终于知道南充银行不敢给商铺贷款原因了（一）

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商铺，以前南充买一个养老无忧，现在呢？南充商铺多了十多倍，该咋买，买哪里？

上个月，老张办房贷的时候，丝绸路工行经理都骂：

南充心太黑！

金泉路商铺都关了多少了！

买商铺贷款利率要上浮40%！

因为这篇文章，认识了几十个南充网友，也了解到商铺投资风险太大，很多群友也在问老张：南充到底该在哪里买商铺？

首先说明，此文章没接受任何房产公司赞助，希望通过数据分析给大家一点建议。

（同行跟老张掏心窝：房地产老板很舍得给钱）

也有一些房地产的朋友跟老张说：你不能这么写，虽然你说的是实话，但你以后别想赚钱了。

其实老张三天写东西打鱼两天晒网：一是兴趣、二是能给大家帮到一点忙感觉很不错，赚钱是附带的......

总之，老张研究了四天数据

结论：在南充三区买商铺的一定慎重再慎重！

商业体：能别碰就别碰

南充主要商铺分两类：底商+商业综合体

1、南充商业体超过人均2㎡了

南充商业综合体31个，总面积已达221.7万平方米

老牌的有新世纪百货、天赐名店；新开的有1227广场，王府井......

按照北京、上海的商业体经验：

人均1㎡商业，生意很好做，租金收的高，投资能赚钱；

人均2㎡商业，就会有人赚钱有人亏本。

超过这个数字越多，赔钱的也就越多

南充三区113.84万人口，光商业体都有221.7万平方米。

快到人均2㎡了，所以盛华堂垮了！

（盛华堂垮了三年后，雅邦百货入住，坚持不到两年就垮了）

2、南充商业体整体运作能力不稳定

商业体要赚钱，取决于整体商业运作是否成功

如果出现招商困难，对买铺子的人来说，那麻烦更大了。

典型例子就是中南世纪城天街里

（群友希望老张给曝光一下）

老张以前2014年在中南世纪城买的房子，16年交房，隔壁的中南天街里商铺也是那时候交房的。

结果三年了，几百个铺子就租出去两个开外卖的。

承诺的引进大超市包租，老板撤了；

承诺的酒店包租，老板跑了....

到现在，租金没见着，中南还想着收一平米5.5的物业费。

目前来看

中南世纪城在南充的招商水平，差

中南世纪城在南充的管理水平，差（2016年的物业跟业主打群架事件）

群里的兄弟周末也去看了万美广场的铺子，慎重

商业综合体能不能买？

老张想说，任何行业，做得好都有赚钱的，1227商业体做得好，那一块整体商业都是赚钱的。

目前南充商业体太多，想挑赚钱的商业体买，难！难！难！

底商：2.5倍潜规则从蓝光开始

南充卖房子的有句口头禅：

买商铺是赚钱，商铺价格一般都是住宅价格的2.5倍！

接下来是老张的数据分析时间，这个2.5倍是怎么来的？

蓝光最先搞的！

（2008-2009年，南充现铺价格仅仅是现房价格的1.5倍，这时候买商铺是赚钱的）

2009年，蓝光开始开发南门坝，卖的期铺价格达到了期房价格的近三倍！

2009年、2012年，蓝光大润发和蓝光coco两次抬高了南充商铺的大涨！比例达到近3倍。

底商：2.5倍这个潜规则价格合理么

老张了解了几个地区的商铺

中南漫悦湾，商铺1.7万一平米，房价8000。2.2倍

中航城一期，商铺2.2万一平米，房价8000。3倍

阳光中心城，商铺2.5万一平，房价6000。4倍

.......

2.5倍住宅价格，似乎被当做了南充房地产开发商的铁律

甚至也被南充买铺子的人接受了！这就是被开放商牵着鼻子走了！

实际上，商铺价格跟住宅价格没有逻辑关系：

（成都市武侯区，商铺均价17530，房价12000左右，是按南充卖房的人说的2.5倍么）

商铺价格一般只和投资回报率有关系，即使同一条街，位置不同价格也可能差别很大，商铺绝对是一铺一价。

买底商：别被开发商牵着鼻子走

看下图，以顺庆区底商为例：

一、有两个猛增的高点，09年蓝光搞南门坝，12年-14年十来个房地产开发商开盘；

二、每次高价之后，必然会经历一个回落，说明期铺定价高于市场预期；

（期铺价格的剧烈波动）

这说明房地产商的商铺2.5倍售价是被房地产商炒作起来的，2.5倍的价格是高于预期的。

今年商铺已经处在一个高位，从过去规律来看，商铺高涨之后必然会有一个回落。

建议今年好好观望

慢慢选！

选好！

底商：必须清楚租金回报计算方法

买底商大部分是为了保值增值，那底商价格跟住宅没有关系

那更应该看重什么呢？

租金

租金回报一定要跑赢4%的通胀，怎么确保租金能跑赢呢？

（买铺朋友的心理）

租金跟什么有关系。

跟人口数量、人均消费水平、消费商品种类、消费渠道、年龄层次........多方面数据有关

（具体地方具体分析，更细致的算法，老张还在统计中，欢迎加我交流）

人口数量上，嘉陵人口增长最多，商铺价格涨幅也最大，达到三倍。

从过去人口流入趋势上，嘉陵区比较快

但未来，南充规划向北，可以预见人口流入快的是高坪和顺庆。

从人均花费上看，顺庆区遥遥领先，商铺波动幅度也最小

数据实在太多，老张接下来还要再写一篇文章

终于知道南充银行不敢给商铺贷款原因了（二）

如何计算商铺投资价值的，供大家购买商铺做参考！

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