深圳楼市，放松的背后

学习腿腿

  房东经济学一个有趣的经济观察者。

    就在2019年双十一这一天，深圳的「豪宅税」迎来了调整，将不再按照以前各区的豪宅线标准征收增值税。在新的征收标准里，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子为普通住宅，满两年免征增值税。

    消息一出，引发轰动，这个调整究竟有什么影响？有什么目的？又传递了哪些信息？

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    这个调整对市场的直接影响：大幅降低了交易过程的费用，松绑了楼市。

    以深圳房价最高的南山区为例，南山区之前的豪宅标准是达到490万总价即是豪宅。假设有一套面积100平米、小区容积率2.0的“满二”住宅，前一次交易价格为500万元，最新成交价格1000万元，那么过去面临的增值税是（1000-500）/(1+5%)  *5% = 23.8（万元）。

    但在今年11月11日后，标准调整后，卖家将免缴23.8万元增值税。要知道，二手房交易过程中最重的一项就是增值税，因为，契税和个人所得税都是小头。

    根据最基本的经济学常识，以前虽然是卖家在承担增值税，但是在执行过程中，实际上是由双方共同承担的。卖家的增值税被减免后，双方负担都将减轻，松绑之后带来的利好红利，双方都能享受。

    从2016年开始到2019年10月份，深圳房市的成交量急剧缩减，同时价格下跌，但是下跌的幅度不如上海、北京明显，部分卖家的思维依然停留在2016年之前，认为豪宅税调整是单纯利好买方，因此选择了调高房价来测试市场。

    深圳二手房增值税计算方法

    深圳对豪宅的衡量标准中取消了总价限制，也让很多本来是豪宅的房子不再是「豪宅」了。

    以最近深圳创下多层住宅单价记录的恒裕滨城二期为例。该小区有一处建筑面积88平米的房子在近期，业主报出了2375万元的价格，单价逼近27万元/平米，该小区容积率2.14。

    也就是说，如果有买家接盘了，因为房子同时满足这两个标准，这个所谓的单价27万的房子在未来也将不再属于「豪宅」。

    2019年10月，深圳后海片区部分成交二手房

    在深圳行动之后，我们应该关注其他热点城市未来是否放松「非普通住宅」的认定标准。

    上海明确表态，维持原来的标准。

    而在北京，只要是上了468万总价的五环内住宅就都算非普通住房。与深圳不同的地方在于，北京对于「非普通住宅」不仅有更高的增值税，还有贷款限制，如果要买二套非普通住宅，需要八成首付，这几乎是废掉了加杠杆的操作空间，这种情况下，房价失去了上涨动力。北京过去两年半房价持续低迷，就是因为对信贷的严格控制。

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    调整方案出来后，有不少房源立刻坐地涨价，甚至有部分小区业主在微信群内抱团抬价。

    令人疑惑的是，提价后是否卖得出去？看似团结的背后，真的不会有人抢跑吗？

    看来这些业主真是找到了致富的良方，只是可以更直接一点，那就是把自己家的房子按照100万/平米的价格挂出去，这样一来人人都成亿万富翁了。

    中粮天悦壹号某业主群，有业主表示：谁报价低于10万就和谁绝交

    半岛城邦三期某业主群

    但是，只要稍微具备常识的人就知道，目前一线城市房市的根本矛盾在于，卖家比买家多。

    从2017年开始，卖方市场，就变成了买方市场。

    当供求关系逆转以后，对卖家业主而言，谁能够抢先把房子卖出去，谁就可以消耗掉一个潜在的买家。谁跑得慢了，能够去争取的买家数就少了很多，未来降价的压力会更大。

    所以，表面上，这些业主是攻守同盟的成员，实际上，对任何一个卖家而言，真正的对手盘，不是潜在的买家，而是和他们在同一个战壕里的卖家。

    连谁是朋友、谁是敌人都分不清楚，这些业主的内心戏，完全演错了方向。

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    论炒房精神，深圳自称第二，没有别的城市敢说自己是第一。

    根据中国人民银行出具的《中国金融稳定报告（2019）》，截至2018年末，居民杠杆率高于80%的城市有5个，分别为杭州（103.2%）、厦门（96.3%）、温州（91.1%）、海口（83.8%）、深圳（82.3%）。

    在一线城市中，深圳（82.3%）远远高于北京（72.4%），也在2019年末超过了上海。

    杠杆率，指的是将居民债务作为分子，名义GDP作为分母，两者相除。居民杠杆率这一指标是最为常用的流量性指标，也是居民的债务负担能力和偿债能力的量化体现。

    要问债务高企的来源是什么？毫无疑问，居民最大的债务来源，是背负的房贷余额。

    一线城市房价自2017年3月以来有了显著分化，北京和上海在2017年3月见顶之后不断调整，目前整体房价已经比当时大跌了15%甚至更多，两地现在的楼市仍然非常冷淡，调整没有结束的迹象。

    广州由于涨得比较晚，因此到2018年中时房价才见顶下跌，目前也比高点下跌了约10%。

    深圳的房价非常强势，在2015-2016年短期大涨后，整体房价仍然没有明显大跌，高位横盘震荡的生命力很顽强。

    虽然上海的房价大幅跑输了深圳，但上海经济在今年的表现开始明显好于深圳。

    2019年第三季度，上海经济总量相比去年同期的增量达到852.7亿（同比名义增速10.53%），远超深圳三季度仅33.9亿的同比增量（同比名义增速0.52%）。

    实际上，在过去两年，北京和上海的经济转型成果显著，值得包括深圳在内全国其他城市学习。京沪在过去两年比较突出的变化在于：基础设施成熟、消费增长强劲、投机风气退潮、实体经济稳固。

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    深圳经济，失速成定局

    这段时间，有关深圳「经济失速」的讨论非常广泛。深圳第三季度单季GDP同比名义增速仅有0.52%，虽然这个名义增速背后有很多争议，例如统计调整和深圳过去名义增速波动一直比较大等解释。

    巧的是，在对于「经济失速」讨论正热的背景下，深圳放松了对楼市的调控。

    要知道，深圳的房价高位盘整跌幅较小，而京沪穗楼市温度明显低于深圳，但三地仍然保持定力，没有放松对于房市的调控措施。

    由于房市历来被作为刺激经济的一项工具，深圳这个行为相当于是坐实了失速的担忧。但也需要看到，2019年的今天与2015年已完全不同，如今国家「房住不炒」政策坚决、房贷利率不降且认房认贷严格，居民杠杆率也已经很高。

    即使再松绑，甚至注入新的刺激，合格的借款人也不够了。因为买房人不傻了。

    房贷存量大幅增加的背后，消费增速下降

    深圳经济的失速，很大程度上是由于非理性的楼市带来的高成本和高债务导致的，如果再用刺激楼市的方法去提振经济，是典型的饮鸩止渴。

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    由于深圳此举有明显的托市嫌疑，在消息传出后引发了一些争议。

    后来深圳市住房和建设局正式回应称：深圳将普通商品住房标准调整，是在坚持「房子是用来住的，不是用来炒的」定位下，落实国家减税降赋精神，充分考虑普通居民家庭合理住房消费而采取的一项举措。

    考虑到深圳的「非普通住宅」定义并没有对贷款比例进行限制，加上深圳居民杠杆率已经很高，可以预期这个规则变化的影响会比较有限。长期来看，也有一定积极意义，那就是让二手房的流通更加顺畅。

    目前热点城市楼市成交的低迷，并不是房子总量不够，而是因为实际成交太少。根本原因就在于，经历了2015-2016年的非理性大涨，投资者依然持有牛市思维，而无视宏观经济已经步入了下行周期，实体经济、股市、汇率和房价，都已经告别了接近20年的黄金周期，步入了稳步下台阶的历史新阶段。

    真正醒悟过来的，只有那些潜在的买家。因为现在几乎所有人都明白过来了，自己必然是击鼓传花的最后一棒。那接到的这一棒，需要自己用20-40年的收入现金流，才能持有得住。

    然而，思考下自己的年龄，再环顾下自己所在行业这三年的动荡，还有对未来20-40年收入的乐观预期吗？

    此次，深圳市降低房产的流转成本，根本意图在于，将绑定在房产上的居民财富，逼出来，释放到消费、实体经济中。

    然而，在投机者、炒房客、既得利益的买房者、房产中介口中，任何政策的变动，都有可能被他们解读为利好房价。

    如果你有脑子，不管未来要买房还是卖房，都应该知道，当下最好的决定是什么。

    5年之后的你，一定会感谢现在独立思考的你。