[url=]作者[/url][url=]｜[/url][url=]房地产与建设工程、基础设施建设专业组 张建徽[/url] 编辑｜曹莉萍
说这个话题之前我们先来看看以下几条新闻：“物业暴力管理，业主习武维权——河北燕郊某小区物业雇请保安围攻恫吓业主，业主组队练咏春以壮声势。”“业主对物业公司停车收费不满，遭保安群殴肋骨骨折。”在百度搜索“物业殴打业主”可以搜索到二十余万条信息。
对物业公司的服务不满意，除了不交物业费，与物业直接肢体冲突等“非常规”手段，还有没有其他手段可以维权呢？今天就来说一说解聘物业公司这件事。
一、解聘物业公司由业主大会决定
从法律关系上讲，业主和物业公司是合同关系，业主支付物业费，物业公司提供相应的物业服务。既然是合同关系，那就要遵循平等自愿的原则，业主有选择或者不选择某家物业公司的权利，那选聘和解聘物业公司具体由谁决定呢？根据《物业管理条例》第十一条第一款：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业”，第十二条：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”
也就是说，选聘和解聘物业公司由全体业主决定，决定的方式是召开业主大会并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，做出选聘或者解聘的决议。
二、成立业主大会的法定程序
现实当中有些新小区并没有成立业主大会，也就无法做出解聘物业公司的决议。关于成立业主大会的法定程序，有必要在此说明一下。
根据《北京市物业管理办法》，成立业主大会需要经过以下程序：
1、业主提出书面申请——占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。
2、政府部门成立筹备组——街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。
3、建设单位提供相关资料——建设单位自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。
4、业主大会选举并报备——业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主大会成立并选举业主委员会之后，就可以对选聘或者解聘物业服务企业做出决议了。具体来说，可以在成立业主大会的首次会议上对解聘物业公司的事项进行决议，也可以在首次业主大会后由业主委员会召集，召开临时业主大会对相关事项进行决议。
三、若被解聘物业公司拒不撤场交接，应当通过诉讼或者仲裁解决
现实当中还有一个问题是，业主大会做出解聘物业公司的决议后，原物业公司拒不撤场交接，这种情况下应该怎么办呢？
根据《北京市物业管理办法》第二十七条第三款：“原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。”
也就是说，原物业公司拒不撤场交接的，业主需要通过诉讼或仲裁的方式解决，取得胜诉判决后，由法院来强制执行。
总结一下，对于某些“黑心物业”，业主需要通过法律的手段来维护自己的权益，关键在于成立业主大会并选举业主委员会，业主大会成立之后，扫清了法律上的障碍，就可以做出相关的决议，解聘物业公司了。只要各个环节都合法，解聘物业公司也不是多难的事情。看过这篇文章后，如果您对相关规定、程序依然不是很清楚，建议可以集体委托律师协助办理相关事宜，早日跟“黑心物业”说再见。
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发表于 2019-1-15 12:17
发表于 2019-1-15 16:30
