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楼市, 成都再现万人摇号! 四川这些城市却要当心
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07-06
最近楼市的讯息颇有意思。
火焰与冰山，同时存在。
四川强省会成都楼市火爆，再现万人摇号局面，据报道称，就连看一眼样板房都要排队两小时，坊间流传的是“留给大家的低价新房已经不多了”。
山东威海县级市乳山，曾经火热的海景房卖出了“白菜价”，二手房价格跌回10年前，每平才1800元。投资客吐槽这是“最后悔的海景房”。
两个极端的存在都反应了一个残酷的现实：未来的楼市，基本只会指向一线城市和强二线城市；城市级别越往下，楼市越危险。因为道理很简单：没有流动性的房子，就没有价值。
将这一宏观背景浓缩到四川来看，有以下几点值得关注。
1：去年和今年，成都均出现万人摇号场景。原因大致在于两点。
一则成都作为强省会，虹吸效应明显，且人口争夺战中表现抢眼，近几年来常住人口净增量明显，尤其2018年人口增长28.53万，在全国城市中排名第五。
二则楼市看涨，成都限价限购，一些地方新房二手房价格倒挂现象严重，致使人群洪涌而至抢购新房。此次成都万人摇号即是价格倒挂现象所致，某盘新房价格低于该盘其他二手房多则200万的价格，买到就等于赚到，自然会有不少人争抢。
2：不过，今年成都的楼市火热不同于去年，火爆场景不如去年普遍。毕竟，去年5·15新政发布后，对楼市的限制措施较为严格。且时至今日，成都毫无放松迹象，前几天还曝出提高房贷利率的新闻，严控信号持续释放。
当前，成都再现万人摇号局面，或许又让成都些许紧张起来。去年的火爆背后，成都因为冒头而被约谈被预警。今年上半年，成都楼市整体表现平稳，较西安和重庆的价格上浮幅度都要小。成绩来之不易，成都继续严控的趋势是必然的。
3：聊完成都的楼市火热，再来看看四川哪些城市又当谨慎。其实，还有一类房子和威海乳山海景房一样令人担忧，即“收缩型城市”的楼市。黑龙江鹤岗，以“收缩型城市”著称，前段时间曝出房子均价不足3000元，一套房子总价最低仅为几万元。
与黑龙江鹤岗一样，全国还有很多人口净流出的收缩型城市，四川就有巴中、广元、内江。
有人的地方才有楼市江湖，人口净流出的地方，自然流动性也会弱化。与此同时，国家今年在文件中首次提出“收缩型城市”的概念，而且要求这类城市“瘦身强体”。
这也是这类城市最悲催的地方，一线城市还未完成全面扩张，收缩型城市却已被要求“瘦身”。
无论是人口自然增长的市场因素还是国家政策倾向，未来这些城市的楼市表现都不会太好。
4：“收缩型城市”又分为四种类型，即资源枯竭型、产业变迁型、地理偏远型、被动虹吸型。巴中、广元、内江则与地理偏远型和被动虹吸型都沾边。一则几个城市与核心城市成都中间都没有直接相连，无法享受区域协同发展的效应。与此同时，几个城市还存在被虹吸的情况。
四川省2017年各市人均GDP表现中，内江、广元、巴中都比较靠后。广元和巴中甚至位列倒数第三和第一，经济实力不够强劲。
小结：中国未来十年的城市化，将是以一线城市和强二线如核心省会城市为重要的驱动轴。在城市变局的运动中，中小城市的产业转型和人口流入压力会变得越来越大。从这个意义上来讲，未来十年，一些城市的楼市表现要当心了。
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发表于 2019-7-9 11:04
楼主
