土地市场热度攀升 机构：利好政策在于纾困 后期市场稳字当先

楼市小编

连日来，各地出台系列政策全力支持房企渡过困难时期，资金层面的利好消息也是不断发布。而国家层面包括财政部、统计局、央行在内涉房地产政策的表述，依旧坚持“房住不炒”不变。

对此“差异”，房地产分析机构的观点比较一致，认为后期市场“稳”的趋势不变，“房地产应该回到正常的发展道路上，不要把为了恢复经济、保障经济稳定发展的利好，变相用到炒房地产上。”


土地市场日渐火热
央企国企积极抢地 拿地形式相对稳健
2月20日，上海怡兴企业发展有限公司、重庆优盛达房地产咨询有限公司、重庆利嘉华房地产咨询有限公司及香港置地联合体最终以310.5亿元竞得上海徐汇滨江西岸金融港地块。该交易总价也刷新了上海的土地总成交额纪录。


虽然在疫情影响下，多地土地交易延期，但该交易则是近期部分城市土地交易火热的一个标志。


继2月14日北京集中出让三宗地块，并以196.8亿元总价成交后，2月18日，北京再次出让三宗不限价宅地，成交总价87亿元。


以通州台湖地块为例，参与竞争的有18家房企，最终绿城以13.48亿元+自持7%，溢价率达49.8%的代价获得该地块。


据红星新闻统计，北京近10天内出让的9宗块地，总金额高达363.89亿元。除石景山西黄村项目外，溢价率均在20%以上。而2019年北京合计出让62宗住宅地块，也只有19宗溢价率超过20%。


克尔瑞地产研究员2月19日发布的报告显示，2020年第7周（2月12日-2月18日），随着各大城市逐渐恢复土地出让，重点监测城市本周土地市场成交量价齐升。本周地价受一线城市成交占比大增的影响，环比上涨至7828元/平方米，和去年同期相比也上涨了76%。


值得关注的是，因为起拍金额大，资金门槛较高，因此在北京土地市场抢地、储备粮草的，几乎全都以融资成本低的国企、央企为主，如首开、华润、建工、首创等。而联合竞拍则成了当下房企参与土拍的主要方式，如首开就分别和华润、住总等房企组成两个联合体拿下昌平和海淀的两宗地。


红星新闻梳理发现，相较于国资背景房企，民营企业近期的拿地动作并不那么积极，头部TOP10房企拿地的消息不多，而在近期扩容的民营房企，拿地金额相对较少，而且多集中在长三角珠三角区域。


对于土地市场的上述表现，机构人士在接受红星新闻采访时分析认为，现在的情况下，房企们对市场判断比较谨慎，尤其更加关注资金，央企国企相对资金实力雄厚，但也是以联合体的形式拿地，这就说明它们也是要注意防范金融风险，不会盲目拿大地盘，通过这种形式，也能形成比较健康的一个发展。


众多城市出台稳地市政策
资金层面利好接续
2月19日苏州市自然资源和规划局发布通知，住宅（商住）地块超过市场指导价的，不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可；进入一次报价的，不统一要求工程竣工验收后申请预售许可。业内解读此为取消封顶销售、取消现房销售的征兆。


而据红星新闻不完全统计，为保障房地产市场稳定运行，减少疫情带来的不利影响，连日来，包括无锡、西安、上海、福州在内的10多个城市出台了涉及土地市场稳定运行的政策。

具体政策内容则主要集中在调整土地出让方式或时间节点、可延期或分期缴纳土地出让金、允许顺延开竣工时间不计违约责任、允许先行用地等四大方面。


由于房地产属于资金密集型行业，房企对稳定的现金流有很大的依赖。易居研究院研究员王若辰对此表示，“本次疫情影响导致销售回款骤降，房企正常经营受到了很大的影响，地方政府出台相应政策主要还是为了避免房企出现较大的经营风险”。


20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期的LPR利率，其中一年期LPR为4.05%，上次为4.15%，下调10个基点；五年期以上LPR为4.75%，上次为4.8%，下调5个基点。此前，央行亦持续释放包括降准在内的多波次资金层面利好政策。


克而瑞证券有限公司首席分析师孙杨对红星新闻表示，目前整个资金层面的利好，代表国家需要用资金利好来促进包括地产行业在内的整个经济。


但孙杨同时表示，在促进的同时，房地产应该回到正常的发展道路上，而不要把为了恢复经济、保障经济稳定发展的一些资金利好变相地炒到房地产上，根据国家“房住不炒”定位，不能借助这次比较好的机会，去做新一轮的炒作。


多部门密集发声坚持“房住不炒”
机构：后期市场将维持“稳”基调
近日，财政部、统计局、央行等多部门则就房地产市场密集发声，都强调坚持“房住不炒”定位，重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。


2月16日，财政部部长刘昆谈到今年在财政支出的安排时表示，要坚持“房住不炒”的定位，落实房地产长效管理机制。


2月17日，国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读1月房价数据时表示，1月份，各地坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产市场保持总体平稳态势。


同日，央行强调，央行将继续按照党中央、国务院的要求，坚持“房住不炒”的定位，按照因城施策的基本原则，落实房地产长效管理调控机制，统筹做好房地产金融调控，促进房地产市场平稳健康发展。


2月19日，央行在最新发布的货币政策执行报告中，谈及下一阶段主要政策思路时也提到，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。


各地出台系列政策全力支持房企渡过困难的情况下，国家层面的涉房地产政策表述依旧坚持了“房住不炒”，这是不是矛盾的呢？


贝壳研究员首席分析师认为，这看似矛盾，其实并不矛盾，“城市出台土地市场稳定的政策是在短期内帮助开发企业降低疫情的冲击，这是特殊时期采取的针对性政策。”但是，中央坚持房子不能作为短期经济刺激的工具，“房住不炒”的总基调并没有因为突发疫情的影响而发生大的变化。所以，“疫情过去后，各城市会依据自身市场的影响程度，按照一城一策的总体原则，采取相应的措施，实现稳地价、稳房价、稳预期。”


对于后期的市场趋势，王若辰也认为，疫情过去后，先前被压制的一些刚性买房需求将有所释放，同时不同城市可能会根据当地房地产市场形势对政策有所调整放松，但目前来看“稳”的基调未变。