超10城出台稳楼市新政：为房企减压，还没有“救市”之举

楼市小编

受新冠肺炎疫情影响，全国诸多行业发展均受到一定的冲击。房地产行业也面临着开复工推迟、销售交易量顿减带来的收入压力，同时叠加偿债高峰期到来，房企资金链进一步承压。在确保“坚决完成今年经济社会发展各项目标任务”基础上，加之10余省市房地产政策松动，也使大家回到是否会“刺激楼市拉动经济”的疑问上。


受疫情影响房企现金流承压


“2020年左右是偿债高峰，又正好碰到疫情，销售回款一下子就减少了，资金压力肯定是一大考验。目前就通过节流、融资等缓解压力。”某TOP30房企人士表示。


中指研究院数据显示，2020年房企债券（包括海外债）偿还总规模为7493.9亿元，2021年偿还规模将超万亿至10496.2亿元（公司债规模达4438.8亿元，海外债规模达3174.3亿元），2022年行业偿还规模开始回落，但仍高达7350亿。


而叠加疫情带来的销售回款聚减，对房地产企业而言，资金压力进一步加剧。


有开发商人士表示，对房地产企业来说，原来的春节档受疫情影响基本“报废”，对企业而言，短期影响之一就是现金流，销售停摆造成资金缺口。对于资金紧张的房企而言，压力会更大。加之目前工地复工时间不明确，工程无法复工、线下售楼处关闭转线上蓄客，经营节奏不好安排。不过前述人士指出，虽然房地产市场受疫情蔓延有一定影响，但总体来看，需求仍在，购房时间会朝后推迟。


但这也给一些高周转的企业带来挑战。中指研究院认为，疫情爆发之后，房企短期流动性问题备受关注，尤其是一些高周转企业，其依托“拿地快、开工快、开盘快、去化快”的传统操作受阻，对资金链的弹性带来考验，需重点关注疫情的持续时间，调整优化项目资产，做好资金周期管理。


出台政策以扶持房企为主
还未出现“刺激楼市”新政


可以看到的是，在疫情持续期间，已有不少城市出台新政扶持企业应对疫情。


“目前还没有看到‘干货’，多以缓解房企现金流为主，主旨为了给房企减轻压力，但需求端的刺激政策还没有。”前述某TOP30房企人士说道。


据不完全统计，截至目前，已有无锡、厦门、衡阳、福州等地相继出台政策支持房地产市场平稳健康发展。此外，济南、西安、杭州、上海、天津、南昌、南京、浙江等省市出台土地新政应对疫情，部分城市明确土地款可申请延期或分期缴付。


其中，福州市发布《有效应对疫情促进城市开发建设平稳发展措施》，10条措施在延缓土地出让金缴纳期限的同时，明确加大信贷支持力度，降低企业融资成本，对还贷困难的企业给予展期或续贷。


湖南省衡阳市住房和城乡建设局则于2月14日出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干政策（试行》，实行购房补贴，同时扩大人才购房补贴对象范围；降低开发企业土地资金使用成本；容缺办理相关审批手续等。


同日，福建省厦门市发布的《关于积极应对新型冠状病毒肺炎疫情 促进房地产市场健康发展若干工作要求》则提出，加大对房地产开发企业的资金支持力度、确保购房者公积金贷款及时发放、长租公寓适当减免租金等九方面促进厦门房地产市场健康发展。


广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前而言，已进入一手抓疫情防控，一手抓发展的阶段。中共中央政治局常委会在研究部署疫情防控工作的同时，也明确坚决完成今年经济社会发展各项目标任务。对于房地产行业而言，目前出台的政策主要针对受疫情影响比较大的企业以及居民，采取扶持性的政策。比如开工、竣工、房屋交付、土地出让金缴纳、降低房企融资成本等方面。目前，疫情对购房者个人的实质性影响尚未显现，需求端的“救市”政策尚未出台，后续是否会发布还得继续观察。


“从限购限价方面而言，在因城施策的基调下，后续各个地方政府可自行决定。在房住不炒的总基调下，保持房地产市场‘三稳’（稳地价稳房价稳预期），实行一城一策，落实地方政府主体责任。”李宇嘉说道。


是否会出台政策刺激楼市？


在确保“坚决完成今年经济社会发展各项目标任务”的基础上，加之10余省市房地产政策松动，也使大家回到是否会“刺激楼市拉动经济”的疑问上。


“目前，各地出台的政策主要是缓解房企的现金流压力，主要是扶持企业，还没有正经发布‘救市政策’，但我认为放宽限购、限售、降低按揭利率等是可以期待的。主要还是一城一策为主，一线或者重点二线城市的限购限贷放宽比较困难。”某开发商人士指出。


同策研究院首席分析师张宏伟的观点认为，“后续肯定还会有更多的城市出台定向宽松的措施来企稳楼市。目前肺炎疫情持续，短期而言，2~4月份均会受疫情影响，疫情对房地产市场的交易量、网签备案量而言影响较大，因此后续各地政府会出台一些定向措施使整个楼市的交易量可以得到迅速复苏和启动。”


“销售受挫，加之企业资金链压力比较大，一些企业也开始通过降价促销等手段加速回款，来解决经营现金流等问题。在量价方面，我认为二季度三季度受疫情影响较大的城市在以价换量的基础上，交易量会有恢复性上涨。”张宏伟说道。


但是受访的业内人士均普遍认为，疫情过后，成交量会企稳复苏，但在房住不炒以及“三稳”基调下，房价大幅度反弹的可能性较小。


中指研究院认为，在疫情影响下，对房地产企业而言，金融环境更加积极。2月初，央行释放积极的货币信号，人行等五部门出台《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》对房地产行业资金配置形成一定程度上的利好，融资窗口正在打开。此外，2月3日、4日，中国人民银行连续两天累计投放1.7万亿流动性来稳定市场预期、提振市场信心，使包括房企在内的各行各业看到扩“融”的希望。


中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在接受中新网采访时指出，目前房地产已对经济健康发展产生了一定牵制作用。


其表现在于，房地产对经济增长的净贡献已由正转负，高房价已对整体住户部门的消费和生计形成“挤出”，房地产过度发展已经导致经济结构失衡并阻碍了经济结构调整和产业升级，房地产风险是中国经济的重要风险源。


倪鹏飞认为，近两年的房地产调控刚刚取得初步效果。如果通过对房地产实施刺激政策，不但不能对冲经济下行，还会使以上问题再转向恶化。