2019，成都无法回答

楼市小编

不知不觉中，在中国房地产风云录里几经沉浮的成都楼市，已经迈入了而立之年。


回望这三十年里的成都房地产发展历程，我们看见——


伴随着中国经济的高速发展，已经历经数次调控，四轮沉浮的成都楼市已经走过了初生期的懵懂、鼎盛期的兴奋和低落期的徘徊。


那个因一套仅有70平的单位福利房而大摆宴席的老王，也一定没想到，30年后的今天，他的儿子已经住进了比他3倍大的豪华大平层。

1988年·成都·筒子楼

而他经常和妻子去买菜的，那个大慈寺后面的农贸市场，如今已经变成了奢侈品云集的高端商业区。


至于房价，也早已从30年前的几百，攀升至现在的X万元/平。


那时候，每一个像老王这样的人或许都没料想到，30年后的成都楼市会有如此疯狂的走向。

而我们同样没有预料到的是，在这场在楼市中浩浩荡荡、史无前例的历史造富洪流中，我们也看见——
每一个不起眼的小人物，有的因把握住了房价的生长之道活成了时代的弄潮儿。
而有的，却成为了被这场洪流所裹挟的蝼蚁。深感遗憾，甚至惋惜。
因此今天，辣妹儿想带大家一起，穿梭时光，来回看30年前的成都楼市，究竟是什么样的——

Ξ1988年Ξ

事实上，1988年对于全中国来说都是不平凡一年。


那年春晚压轴，牛群带着他的《巧立名目》上了台，相声讽刺一个科长公款吃喝，段子极其辛辣，尤其那句：领导，冒号——！

1988年春晚·牛群·相声《巧立名目》

之后牛群就火了，一出门，人家就管他叫冒号。


也是那年春晚，一首《四川小吃人人爱》让1700多公里外的成都也火了一把。

1988年春晚·歌曲《四川小吃人见人爱》

而当人们还在沉浸在川妹子的歌声中，试图将成都小吃一一“尝尽”的时候。


殊不知，这个具有千年历史的巴蜀古都，已经赶上了中国房地产黄金十年，开始了轰轰烈烈的住房制度改革。


彼时，中国第一个商品房小区——东湖丽苑，早在8年前就已经在深圳问世，5万/套。

1980-东湖丽苑小区

那年，一批以金房、青年、交大为代表的20余家成都首批房地产企业宣告成立。


而这些名字在30年后的今天，已经鲜少有人提起，甚至早就被人遗忘。

1988·成都·天府广场

也是这一年，刚从部队转业的王健林刚接下一个住棚改造项目，赚到了万达的第一笔资金。

同时，远在深圳，一个搞过服装、手表、印刷见啥赚啥的公司，终于确定了未来的地产方向。


这，就是万科。

1988·王石正在给员工讲解万科股份化运作

这一年，全国房价最高为2000元/平，而成都人民的每月平均收入只有107元，北京175，上海217。


说到房价到底贵还是不贵，租房者和全国第一批买房的人是这样说的——


作为开元之年，1988年，给之后30年的楼市格局，埋下了太多的伏笔。

Ξ1992年Ξ

几乎任何时代，都从不缺少感叹“高房价”的声音。


在89年人民日报发布的一篇报道中我们可以看到，当时北京的房价高至每平米1600-1900元。“令人咋舌”、“一名大学生从参加工作起，日日节衣缩食，需要100年才能买上两居室”、“商品房价格暴涨”等字眼。

从1987年到1992年，全国的房价基本维持在每年上涨100元上下的节奏，而中国人民也开始认真思考如何在高房价底下讨生活。

与此同时，经过四年时间改革的成都房地产市场也开始崭露头角。


那时候，二环路刚刚通车，外侧全是庄稼农田，很少有人愿意住二环外。只有刚走出去的蜀都大道，成为货车和面包车的主要盘据地。

1992·成都·蜀都大道

1992·成都卫星图

春熙路的夜市才刚刚开张，东西都要靠吼起卖。

就在这时候，桐梓林“开奔驰车，住锦绣花园”的豪宅开出了5000元/㎡的天价，是年成都的平均月薪为236元，工作2年多才够一平米的房价。而现在，其二手房价格最高已经到了两万。

1992·成都·锦绣花园

重点是，那一年的成都，虽然已经成为了真正的“自行车王国”，但奔驰车总共也还不到1千辆。

北京首富李晓华才把第一辆法拉利开到天安门前…

1992·北京天安门广场

所以，当时在成都买房的刚需青年不得不选择将目光转向双流县的田坝头，也就是现在的外双楠，来争抢平均600元一平米的“五大花园”。

▲五大花园之一中央花园

▲五大花园之一红运花园

而这些，对于另一部分年轻人来说，大部分都还没考虑这些，还没有讨论到底“黑豹”和“唐朝”哪个摇滚乐队的歌最酷最摩登，来得重要。

而他们或许也不曾想到，刚诞生不久的蓝光，在20多年后的今天，会成为成都首个上市的房企，并已布局了70余个项目。

Ξ1993年Ξ

1993年，二环总算修完了。同年，耗时5年的府南河整治也开始了。


谁能料想到，这里以后会是成都开发最成熟的流域，高端住宅接连拔起，孕育了一个又一个高端网红公寓。

▲府南河整治

与此同时，大量人口也开始迁出筒子楼，需求两旺，楼市一片繁荣。

1993·成都·筒子楼

因此，乘着“国际熊猫节”的顺风车，成都第一届房交会,即中国·四川·成都·93国际熊猫节房地产交易博览正式亮相。吸引了116家房企共计222个项目参展，近7万人参展，成交15亿。

1993·成都·国际熊猫节纪念明信片

而就在成都热热闹闹地开着房交会的时候，在中国的南边，海南正在经历着中国第一个房地产泡沫的炸裂。

1993·海南房价

而当时还在海南淘金的潘石屹早就看出端倪，离开万通撤回了北京老家。

“万通六兄弟”·从左到右依次为：冯仑、易小迪、王功权、潘石屹

这一年，也是历史上全国房价涨幅最大的一年。当时全国均价不足千元，超20%的涨幅把房地产市场送上顶峰，又迅速打回原形。

Ξ1994—1996Ξ

在这几年时间里，全国楼市持续低迷。


直到1995年底，在无人购房的情况下，全国商品房累计空置建筑面积高达5031万平方米。


当然，成都也没好到哪儿去。但一切生活的惊喜，皆在慢慢酝酿。


比如在那个BP机风靡全国的时代，我爸经常去被称为“传呼一条街”的太升南路，给我怀孕的老妈打慰问电话，直到今天还时常带她来看新手机。

例如在1996年2月10日，成都市首次发行2000万元福利彩票，被上万市民涌入抢购彩票的成都市体育中心。

Ξ1997年Ξ

97年的时候，二环旁边房子都修得差不多了，其城区地位也基本得到认可。


置信也把“先做环境再造房子”的全新现代居住理念融入到它的第一个项目——双楠谊苑。


每平方不到1600元，被当时称之为“老百姓买得起，有钱人看得上”的好房子。

▲双楠谊苑

而当时成都人民的平均年薪其实也只有6938元/平，但现在双楠谊苑二手房最高价格也跟锦绣花园差不多。

Ξ1998年Ξ

98年的开年，是在王菲那个丸子头和红扑扑的笑脸里开始的，那句“来吧，来吧，相约98~”让大家对新年充满了期待。

1998·春晚·王菲和那英

但事实上，这一年的中国经济远不如大家想象中乐观。


这一年，中国经历了亚洲金融危机、国企下岗失业潮、民企批量倒闭、商业银行不良率高达30%、人民币有效汇率一年升值20%、消费增速直接从之前的20%下降到6%……


甚至有外国媒体称，”中国经济撑不过1998年夏天”、“中国的大银行从技术上讲破产了。”

因此为了救市，国务院随后发布《进一步深化城镇住房改革》的通知，并明确提出，“促使住宅也成为新的经济增长点”，城镇住房商品化制度正式确立。

▲人民日报关于住房商品化的报道

而这一年，最大的事情就是，成都停止了实行40多年的福利房分配。


我爸说那时候好多工厂子弟都哭了，靠单位分房子是不可能了，只有自己贷款买。


那年北京房价才2000元一平，三环外的别墅属于郊区。成都，也一样。


除了严峻的经济形势，98年仍让人记忆犹新的，是使4150人失去生命的特大洪水。

但令人惊喜的是，也是在这一年，现在与我们密切相关几大企业已将开始萌芽。


例如——

马化腾和同学张志东在广东省深圳市正式注册成立“深圳市腾讯计算机系统有限公司”；


刘强东在中关村摆了个摊位“京东多媒体”，售卖刻录机。当时的他将京东定位为渠道商，代售光磁产品；


1998年的马云在两次创业梦碎后，带着自己的团队聚在北京一个小酒馆中喝酒，大家抱头痛哭，然后准备重新出发。之后，马云回到杭州，在自己家里创办了阿里巴巴。


如今，当年那些难捱的时光，早已“都付笑谈中”。

Ξ1999年Ξ

1999年的时候，成都房价大概2000元左右一平米，工资800元左右一个月。


那一年，正式登陆成都万科，成为了轰动整个地产圈的“大事件”。


随即万达、中海、仁恒、华润、花样年……等大量外地开发巨头也纷纷涌入成都，形成了本地企业、外资企业、以及外地企业三足鼎立的局面。
同时进来的，还荷花池和麦当劳。


听我爹说，成都第一家麦当劳刚在总府路开业的时候，人多到不敢想像，听说有人从头一天的夜里就开始排队。

1999·成都首家麦当劳在春熙路开业

在此之后，成都房价开始了上涨之路，并且东南西北就已经形成了价差。


那年，一环到二环之间的电梯公寓2180元/㎡起，大石西路和李家沱的房价大约在1800元/㎡，南二环附近的房价差不多要2500元/㎡。

基本是当时成都人每月工资的2-3倍。

Ξ2000年Ξ

千禧年的时候，成都已经开始有绕城了。

那个时候一辆出租车起步价5块，总府路的肯德基，每年只有过生才能吃一回。

当时成都人最流行的，就是花园洋房。


彼时大连万达打造的万达成都花园，成为了成都楼市上第一个真正意义上的大盘。

▲成都花园

这一盘如同出征的号角，万科、中海相继抢占成都花园洋房市场。

Ξ2001年Ξ

2001，在当时还无人问津的城东，万科做了第一个吃螃蟹的人。


以均价4000元/平方米的“城市花园”拉开了这块土地的序幕，赚到了自己在成都的第一桶金。

▲万科城市花园

2001年成都一手房均价大约2000元/平米，城北的李家沱房价还在1800元/平方米上下徘徊。


在当时的城西，而今的浣花溪板块，已经显示出绝版地段的价值，品质好的花园洋房价才接近3000元/平方米。


这一年，有一个由150多个温州人组成的天团火遍了全国，叫“温州炒房团”，传说“走到哪里哪里涨。”

Ξ2002年Ξ

2002年的时候，远在三环外的高新区还是一片坑坑洼洼，大源只有几个村落，而如今被称为城乡结合部的中和已经是个大场镇。

2002·成都·高新南区

那个时候，成都富人买房的首要选择还是在倾向于二环，如西二环浣花溪那一片的金林半岛、舜苑、草堂之春。


直到成为全国首批施行招拍挂牌制度的城市，吸引了大批开发商，居住版图才开始向三环外延伸。

在此之后，成都楼市的房价稳中有升，1400—2000元/平方米的房源开始逐渐减少，2000—3000元/平方米的房价在当年成为市场的主流。

但28万就能买下一环100平的新房，要是在2018年二手房市场最好的时候转手倒出去，净赚200万很简单。按投资来算，一次性投资28万，每年收益接近41%。比股票安全，比储蓄暴利。


此刻只想回去把当时成都所有的房子买完

Ξ2003年Ξ

2003年的时候，张艺谋导演的那句“成都，一座来了就不想走的城市”把成都好耍、安逸的日子传递给了全国人民。


而当时的成都房价，也一直保持平稳上升。房价基本为2923元/，比2002年增长343元/平方米。


但不同区域的价格差异也很明显，例如——


当时900元/平方米的单价，可以在温江城区里最中心的地段买一套最当街的商品房；但同时，买一套温江光华大道建信·奥林匹克花园的精装房，需要1800元/平方米的单价。


当时城区的普通多层均价尚在1000元/平方米以下的时候，建川·丽水青城以1400元/平方米的单价成为都江堰的标志性建筑；

2003·成都·建川丽水青城

而在2003年，1000元/平方米或1200元/平方米的均价，可以随意在城区里买个小项目的主力户型。


再看成都近郊的其它几个区域，2003年，像龙泉、新都的房价差不多在1100—1300元/平方米左右，而且这个价格可以买城区里最好的地段的房子。

当时的成都南站

相比而言，南延线以及华阳在2003年的房价，要略高于其它区域，1500—1600元/平方米的单价，可以买到森宇等几个率先进入华阳的品牌企业开发的高端洋房。

Ξ2004年Ξ

2004的时候，文艺界百花齐放。


还珠格格第三部都已经播完了，开始霸占青少年的寒暑假。

因离婚炒得沸沸扬扬的王宝强还是《天下无贼》里只会叫“姐姐”的傻根。

那首《七里香》直到15年后的今天，依旧是大家的早恋中二神曲。


而成都房价也开始节节攀升，以每年8—10%的增涨态势，明显高于全国房价涨幅。


由于国家在2002年开始实行的旧城改造，其形成的住房购置需求也在这一年集中爆发，供需矛盾凸显。


这个因素也导致2004年成为成都房价的重要纪念碑石。


购房者踊跃买房，仅2004年上半年，成都的空置商品房就被扫走1/4，市场持续升温以至膨胀，楼市面临巨大的考验。


而就这一年，刚刚进驻成都的龙湖开始打造自己在蓉的第一个项目——龙湖·晶蓝半岛。

Ξ2005年Ξ

这一年，堪称房地产历史上首个大举“宏观调控”之年。为抑制市场过热的现象，政府先后出台“国八条”等措施调整土地供应，调节市场，但收效胜微。


而这一年的楼市大火，也把成都房企主战场从主城区烧到了郊区。

▲天府大道

同时，随着天府大道、光华大道、新成渝路、蜀龙大道等通畅的交通道路网络的建设和私家车的增多，华阳、双流、温江、龙泉等郊区都得以发展飞速。


那年子，成都五城区住宅均价达到了4056元/平方米。城西最高，均价4171元/平方米。


而成都人的月均工资，差不多1500元/平，房价和月薪之间依旧是3倍左右的差距。

Ξ2006年Ξ

事实上，经过两年时间调控，全国房地产市场仍在逐步上涨，开发商发展愈加艰难。


而就成都楼市而言，随着政策的缩紧，成都房企开始寻求新的发展模式。

▲新闻截图

在此背景下，由凯德置地与置信合资组建的四川置信凯德实业有限公司随即诞生，共同瞄准成都市场。

Ξ2007年Ξ

历史总是惊人的相似，与冰火两重天的2018年一样，2007年的成都楼市，可谓高潮迭起。


这一年，成都完成东，南，西三大战略计划，三足鼎立的局面由此而生。而此时成都首个单年突破200亿的开发商，才刚刚踏进成都平原。


这一年，万科金域蓝湾”、“龙湖三千里”、“首创爱这城”、“高地”、“颐和家园”等纷纷亮相建设路，商圈规模初步形成。


这一年，开发商逐渐突破三环，并以飞快的速度挺进郊区市场，城南成为“香饽饽”。


这一年，成都成为了继上海浦东新区和天津滨海新区之后又一个国家综合配套改革试验区。对于成都良好的发展预期，让楼市开始陷入疯狂…

▲“放飞”的2007成都楼市

同样也是这一年，政府通过提高贷款门槛及利率对楼市施以重压，长达近一年半的楼市“寒冬”随即开始。

Ξ2008年Ξ

受金融危机等影响，全国房价迎来了十年来的首次下跌，北上广深等一线城市，房价更是下跌近30%以上。


而四川乃至成都受地震的影响，显得更加艰难。

▲2008年，各种买房优惠接踵而至

而在5·12大地震后，让本就处于"冰冻期"的成都，遭遇断崖式降价风潮，降幅达2000元/平以上。


那时候有不少购房者表示，8000元每平的房子，已经远远超出了一个普通工作者的承受范围。

Ξ2010年Ξ

2010年的时候，成都人终于有地铁可以坐了。

随着成都1号线正式开通运营，使其沿线房源被大量消化，房价也此逐渐攀升。

那时候成都房价差不多6388元/平米，每套均价约63万。

Ξ2013年Ξ

在过去的三年里，成都的房价一直保持稳步上升，全国楼市一片火热。


而由房企聚集所形成的成都地产板块脉络逐渐明显，市场竞争愈发激烈，房价屡创新高，二手房市场也是一片火热。

▲板块分布图

直到2013年年底，政策再次调控，收紧房地产行业贷款，楼市降温，房价步入调整。

Ξ2014年Ξ

由于成都经济持续低迷，即便政府通过放宽政策及贷款补贴的，依旧难以改变下行的市场状况。


因此退出成都市场或者低价出售成为了部分开发商的“急救”措施，四川怡和置业东家怡和集团被指面临40亿债务危机。随后，嘉好集团官网发布公告称：公司财务状况恶化，资金链已经趋于断裂。

▲成都“最牛违建烂尾楼”被拆除

降价、烂尾、高价不开工等现象屡见不鲜，楼市再次陷入困境。

▲成都IFS

同年，成都新地标“IFS”熊猫定居春熙路，成都再添新名片。

Ξ2015年Ξ

2015年，在楼市一片哀嚎声中，太古里来了 。


成都房价依旧下行，大多数都主要依靠政策的扶持和折价售出强撑。为了实现突破，部分开发商开始转变路线，从“开发商”到“生活方式缔造者”的蜕变。


同年，早就拥有千亿身家的碧桂园，也开始了在成都的“进击之路”。

▲成都太古里

随后太古里强势亮相，成为继IFS之后成都又一时尚标志，春熙路再次证明了自己在成都人心目中的中心地位。

Ξ2016年Ξ

对于成都房价这一波涨幅，相信大家都深有体会。


从16年10月开始，成都房价就开始以肉眼可见的速度快速上涨，新开楼盘的价格一个比一个高，二手房房东也是一天一个价，“地王”频出，面粉高于面包等市场现象也再次刷新了大家对成都人认知。

▲2016年10月限购政策一览

同月，成都11区及郫县范围内实行住房限购。


11月，政府加强了高新区南部园区及天府新区成都直管区等热点区域的住房限购措施，成都架起限购圈。

Ξ2017年Ξ

这一年注定是楼市编年史上举足轻重的一年，不管是从政策环境还是市场环境，房价走向，这一年都极具跨时代的意义。


房价再度疯涨，“地王”层出不穷，二手房价格飙升，成都主城区全年的房价基价涨幅高达58.4%，位居全国之首，超过武汉等城市，市场的恐房情绪再度回归。


成都3月出台四限政策，限购加码；7月人才落户新政出台；12月采取新房摇号，北湖新城成为成都首个进行公证摇号的选房的楼盘，精装价约10400元平方米。正式宣告成都进入“公证摇号买房”的时代。

▲北城新湖成为成都首个摇号项目

Ξ2018年Ξ

这一年，成都荣居新一线城市排名，成都也不只是赵雷唱的成都了，而是抖音里边的网红成都。


这一年上半年，“N连跪”、“万人排队”等现象屡见不鲜，楼市的狂热成都可见一斑。


随着最严限购“515新政”出台，摇号门槛的升高，购房热逐渐降温，楼市逐渐理性。

2018·上半年

“中签率100%”、“楼盘无人报名”等现象也开始在成都楼市上演。

楼市三十年，不过弹指一挥间。


浩瀚历史或许可以找到些许指引，但未来如何？历史也永远难以给出答案。


但即便无法回答，我们仍衷心的祝愿，在未来——


每一颗韭菜都能茁壮成长，每一个“韭菜”都能在这滚烫的楼市长河中有所收获。