俗话说的好：炒房吸血成，购房宇宙西。简单明了，而且一针见血的体现了房地产未来的两种方向：左手事业，右手康养。左手事业是说因为规模经济效益的原因大城市会越来越大，产业聚集，大城市的房产很难贬值，随着人口的持续流入以及温和通胀有利发展的经济理论还会变得看起来越来越贵；右手康养是指随着资本的积累人会愈发重视健康，而且依据人口一旦少子化就很难再增加的经验，中国已经步入老龄化社会，康养概念在未来至少20年会持续发展。而在四川具体来说：成都，代表了四川唯一的大城市，各种原因导致唯一；西昌，代表了四川的康养城市之一，而且是目前四川最受欢迎的康养概念，自雅西高速通车以来持续保持，米易房产也因雅西而受益。
成都的分析不是本文的目的，就此略过。
提起西昌，你脑海中的第一印象会是什么。西昌是什么？阳光、邛海和民族特色。年均气温17度，冬暖夏凉，很少安装空调，阳光成为最吸引人的因素之一，好了，吹到此为止。
我在这里直接表明我的看法：长期看好，并且随着交通问题在5到10年内完善，西昌将会成为川滇交界处的自然中心。
就康养来说，全国目前有两个最典型的代表：海南和厦门，这是两大房价和经济最不匹配的地区之一，海南只要是沿海，就算是个县房价也上去了。说明很重要的一点，就像一线城市是全国人的一线城市一样，康养城市也是全国人的康养城市。凉山目前受到的重视程度没有这两地高，但也有两个很好的对比对象：大理和版纳，特别是大理。大理和凉山太像了：苍山洱海，泸山邛海；洱海坝，安宁河谷；都是民族自治地区。大理目前均价1万以上，高的有2万多的，西昌差距不小，这是很多问题造成的，最大的是这几个：1、所在省对其的重视程度相差太大，甘阿凉，甘阿凉，凉山连念个名字都被四川排在最后；2、宣传程度差距太大，大理受益于各种小资情调的文艺产品作品的宣传，不仅旅游，各种名气在全国范围内比凉山广泛得多，凉山在这方面甚至长期没有规划，影响力局限于四川；3、交通发展持续落后，大理90年代就通高速，18年通高铁，凉山直到08年西攀高速12年雅西高速才修通，成昆复线连高铁都不是，还拖拖拉拉，真实的步步落后。交通差距是第1个问题导致的结果之一，但交通影响比较大，要单独提出来。
然而，这几个问题正在改变，凉山正在前进，这正是西昌值得分析的地方。
1、随着金沙江大型水电站开发的推进和全面小康锁定凉山的精准扶贫，凉山的经济政治地位和媒体聚集度持续提升；2、凉山开始重视宣传，提出康养产业和全域旅游的规划，参加央视魅力中国城等媒体活动，比以前提升很多。延边和康巴当年利用了西新工程的政策成功上星，个人希望凉山能利用好精准扶贫的机遇，促成凉山电视台升级卫视，加强旅游宣传，确定名片，比如：天下彝家是一家，凉山彝家第一家。3、由于第1个问题的改善，交通问题是目前进展最容易看得见摸得着的，雅西通车之前那是真难。但是，西昌交通问题将随着成昆复线及各条高速的建成通车而解决。
这几个问题改善之后，多的不说，只要能追上大理，西昌的房产就值得购买。
除了虚线那条暂时没有进展，下图是凉山在建和马上要建的高速：
图1 西昌高速公路网区位图
理论基础到此为止，接下来分析一下西昌房价的具体数据。
除万科17度为商服用地，数据主要包括航天大道东延线（蓝底），西部新城（橙底）、海河南岸（绿底）等区域自2009年至今的住宅项目的情况。数据结合全国及成都建安成本走势，考虑西昌9级抗震烈度的要求和水泥市场情况，给出了开发商赚取合理利润的建议售价和我觉得当前可以接受的价格，各位可以参考，也可以不参考。
图2 宇宙西购房分析
大环境来说，16年股市牛市结束引起深圳房价暴涨带动全国楼市波动，成都由中德造谣开始10月左右房价开始波动，到18年5月的时候成都房价涨幅3倍以上的房子几乎随处可见，此为背景。西昌作为一个名气暂时大部分局限于四川的城市，受到成都的影响很大。
可以看到，航天大道东延线的楼面价从2010年到2017年这段时间只在2000-4000之间徘徊，并没有明显的提高，可以说这8年的时间西昌房价总体平稳并没有很大的涨幅。直到2017年受到全国涨价潮及成都限购的影响，以航天大道东延线的瑞鼎紫云台楼面价突破4000为标志西昌楼市开始波动。西部新城大规模拍地也从2017年起，一开始便是3000多的楼面价，作为一个只有规划暂时毫无配套的区域，真是高起点。2018年3月原本通威、领地和合信在东延线以7000多的楼面价引燃西昌的楼市，当时预计售价可以达到1万6，上看1万8，营造出一副烈火烹油，鲜花着锦的氛围。带动阳光城、九州等相继在西部新城拿地，西部新城楼面价大有突破5000的气势。还有人说万科的楼盘要卖2万多，也不看看万科的地块性质，没有住宅，三亚的公寓2万，成都高新区的公寓也就1万左右，西昌万科的公寓能卖到1万多我算他厉害，2万多也不知道是谁吹的。算盘打的响，可惜全国楼市调整以及住建部约谈成都，成都出台515限购新政，四川楼市一夜转冷，成都二手房价至今已下跌20%~30%以上，暂时企稳，不见回暖的信号。西昌高价拿地的房企销售压力与日俱增。通威、领地和合信原计划1万6的房价再也叫不出口，领地和合信小规模1万2左右开盘，通威至今未开盘。不过半年时间，西部新城从玩赠送的邦泰花园城1万2左右的房价到阳光城决断降低售价一口价8571也难以引起购房者的兴趣，似乎从来没有过排队摇号的盛况一样。按说西部新城B1-32、B1-33号地3200的楼面价比起之前看起来并不高，但该地从去年开始到现在已经拍卖4次了，次次无人购买。1月的时候终于有旅投愿意以3300的楼面价接下西部新城B1-36号地，说明价格一下子回到了17年。
可以说，这轮涨幅西昌还没有完全开始就被截停了，就像开车，起速慢就是这样。成都3倍涨幅，绵阳、宜宾、遂宁等城市2倍的行情，西昌呢？14年的时候西昌的海河一号房价已经1万多了，现在还是1万多，真是风平浪静，岁月静好。如果当初买的是成都的房子，都能换3套了。如果说有什么地方房价真的涨了，那就是航天大道东延线，鑫海国际开盘6000多的房价，2年左右的时间现在链家最新成交价1万2左右，但其他区域并没有。成都金融城现在3万左右的均价，假如西昌还是四川第二，难道不该有能达到2万的房子吗，西昌曾经确实是四川第二的房价，现在已经被成都甩的影子都看不见了，而且这样下去四川第二的名头就要换其他地方来坐一坐了。
所以我想说什么呢？我想说的是机会就在这里。理论基础一开始便说了，下面再具体讨论一下。航天大道东延线为什么能涨价，看西昌的地形图，邛海东西部都是山，邛海北边大部分是湿地规划区，离邛海最近的除了南边的海南乡，就是航天大道东延线。邛海就是航天大道东延线的核心竞争力。（说真的，其实我一直挺看好海南乡的）
西部新城，能吸引什么人呢？先说说离西昌最近的两大城市的成都高新区、昆明呈贡区，以前都是郊区，现在还有谁敢这么说？成都高新区现在是成都房价最高也是成都收入最高的人群的聚集地，昆明呈贡区房价从3千多到目前的1万2不过2年。新区意味着船小好掉头能从头按现代生活方式做好设计，今天是郊区不意味着明天还是郊区，要看规划，要看长远。成都高新区和昆明呈贡区还有一个同样的特点，就是市政府都搬过去了。所以，西昌的西部新城结合成昆复线的西昌西站以及教育园区规划，而且我个人估计西昌市政府极有可能搬迁，如果效果不够好，甚至州政府都有可能搬过去。所以西部新城并非目前楼市转冷导致看起来的一无是处，它一直有规划的好处。而且，真的想去邛海，开车估计要不了20多分钟。
目前的结论：购房宇宙西，西昌的房子可以买，但由于目前楼市转冷，投资或自住的都不用急，建议观望。根据你能出得起的价钱选择，我估计西部新城目前内在价值在6500~7500左右，如果后期有楼盘达到这个价格，我建议下手，高速公路网完善后目标价在12000的样子。航天大道东延线是破2万的种子选手，我不信西昌赶不上大理，更不信西昌吸引不了更多的目光。其他区域，请结合这两个地方自己估值，我建议优先选这两个区域。最后再吹一波海南乡：价值洼地，崛起南邛，小楼别墅，自成一统。
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2019.02.21
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发表于 2019-2-22 13:30
楼主
发表于 2019-2-24 10:58
