楼市2.0 究竟是房价上涨的开始还是终结

楼市小编

前两天，国家统计局发布了70城房价数据，参谋长也在第一时间给大家带来了分析解读。
6月份的房价数据有一条最为鲜明的变动轨迹，那就是：20城的房价出现下调。
我们不可否认，的确，在某些城市，房价是切切实实在下跌。
但是还有一个重要数据是，2019年上半年，全国住房价格水平上涨了7.5%。
每到这样市场不明朗的时刻，看涨和看跌的两派就又开始激烈交锋。
但是目前来看，无论是持哪一派观点，大家似乎都能在两件事上达成共识：
1、楼市已经进入2.0时代，很多旧的逻辑都不再适用。
2、分化已经出现并将持续演化，一面天堂一面地狱。
越是这样的时刻，越是要目光如炬。
而想要拨开迷雾，看清楼市2.0时代究竟意味着什么，究竟是房价上涨的开始还是终结，要做的第一件事就是全面、客观地听取看涨和看跌两派的具体言论，再做判断。


一、对不起，中国的房价，是真的不可能跌？
乍一看，看涨派的观点一直以来似乎都没有太大的变化，事实上也不需要变。因为，光靠这套逻辑，他们已经判断对了二十年。
这是一个反向论证的思路：你说房价未来涨不了，难道是说房价要跌？你说别的国家房价会跌我是信的，但放在中国，对不起我不信。
再来盘一盘具体论点：
1.房价上涨是经济社会发展的必然结果。房子，本质上是一种商品，放到长的经济周期中去看，有没有任何一个商品在十年二十年中保持价格不上涨？
这个论点看上去简单粗暴，实则十分硬核，因为它是无懈可击的。
有人说别忘了货币超发。没错，这也是为什么，是商品都会涨价，但房价涨得尤其凶。
2. 土地出让这个环节，将把房价逐步拉高。一方面是面粉和面包的关系，毕竟土地是房子最大的成本。
此外，房产的价格是有传导机制的，某一个小区楼面价的上涨，会像病毒扩散一样传导到同一片区的相邻小区，带来整体房价的上升。
那土地价格会降吗？事关财政收入，甚至是财政收入的绝大部分，这个问题的答案可以自己去悟。
3.最后就是需求端了，说白了就是人口。有人说现在出生率那么低，将来人口很可能要负增长了，真的还有这么多需求吗？
仅从增量上看，人口红利可能真的在消退。但别忘了庞大的农村人口，这部分人构成的存量红利，就是未来城镇化可能释放的推动房价继续上涨的能量。
还有一些零零碎碎的观点不做赘述，仅靠上述三点，就达到了“拳拳到肉”的效果。这三个论点，无不是根本性的、最最基础的价值规律。


二、对不起，楼市已到梦醒时分？
是的，看跌派已经在这场观点的博弈中输了二十年。但是别忘了，楼市的下半场已经开启，接下来谁赢谁输还说不定呢。
看空派说，流水落花春去也，“时可失，机再来”的中国楼市已然不复，梦，该醒了。
1.谁说房价不可能跌，看看日本。
眼看他高楼起，眼看他高楼塌。日本就和我们一海之隔，血淋淋的教训还不够让你从买房暴富的美梦里惊醒吗？
中国的经济增速和资产价格也在面临调整，增长强劲、大水漫灌、遍地财富的时代已经远去，凭什么再去撑起巨大的泡沫？
日本花了快三十年，仍然没能从房地产崩盘的噩梦里走出来，中国的楼市也步步走在刀刃上。
2.消费一蹶不振，何来余力买房？
我们在上文中说，房子的本质是商品，那么买房的本质就是消费。
不用看太多宏观数据，讨论消费行为是放松了还是收紧了，每个人问问自己就能得到答案。
居民消费趋于疲软，看收入端是收入增长的缓慢。1994年日本楼市噩梦的开始，正是在经济和收入增长双重放缓的背景下发生的。
而看支出端，则是居民负债率的持续攀升。当收入减少、债务增加的双重作用力同时爆发，房价只会变得越来越高不可攀。
3.调控政策不为所动。
从前，房价是政策托底；如今，房价是政策红线。
经历了二十年的风起云涌，投机者从楼市里狠捞了一笔，而普通人却遍体鳞伤。这也是为什么高房价会被诟病至今。
过度依赖房地产的弊端，再怎么被重视都不为过。政策要做的，是帮助房地产主动完成地位的转变，当前房价下跌的阵痛是必须要经历的，这叫“断臂求生”。
条条论据层层展开，看空派的言论也堪称振聋发聩、掷地有声。


三、楼市2.0，究竟是一个怎样的时代？
答案一：是一个挤泡沫的时代。
无论是看涨还是看跌，再去一味分析“全国走势“，已经不可取了。
参谋长认为，楼市2.0，一定是一个挤泡沫的时代。当然，不是全国楼市都是泡沫，但只要是泡沫，接下来就将迎接逐一破裂的命运。
所谓泡沫，说到底是一种“价格失调”。众所周知，房价高企也需要重重支撑，而对于一些城市、一些区域来说，这样的支撑在日渐倒塌。
这些支撑的倒塌，或许是炒房客搅弄起的风浪得到平息，或许是资源枯竭经济衰退，或许是人口持续流失……总之，楼市的2.0时代将是房价泡沫的终结。
答案二：是一个价值回归的时代。
简单来说，遍地的黄金已经被捡拾干净，洼地也被悉数填平，楼市将实现价值的回归。
价值回归，就是无论你超一线也好、大热门也罢，楼市将再也不会上演一夜崛起的故事；就是一切发展都将回归到“合理范畴”，没有逆袭、没有绝地反超，有的只是意料之中。
也因此，你买房的思路也要实现回归。
思路回归，就是顺应市场演变的格局：
头部的聚集效应日渐凸显，那么不要一味“逃离”，人和资产的转移方向依然回归重点城市；城市、区域的洼地已经填平，那么不要过度追求“抄底”，回归配套成熟、交通便利的片区。
楼市2.0时代，已经不仅仅意味着房价上涨的“开始”或是“终结”。
它意味着，你需要了解和学习的，还有很多……