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“南国生”网友，您在麻辣社区反映的相关问题我们已做了深入调查，现将你反映的问题答复如下：
（一）关于“违规交房、质量堪忧”的问题。经调查，华冠德馨鸿儒项目于2018年12月31日至2019年4月26日期间分别取得了《室内环境质量检测报告》、《建筑防雷验收合格证明书》、《建筑节能合格证明书》、《竣工验收报告》、《消防验收意见书》等合格证明，并完成了分户验收，但尚未取得《规划核实意见书》，分户验收抽检也未完成，故尚未达到交房条件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。 该项目开发企业于2019年4月底开始陆续通知业主接房，我局于2019年7月31日向开发企业下达了《责令限期整改通知书》（广区住建责改〔2019〕第246号），责令其立即停止交房行为并补办相关验收手续，并限其在2019年9月30日前按要求改正，逾期不改正，将依法予以查处。关于延期交房问题，我局已责令开发企业必须符合交房条件方可交房，同时严格按照合同约定履行相应的延期交房责任。关于电梯质量问题，经查，该项目所使用电梯已于2019年5月31日经四川精准特种设备检验有限公司检验合格，下次检验日期为2020年5月。我局已责令开发企业和物业公司要及时对电梯的关键部位进行检查和清理，同时要求维保公司加强电梯维保工作。
（二）关于“私改购房合同”的问题。在预售前，开发企业进行面积预测绘时，因第三方预测绘单位工作失误，将个别户型的封闭阳台全面积错算成半面积，导致后期实测面积大于预售面积。根据《商品房销售管理办法》第二十条之规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理:面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房款；面积误差比绝对值超过3%的，买受人有权退房，买受人不退房的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担。
经调阅该项目《商品房买卖合同》，该合同第五章第十四条对面积差异进行了约定，约定内容为“面积以相关部门测绘的产权面积为准，房屋单价按照合同约定不变，多退少补，据实结算”。对此，建议业主与开发企业进行协商解决，协商不成的，按照《商品房买卖合同》第三十八条之约定，依法向房屋所在地人民法院起诉。
鉴于该项目的测绘机构在预测时出现严重失误，我局将函告其行业主管部门，建议对测绘机关依法依规处理。
（三）关于“物业乱收费”的问题。一是装修管理费：前期有3户业主因身在外地不便于管理装修现场事务，这些业主委托物业服务企业代为对装修现场进行管理，每户支付了500元给物业服务企业。物业服务企业已于7月底前全部退还给业主。二是车辆管理费：你所反映的车辆管理费应为地下车辆停放服务费，地下车库机动车车辆停放服务费根据《广安市物业服务收费管理实施细则》第七条之规定：机动车车辆停放服务费属于政府指导价，即不超过45元/月/车。该项目于2019年7月10日取得了《广安城区前期物业服务收费备案表》，其地下车库机动车车位服务费备案价格为不高于45元/月/车。地下车库非机动车车位停放服务费暂无政府指导价，该项目现地下车库非机动车车位停放服务费收费标准为10元/月/车，未在物价管理部门备案，但该收费标准在《物业服务协议》第八条第三款第5点进行了约定。
（四）关于“开发商违规出售车位”的问题。经核查，该项目地下车位均非人防工程，因地下车位未计入容积率，故地下车位未纳入业主所购房屋的公摊面积。根据《物权法》和《广安市人民政府关于进一步促进房地产业平稳健康发展的意见》（广安府发〔2018〕26号）和《广安市城市规划区地下空间开发利用管理办法》等法律规定和文件精神，地下空间应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程依法进行自营、转让、租赁。故该项目的地下车库可以由开发企业依法出售、出租或者赠与给业主。目前，车位出售、出租费用属于市场调节价，应由投资受益者收取。
（五）关于“小区管理混乱”的问题。物业服务企业在德馨鸿儒小区配备了10名保安，人员分布为前门2人（24小时两班倒，下同）、后门2人、地下车库岗2人，另4名为巡逻保安每天不限次数进行小区地上和地下巡查，维护公共区域秩序、巡检设施设备运行情况，业主可前往物业服务中心调阅抽查《巡检记录》。该小区配备保洁人员7人，每人分区域进行清扫，保持公共区域卫生。该小区还配备了水电工2人，绿化养护工2人。我局已责令物业服务企业继续加强小区管理，坚持巡逻签到制度，净化小区环境，提高业主居住舒适度。同时，我局已要求物业服务企业对地下车库设点销售砂石水泥等装修材料进行清理。目前，物业服务企业已对小区内的摆摊设点现象进行了整改。
广安市广安区住房和城乡建设局
2019年8月8日
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楼主: 南国生
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发表于 2019-8-7 09:25
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