土拍论市，从土地价格看洼地——东三环，华宇旭辉·锦绣广场究竟值不值得买？

楼市小编

回望成都过去的十一个月，成华区一共拍卖了16宗住宅地块，其中最高楼面地价已经高达13700元/㎡（成华区保和街道东升社区地块，2019.07.30）。而龙潭区域成交的土地最新价格也已近万。
面对2019年诸如此类的价格波动，预示了什么？这也许要从房地产开发开始说起。楼面地价与房价有怎样的关系？
房价是由什么构成的，土地费用，建安工程，税费，财务费，管理费，开发费……在这之中，土地价格占了最大的费用。因此，很多人喜欢把楼面地价和房价的关系比喻为“面粉”和“面包”。从直观而言，面粉越贵，面包自然价格就不会低。
​回到楼市，如果一块地的楼面地价越高，伴随开发过程的持续进行，开发商需要支付的成本持续增加，最后的房价也将不断提高。“一般情况下，房价与楼面地价成正比例关系，土地成本通常占开发成本的40%”。当然，最终的房价决定同样会受到开发商回款策略和楼盘市场情况以及政府限价等情况影像，但决定房价的根本因素，在通常情况下，依然是地价。
目光回到东三环，对比南、北、西三环的日益兴盛，东三环价值优势如何去定义？
从周边发展潜力上看，区域临近东三环快速通道，新成华大道由此穿行而过。向北毗邻北湖生态公园，成金青快速通道方便了往来通行，决定了这里是成都东、北方向的门户出口。在东二环不断被填满的情况下，东三环将成为未来购房者的下一个目标居住地。而伴随着近年来众多大品牌开发商的不断进入，该地区老、旧的居住现状也将大幅度改善。
从出行交通上看，除了东三环、成金青快速通道及新成华大道带来的门户枢纽地位之外。城市快速交通轨道地铁八号线（二期规划建设中）也于此接驳。沿三环快速通道直达成都东客站车程距离也是近在咫尺。城际多条高速公路入口也在较短的车程距离范围之内。相比内城的拥堵和紧迫，这里交通条件的完善和优势高低立见。
从生活配套上看，龙潭区域现有常住人口非常密集，龙湖、金科、保利等品牌开发商早期进入开发完善的项目附带商业街区日益成熟，石室中学、理工大附小等多学龄段学校环绕，现在的龙潭区域生活配套正在不断丰富。而在建的市二医院龙潭医院，一期已开园的北湖生态公园等配套设施，更为未来的区域生活增添鲜活的色彩。
从房价上看，片区现在售的新房均价约在1.1-2万元之间，公寓售价（华宇旭辉·锦绣广场）约为9000元/㎡起，这样的价格也与最近成交的土地价格（万科、保利分别以9008元/㎡楼面地价拍下龙潭同仁社区两宗地块）堪堪持平，未来11月28日，将推出龙潭街道向龙村地块，起拍价格已经高达9100元/㎡。与根据最新成交的土地价格推断，未来房价预计仍将不断上升。
“大部分购房者忽略，却备受业内人士关注，尚有洼地价格可入，未来房价可预见，生活配套及交通条件良好”。这也许是对东三环门户龙潭区域的真实写照，也是现阶段成都少有的洼地价买高地区域的机会之一。