同比下降2.5%。

宏观经济指数和零售商信心指数走强，同比环比均实现上涨。宏观经济发展平稳，消费升级态势持续，品牌和购物中心数字化营销方面创新活跃。商用土地指数和商用物业开发指数同比出现回落，增量市场呈现进一步放缓态势。


成都宏观经济指数和零售商信心指数保持高位，千禧一代消费群体崛起，新零售品牌、网红品牌扩大成都市场占有率，购物中心融入“艺术”、“科技”等内容。

中国商业地产指数

中国宏观经济指数：平稳运行，服务业对经济的拉动作用增强

2018年第三季度，中国宏观经济指数148.3，同比上涨5.9%，环比上涨4.1%。经济保持平稳运行，GDP同比增速6.5%。产业结构持续优化，第三产业比重持续上升。第三产业增加值占GDP比重50.96%，比第二产业高出10.6个百分点。第三产业增加值同比增长7.9%，比二季度提升0.1个百分点，高于GDP增速。

服务业对经济增长的拉动作用不断增强。新产业、新业态及新商业模式发展迅速，带动相关行业增加值及占比不断提高。其中租赁与商务服务业成为增加值排名靠前的细分行业，增加值比上年同期增长9.4%，增加值占GDP的2.7%，比上年同期有所增高。前三季度，最终消费支出对经济增长的贡献率为78%，比上年同期提高14个百分点，消费基础作用进一步巩固。居民消费持续升级。社会消费品零售总额同比增长3.8%，消费升级类商品保持快速增长，其中通讯器材类及化妆品类商品分别增长10 .7%和12%。服务业的持续增长及消费升级的趋势为商业地产发展提供了良好的市场环境。


中国商用土地指数：核心城市商用地块价值凸显，一线城市价格走强，新一线城市成交活跃，二三线城市流拍增多


2018年第三季度，中国商用土地指数76.5，同比下降12.8%，主要由二三线城市商业用地流拍引起。商用土地总体成交量环比微降1.1%，其中三线城市降幅较大，达到19.7%。商用土地楼板价环比上涨8.5%，一线城市贡献较大，涨幅75.2%。溢价率继上季度高温后回落，环比下降50.4%，高溢价地块比例降低。

一线城市商用土地总成交量与上季度基本持平，但楼板价大幅上涨。楼板价环比涨幅超过75%，其中北京环比上涨150.1%，上海环比上涨117.6%。商用与住宅地块楼板价比大幅上升，核心城市商用土地价值凸显。上海商用土地成交活跃，与上季度比成交量翻番。


新一线城市商用土地市场成交活跃但价格走低，成交量环比上升13%，其中成都、重庆商用土地成交量位居前列，杭州的成交量增幅最高，高达183.3%。商用土地楼板价环比下降38%，同比上涨11%。商用土地溢价率回落，零溢价成交地块比例上升。


二三线城市商用土地流拍数量相比上季度翻倍，开发商对地块的选择越发谨慎，但成交地块总量和价格不乏亮点。二线城市商用土地成交量环比上涨5.2%，无锡、南昌、太原成交量涨幅超过100%。三线城市商用土地溢价超过全国平均水平，并超过住宅溢价上涨幅度，其中呼和浩特、贵阳溢价率位居前列。

中国商用物业开发指数：增量市场增长不足，存量改造市场蓄势待发

第三季度增量市场与上季度基本持平，新增项目数量环比下降8.1%，新增商业面积环比上升4.4%。商用物业开发指数环比微涨0.3%。

一线城市新增购物中心面积112万平方米，环比下降16%。5万㎡及以上项目8个，其中5个位于上海。被收回管理权封闭改造的百联世茂国际广场，升级为上海世茂广场如期开业。硬件及品牌均实现了较大程度的焕新，为我国存量商业改造市场带来了新的活力。


新一线城市新增商业面积251万平方米，5万㎡及以上新增购物中心14个。杭州大悦城、重庆弹子石万象汇、L+MALL天津陆家嘴中心等大型项目相继开业，在体验型业态上进行突围，为所在城市带来风洞、室内滑雪、室内潜水、室内动物园、相声馆等全新体验业态。


二线城市新增商业面积268万平方米，环比上涨60.4%。5万㎡及以上项目占比63.6%，主要分布在合肥、郑州、南昌等城市。其中70.6%的项目位于新区商圈，29.4%的项目位于老城区核心商圈。以太原万象城为代表，预计三至五年前下沉至二三线城市拿地的品牌开发商项目，将在近两年逐渐释放。成为城市主要的商业亮点，丰富其商业的多样性，重塑商圈格局。

中国零售商信心指数：奢侈品数字化营销加码

2018年第三季度，中国零售商信心指数163.3，上升6.2点，环比上升3.9%，同比上升3.7%。城镇居民人均消费支出6299.5元，同比上涨6.5%。限额以上商品零售类值环比上涨0.51%。零售商门店数量环比上涨5.72%。

奢侈品市场第三季度代表型品牌无新增门店，数字化营销活跃。七夕期间，CHANEL、Burberry、Gucci等十余家奢侈品品牌密集在朋友圈、小程序、抖音进行广告投放。Dior、Tiffany等品牌在线下门店和微信小程序或电商平台同步发售七夕限量款产品，数字化营销战略的推行决心可见一斑。


轻奢品牌中Coach、Michael Kors、Kate Spade开店数量依旧位居前列，加速在三四线城市下沉，宜昌、聊城、淄博、呼和浩特、西宁等城市均有新增门店。轻奢市场收购浪潮持续推进，Michael Kors收购奢侈品品牌Versace，并将公司名称更名为Capri，集团化发展将增加其在全球时尚领域的竞争筹码。


大众消费品牌门店数同比增长8.85%，环比增长2.72%。第三季度，优衣库加速布局，新增门店24家，接近去年全国新增门店数的1/3；联手Google，推出人工智能客服系统Uniqlo IQ，提供线上商品搜索、库存查询、穿搭推荐等服务，着力打造个性化消费体验。无印良品新增12家门店，数量超过上半年新增门店总和，同时第九次下调中国市场产品售价，以应对在华销售业绩的下降和激烈的同质化竞争。运动潮牌Champion在华加速拓展，一二三线城市全面开花，截至三季度末，全国已开业门店共计21家。

商业创新

微信小程序商业价值崭露头角，技术的高迭代倒逼品牌和购物中心数字化战略提速

在数字化战略基本成为行业共识后，高速迭代的技术产品推动购物中心和品牌提升适应能力，快速掌握与消费者互动的新方式。在微信庞大的流量优势下，随着小程序功能的完善，其商业价值开始崭露头角。无需下载、不占内存、用完即走的优势逐步显现，成为众多品牌和购物中心数字化战略中的重要平台。Michael Kors于7月推出微信小程序官方旗舰店，成为轻奢行业首个长期在线，并进行全品类商品销售的小程序。以Burberry、Dior、Cartier、Gucci为代表的数十家奢侈品品牌在七夕期间开设限时精品小程序。万达、大悦城等购物中心也开始尝试推出小程序，发布优惠券、会员活动，开设停车缴费入口等。万达广场小程序，沉淀会员达到1000万，优惠券核销率超过50%，为商场带来30%-50%的客流提升。

新零售咖啡迅猛发展，加速咖啡行业外卖进程

第三季度，新零售咖啡品牌餐饮发展势头持续迅猛。瑞幸咖啡7月获得2亿美元A轮融资，成为国内咖啡行业的独角兽，截至三季度末门店数量超过1100家，接近Costa门店数的3倍。瑞幸咖啡、连咖啡等新兴咖啡品牌的迅速扩张加速了咖啡行业外卖服务和数字化营销的推进。9月初，瑞幸咖啡与腾讯宣布达成战略合作，将在门店选址、点餐、派单、订货、品控、服务等多方面结合大数据和人工智能技术实现精准化营销。星巴克在上海、北京通过饿了么落地外卖业务，麦当劳9月推出微信小程序“i麦外送”试水上海市场。

盒马鲜生加速扩展，在生鲜新零售行业的领先地位初步显现

盒马鲜生9月首次披露运营业绩，开业1.5年以上的成熟门店单店日均销售额达80万元，坪效超过5万元。曾在门店数上与超级物种平分秋色的盒马鲜生走上快车道，三季度新增门店数近40家，总数超过80家，分布于16个城市，截至季度末门店数超出超级物种30家。高速扩张模式下物流能否跟上，出品、销售、坪效能否保持稳定值得关注。京东7FRESH继上季度的沉寂后，9月与万科、大悦城、保利等16家开发商签约，为加速全国布局增加了筹码，并将于下季度布局天津、成都、廊坊等城市。苏鲜生目前开业7家门店，新增西安一家门店，与年度开业50家的目标差距较大，第四季度拓展压力加大。小象生鲜继上季度品牌升级后，本季度开拓无锡市场，新增两家门店。

成都市场热点

商业进击加速，多极商圈协同发展

RET睿意德数据显示，第三季度成都仅瑞安建业在蓉城打造的首个商业项目——瑞安·城中汇入市，为市场带来5万方的新增供应。随着城市中心地块稀缺性的上升，成都近两年来新开商业项目多位于非核心商圈，本季度亮相的瑞安·城中汇也是如此。值得注意的是，虽然成都IFS、成都远洋太古里开业后春盐商圈的核心地位愈加巩固，但次级商圈优质商业项目的不断累加，也促使城市多极商圈的进一步成型。

数据来源RET睿意德中国商业地产研究中心

展望未来， 随着龙泉驿万达广场、龙湖成都西宸天街、仁和新城等重点商业项目于四季度陆续开业，成都商业整体氛围将更为浓厚，而逾51万方的新增供应，也预示着对品牌、客群等的争夺也将更为激烈。

存量升级调整，增量依旧可期

商业竞争的白热化继续倒逼商业项目更加主动积极地进行有创造性、建设性的调整。第三季度中，包括成都大悦城、成都新世界百货、仁恒置地广场、锦华万达广场等在内的多个成熟商业项目开始了新一轮的调整。商业项目的调整更加多元化、精细化，不再局限于单一的业态或品牌，还涉及项目整体定位的重新定义、商业内部空间的重塑、营销策略的转变等等。第三季度内，成都新世界百货在汰换140家品牌，加大女性化、年轻化的品牌占比的同时，通过物业结构、场景营造等内容的更新对项目内部空间重塑。锦华万达广场“锦华里”街区的亮相，是对原有百货封闭式布局的调改，从动线、美陈、业态等方面着手，赋予项目更年轻、更潮流的基因。仁恒置地广场在继续深化B区年轻化、潮流化新定位的同时，融入更多文化元素，以陈冠希《音即是术 一只猴子》IP艺术展，加深市场对其新面貌的印象。


就需求端来看，零售和餐饮仍是主力租户，娱乐和儿童业态成交持续活跃，推动全市零售物业市场空置率环比下跌0.3个百分点，回落至6.2%。优质商业项目主动积极的调整也受到市场的肯定，租金议价能力不断提高，在本季度拉动全市优质零售市场首层平均租金环比微涨0.1%，达381.5元/平方米/月。


另一方面，土地市场虽相对平缓，但成都作为西部中心城市，商业市场依旧被广泛看好。星悦荟正式落户成都，并拟在新都大丰街道建成都第8座天街购物中心；王府井计划于天府新区打造成都三利王府井购物中心；沃尔玛宣布未来5年在成都开设30至40家新店，包括沃尔玛超市、山姆会员店、惠选超市等子品牌；百盛宣布将在成都新开两间城市购物广场概念门店。

品牌市场活跃首店不断，国际品牌与新零售品牌同步加码成都

成都作为时尚第三城魅力不减，凭借强劲的购买力和良好的零售氛围继续吸引国际品牌加持成都市场。季内Mr& Mrs Italy和德国腕表品牌Alange & Sohne西南首店等进驻国际金融中心，法国高端女装品牌Isabel Marant西南首店、美国潮牌Beentrill中国首店、Champion西南首店、BOSE体验店西南首店等进驻远洋太古里，蔚来汽车NIOHouse成都首店亮相成都银泰中心in99。


话题性和热度居高不下的新零售品牌和网红茶饮品牌继续抢占成都市场份额。以盒马鲜生、超级物种为代表的新零售品牌加快成都门店的选址和开店速度， 京东“新物种”7FRESH西南首店也于本季度确定落户华阳戛纳湾广场。已在成都万象城开设门店的奈雪の茶继续拓店，先后确认进驻仁和新城、凯德新南等项目，鹿角巷、喜茶也在本季度开出成都首店，并加速布局。

RET睿意德西南区副总经理孙强表示 : “成都商业持续保持高增长势头，众多新项目开业和新品牌进入持续为成都商业注入新鲜血液，保持活泼的生命力。未来成都商业将持续走好，并在小体量商业端发力，整体商业将呈现百花齐放的态势。”