疫情之下的楼市自救

西丁答

“哥，我离职了，很抱歉没能帮你把房子卖出去。”

    2月10日，我突然接到一位房产中介的消息。他就职于南昌某二手房中介公司，因为年前打算出售一套老城区的小房子，我在2019年的下半年和不少房产中介成了朋友，他是其中的一位。

    虽然一开始觉得当前疫情走向已经有所好转，此时离职为时尚早，但详细了解之后，我对他的离职也能理解。他所在的房产中介公司底薪低，房产经纪人以交易佣金提成的销售弹性薪资模式，平时收入大部分靠业绩提成，收入具有显著随市场变动的强波动性，疫情之下，南昌要求所有的房地产中介不得早于2月24日之前营业，目前他们虽然开始线上办公，但基本只被动地做客户维护，没有成交量，没有成交量即意味着没有收入。而且因为二手房交易的特殊性，行业普遍预期疫情之后修复周期约一个季度以内。

    “即使公司愿意用底薪养着，我也不能待下去了，除了房贷、车贷，还要养家糊口啊！”他给我算了一笔账，现在每个月发底薪1800元，如果这种情况持续三个月，也就意味着总共收入才5400元，不抵平时一个月的收入。

    事实上，不仅仅是在南昌，这几乎是所有做销售的面临的困境，疫情对楼市的影响正在逐渐显现。据贝壳研究院联合中房经联发起《2020年新型冠状病毒对中国房产经纪影响》的问卷调查显示，接近九成经纪人开展业务受到明显影响，超六成的受访者认为其撑不过6个月，超七成的受访者认为购房者可能将因无法看房、市场前景不明朗而暂停买房，从而导致暂停售房为主流。而受疫情延续，经纪人作业受明显影响，八成经纪公司表示处境艰难。

    疫情影响之下，房地产经纪公司、服务公司都开始自救。2月12日，易居企业集团发布倡议书，倡议公司所有管理层带头调整薪资，倡议书写道，“当每个月营收为零，但同时却要支付几个亿的人员工资成本……”。

    线上办公是这个春节之后最火的概念，对房企来说也同样如此。

    疫情对房企的影响主要表现在两个方面，一方面是投资、建设和销售的停滞，另一方面则是由此带来的融资风险。资金周转率决定着房企的生存，有了销售才有可能快速回款，继续投资或者偿还银行贷款。因此，一旦销售环节被按下暂停键，即意味着房企的资金链将承受更大的压力。

    而目前的问题就是，今年开年之后，房地产行业的融资又开始趋紧。据中证网统计，1月份房地产信托募集规模为392.50亿元，在2019年年末短暂的回暖之后继续下行，环比减少45.90%，同比下跌45.35%。同时，房地产类信托规模占比下滑至第三位，为27.07%，环比减少2.19个百分点。

    进入二月份，在销售停滞的情况下，如果房企融资环境进一步恶化，那对房企来说压力将进一步增加。数据显示，3月份是各大房企的偿债高峰期，房企偿债总额高达727.5亿元。其中，恒大、融创中国、绿地控股等企业到期海外债务规模位列前茅。从全年来看，房企海外债、到期信用债、ABS融资等债务高达6422亿元。

    重压之下，线上卖房被房企推向前台，恒大、中海、金地、金茂、中南、龙湖等房企纷纷在各自微信公众号和朋友圈，推出线上购房服务。

    线上卖房当然并不稀奇，恒大很早就推出了自己的平台“恒房通”，甚至2019年的双十一还出现电商平台卖房，但效果并不明显。原因很简单，在疫情之前，大多所谓的线上卖房都是伪命题，对房企来说，线上卖房沟通成本高、成交效率低，因此大多时候只作为引流和推广用，可以称之为“效率难题”。而对购房者来说，线上购房一是看不到真实的场景，难以选择，二是房子毕竟是高价值商品，怕买了吃亏，买了上当，可以称之为“信任难题”。

    但疫情之下，线上卖房也是箭在弦上不得不发。笔者一位在家装上市公司欧派工作的朋友介绍，最近他们天天在做线上推广，将工作重心完全压到了线上。与楼市销售一样，家装产品高度依赖线下样板房展示，但如今也不得不在线上直播带货。

    事实上，线上卖房对当下地产行业销售来说还有“补短板”的作用。线上渠道是当下现代企业的标配之一，但在房地产行业中至今还处于起步阶段，再加上房企线下拓客天花板几乎已到极限、第三方渠道裹挟又太严重、电商渠道迟迟不出效果，因此补强线上渠道是一种行业趋势。当然，线上购房能否打破房地产的强地域性和成交规则，破解“效率难题”和“信任难题”还有待印证。

    据了解，2月13日恒大终于拿出了线上购房的“核武器”后，直接微信付款、线上签约，而且拿出了高额的优惠政策，2月16日恒大宣布，将于2月18日启动其历史上力度最大的一次楼盘优惠活动，全国75折，极限折扣可达64折。万科和碧桂园等大型房企已经在研究跟进政策了。

    线上卖房的效果如何还不知道，但商业地产的自救效果却是实实在在的。

    疫情之下，商业地产除了偶有像长租公寓运营商自如这样趁租客不便搬家“坐地起价”，最高竟然达到了38.3%的消息外，大多推行“减租减息”来共克时艰。

    受疫情影响，餐饮、交通、旅游、零售、制造等领域的中小企业出现生存危机，不少城市关闭商业中心、消费者也被要求居家隔离，商业地产项目迎来开年“寒冬”，呼吁为商户减免租金的声音也就此起彼伏。

    为缓解商户经营压力，1月26日起，多家房企推出租金减免举措，截至2月9日，已有过百家房企宣布对旗下的商业地产项目实施租金减免计划，包括一定时期内租金全免、减半、酌情减免等措施，规模或超55亿元，仅万达商管为旗下商业地产项目减免租金规模就达30亿元。

    租金减免不仅有助于抗击疫情，更有利于商业地产应对市场萧条以及未来稳健发展。

    当然，大部分房企的租金减免时间并不长，在减租力度方面，超四成企业免除商户租金及物业费，免租时间最长达36天；近六成企业采取租金减半策略，大多企业减半时间不足半个月，最短的如重庆大洋百货租金减半时间为1月29日-2月2日，仅有5天。

    楼市自救之外，还得有政策的支持。

    在上一篇《重估2020年楼市走向》（2月3日秦朔朋友圈刊出）中，笔者就提出，疫情结束之后，地方政府将通过放松调控、利好购房的方式刺激楼市的发展，以弥补前期楼市的低迷。

    但没想到的是，楼市刺激政策来的如此之快！

    2月12日中央政治局常委会会议提出“统筹疫情防控与经济社会秩序恢复”，当天，就有无锡、西安、上海、南昌、浙江、深圳等六省市出台关于应对“新冠”疫情的楼市支持政策，次日又有广东、南京、天津等省市跟进。各地政策主要集中于应对疫情冲击下行业资金压力，缓释开发商现金流的风险、引导行业秩序逐步恢复，内容包括允许延迟土地价款缴纳、税费缴纳延期、预售条件适度放宽、推进线上审批服务、信贷支持等，全面支持房地产开发企业应对疫情之下生产经营活动面临的困难。

    应该说，自2017年起的高压调控之后，目前楼市的政策腾挪空间非常大，特别是信贷政策的推进，可以立竿见影地缓解房企的流动性压力。据国际金融报消息，目前房企融资相当宽松，自2月10日正式复工以来，中梁、禹洲、合生创展等已相继披露融资计划。上交所披露的信息显示，首创置业一笔60亿元的私募公司债在“已受理”后第二天即“通过”，这在去年钱紧的时候是不可想象的，也间接看到目前政策层面对楼市的支持。

    政策预期之下，房企拿地的动力陡增。2月11日和12日的北京、徐州、温州土拍都吸引了大量房企竞拍，温州永嘉县的一宗地块更是历时近9小时、455轮报价，溢价率达到32.79%。

    不过，对开发商来说，目前的政策能否最终传导到终端的销售上仍不明朗，毕竟房企无论是自救还是靠政策，都要靠销售来看效果，而决定最终销售的“五限”政策仍仅仅锁牢。阳光城集团副总裁吴建斌就呼吁，当前疫情仍在持续，不仅影响房企一季度的整体表现，而且会对房企整体销售造成巨大的冲击。建议各级政府从延期缴纳土地款，到放松按揭、预售证的下放条件，取消“五限”政策。

    但问题又来了，要不要因为短期的疫情而调整一直以来层层加码的楼市调控政策呢？在救市与是否会过度救市的争论中，决策层又该如何抉择？