四川广元迷雾重重的闹市烂尾楼
2018-12-14 17:03:33 来源：民主与法制网 作者：□本社记者 王立三 发自四川成都、广元 554
省政府复议决定直批市政府“违背诚信原则”，要求有关部门为企业和善意第三人办理房地产相关手续。但是，该决定仅得到“部分执行”，如今企业依然只能“望证”兴叹。这是民营企业四川省广元市通大道农资公司近十几年来的遭遇。
作为原本红火的招商引资企业，该公司在办理不动产和抵押登记时却屡遭“卡壳”，在2004年至2009年、2014年至2018年的近十年时间里，土地使用权证遭遇两次注销、变更、恢复及不作任何登记后，企业陷入绝境，项目随之烂尾。
闹市里的烂尾楼群
广元市核心干道利州东路和水柜街交叉口方圆近百亩，都是招商引资企业广元市大道农资有限公司（后更名为“广元市通大道农资公司”，以下简称“通大道公司”）所拥有的区域。
除一处已建成的小区外，交叉路口其余三处六层高的商场或停业或烂尾，均被围挡遮掩。
繁华干道楼区为何大面积烂尾？通大道公司员工告诉记者，这三个商场面积共15万平方米。现在通大道公司债务官司缠身，长期拖欠工资，老总曾被讨债者堵在办公室里一周无法脱身。
通大道公司董事长陶玟缙证实，公司目前已陷入绝境。“这片商业楼区‘五证’齐全，就差最后一关拿不到不动产登记证，也办不了银行贷款抵押登记，五年来仅融资利息损失就有2.6亿元。”
16年来，这一地段的开发可谓一波三折。
2002年5月，以招商引资企业身份，通大道公司建设农资专业市场项目获批，获得了国有土地使用权77892平方米。相关票据显示，该公司先后为此付款1100余万元。
因这一地块被两条道路分割成四个部分，同年5月24日，广元市国土资源局为通大道公司ABCD四个地块颁发了四本土地使用权证。用途标注为“农业生产资料市场及办公、住宅”。
自此，通大道公司开始建设农资市场、职工宿舍和住宅等配套设施。陶玟缙回忆称：“当时按照政府要求，先建了大钢棚，后来又建楼房，拆了建、建了拆，不断反复，建设方案调整了十多次。”
土地使用权证突遭注销
2007年6月28日，广元国土局突然公告注销通大道公司持有的四个土地使用权证，注销原因是“通大道公司申请变更土地用途、面积和土地使用年限” 。
“当时我们得知土地使用权证被注销竟是从报纸上看到的。”陶玟缙不解。
通大道公司遂向四川省政府提出行政复议，要求恢复土地使用权证。2008年5月24日，四川省政府作出复议决定，要求广元市“15日内恢复通大道公司四宗国有土地使用权证及其原有的农业生产资料市场及办公、住宅用途。”
一年后，广元国土局为通大道公司恢复了上述四宗土地使用权证。
然而，广元国土局认为，A区已经建成住宅和办公楼，因此其余地块必须用于建设农资专业市场。而通大道公司则认为，土地使用权证上已标明用途，也可以根据市场需要，建设配套的办公用房和住宅。
建多少住宅、建多少市场成为焦点问题。争议一年多后，广元市在2009年第46号会议纪要中一锤定音：“意见不一致的以此为准。”
会议纪要称，通大道公司可将农资专业市场拓展为综合性市场进行开发建设；认可通大道公司项目当时的建设状况：四块土地除已建成住宅的一块外，其余三块中的一块用于建设市场，另两块各用一半建设市场和开发房地产；规定用于建设市场的土地若申请改变用途来开发房地产，须按政策规定参照市场土地拍卖价格，补缴相应土地出让金，若房地产开发部分容积率不超过1.5，则不收取土地出让金。
此后，通大道公司按照广元市划定的商业和住宅比例开发建设剩余三个地块。
按照2009年第46号会议纪要决定，通大道公司2010年申请将C区和D区容积率由1.5调整到1.90以上，并补缴土地出让金458.33万元。
2012年，广元国土局为C区和D区重新换发六个土地使用权证。
通大道商业城项目在2012年至2014年陆续拿到建设工程规划许可、施工许可、商品房预售许可等相关证照；先后建起南苑春天一期、二期等商品住宅和百利城等三个大型综合商城，其中一处综合商场封顶未投入使用。
一纸红头要求补缴出让金
通大道公司此后发现，虽然建起的房子“五证”俱全，但却难以办理不动产登记，也无法办理银行抵押贷款备案登记。
2014年，广元市在广府阅[2014]6号文件中，再次要求通大道公司商业（市场）部分以2004年规划审批的容积率为初始容积率，超出部分按照相关规定补缴土地出让金等相关费用。
“这是拿前朝的法律，斩本朝的“大臣”。我们实际补缴的土地出让金已经超过10万元一亩了。”陶玟缙气愤不已。
通大道公司仍然选择向四川省政府申请行政复议。
2014年12月8日，四川省政府行政复议决定书认为广元市“违背诚信原则”，决定撤销广府阅[2014]6号文件，商业（市场）部分不再缴纳土地出让金，广元市及时为通大道公司和善意第三人即购房人办理房产相关手续。
以为看到曙光的通大道公司没想到，之后的道路会更加艰难。
四川省政府复议后，广元市为通大道公司开发的商品住宅项目办理了相关产权和登记手续，而商业（市场）部分则以“改变土地使用条件”拒绝办理相关手续。
陶玟缙称，办理不了产权登记，就不能办理银行抵押贷款，企业陷入绝境。为此，他曾连续四个月每天到市相关领导办公室门口等待，但总是见不到领导。市不动产登记管理局也被他“踏破”了门槛，但仍不知为何这些商业楼无法办理土地抵押登记和不动产登记。
记者调查得知，通大道公司2014年6月27日开始申请土地抵押登记，时隔一年多，广元国土局才以“宗地权属存行政争议”和“土地监察大队来函”为由，将报批材料退回。通大道公司又于2015年12月28日、2016年1月11日两次申请土地抵押登记，仍以 “改变土地使用条件”、要求“完善土地使用条件手续”退回。
无奈，通大道公司向原四川省国土资源厅申请行政复议。该厅在2016年5月19日作出的行政复议中，撤销了广元国土局“完善土地使用条件手续”的通知，要求广元国土局重新作出行政行为。
然而两年多来，广元市国土资源局并未对此作出任何行政行为，仍未对已建成7年的商场进行不动产登记。
对于“改变土地使用条件”，通大道公司百思不解，广元国土局也陷入困惑。2017年12月，该局请专家评估“由农业生产资料市场用地改变为综合市场用地地价。”专家给出的意见是“二者均属商业用地”“目前不具备评估条件”。
政府决议成一纸空文？
2017年12月27日，广元市土地及矿产资源管理委员会就通大道商城项目作出决定，由市城乡规划建设和住房保障局牵头重新确定容积率增加事项，依法全额收缴其商业部分改变土地使用条件的土地出让价款。
而广元市2016年11月报告答复四川省政府行政复议履行结果时却称，严格执行省政府行政复议决定，“商业部分不再补缴土地出让金，房地产手续由通大道公司马上报件办理。”
2017年，广元市不动产登记部门公告将原房管处办理的六本房产证注销并重新登记为CD区二本大证，统一用途为“住宅用地”，这直接导致CD区的综合商业市场成为“住宅”无法出租经营。而对于通大道公司递交的三个商业综合市场的不动产登记及抵押登记材料，广元国土部门则一直未予接收。
2018年，广元市再次答复原四川省法制办：“我市已实质性全面履行复议决议（四川省政府2014年12月8日复议决定）。”可通大道公司的现实遭遇，却与这一答复大相径庭。“我记不清跑了多少次不动产登记局了。”陶玟缙说。
记者就通大道公司商业地产为何无法登记的情况，多次联系广元国土局相关负责人，但并未得到答复。
一场土地纠葛的背后，到底有何隐情？本社记者将继续关注。
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编辑备注：广元国土资源https://img.mala.cn/common/c8/common_2_verify_icon.gif于1月10日回复，内容见2楼。
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发表于 2018-12-17 15:15
