几个信号，刚需可以今年买房

楼市小编

对所有人来说，3月是个不错的开头，起码比2月要好太多——


天气转暖，春天如期而至


国内疫情明显控制，拐点水到渠成


对于地产自媒体来说，也是不错的开头，过去一个月反而看到了更多的市场动向，而这些动向最终都指向同一个信号：


无论自住还是改善，今年就是刚需买房非常好的年份。


01


一个很明显的肉身感受就是，去年我们团队大概一周可以守到一个楼市热点，而最近，几乎每天都会有政策热点或市场热点对外释放。


为此我们还开过一个玩笑：推送次数不够用了。


为什么会这样，一个很直接的原因就是——除了买房人不急，市场端和政策端都着急了。


对市场端的房企来说，一季度即将过去，到期债务压力骤增，尤其是那部分杠杠高、融资成本贵的房企。


很明显的一个现象就是：开年两个月，是去年同期房企破产数的一倍还多。


当前的房企既想有持续现金流，又迫不及待想把负债甩掉，就像一个跑不动的胖子想减肥，但又不能断食，只能卖力甩脂。


为此各大房企从线上售楼处到项目折扣，都使尽了十八般武艺。

来源：乐居财经

的确，无论优惠力度大小与否，最近房企几乎都在做折扣，但从效果来看，目前还是市场和需求两端在做拉扯博弈。


房企在等疫情真正结束后的需求市场回归


买房人在等更大的折扣空间


跟男生追女朋友一个道理，男生频频暗示等回复，女生不急等等再看看，当前就是这种“剪不断理还乱”的关键时刻，要么就是大圆满，要么就是说say goodbye。


那刚需自住者到底什么节点买合适？


等到疫情真正结束后会有一个窗口期：市场信心还没恢复之前，开发商会把库存房源集中入市放量，以此快速回款，进入新一轮项目周转期。


对于房企来说，天气虽然冷，但跑起来多少暖和一点。


想象一下，市场买东西时卖家冻的哆哆嗦嗦，买家暖洋洋的插兜路过，这时候的价格博弈，谁的话语权会多一点？反过来也是一样的道理。


02


另一边的政策端同样也是热点频出。


一开始的政策方向，还仅是集中在一二线城市带头表态——

来源：中房研协

可以很明显的看到，2月中上旬各地政策的出台速度就令人咂舌，但政策的倾向还属于蜻蜓点水救房企阶段。


但到了2月下旬，政策开始延伸并有了“试探”的味道——


2月18号，湖南衡阳发布17条政策，条条涉及契税补贴、车位补贴、购房补贴、人才补贴等各项补贴


2月21日，驻马店同样发布了17条政策，但相比无锡十七条、衡阳十七条力度更大，除了救房企发补贴，还将首套房首付比例从30%下调到20%


2月25日，东莞市公积金最长贷款期限统一设定为30年，可商贷转组合贷；放宽贷款申请人条件，压缩审批时限，最高可上浮20%可贷额度。


接着，银行口子也参与了进来。


2月24日，浙商银行对浙江“非限购”城市，首付贷款比例从原来的30%调降至20%


2月26日，网传深圳建行可通过“抵押云贷”的产品，实现二套房首付3成


比较有意思的是，上述试探政策的后续结果是，驻马店被省级部门约谈，深圳建行次日紧急辟谣。


从这里我们可以看到一个明显的“房住不炒”底线——救房企、补贴、人才落户都无妨，不要试图触碰“降首付限购限贷限售”等交易端红线。


对买房人来说，不用管政策目的是出于救谁，也不用管政策是否会落地，因为当前的政策频出于对购房者本身就是一种利好，这是一种市场信号，而天平在往买房人倾斜。


03


除了市场窗口、政策窗口，对于刚需还有几个机会也可以抓住。


从17年就开始发酵的城市抢人也是来真的，而且是要抢人才，抢年轻人口。


过去的城市抢人基本都是着眼于零门槛落户、家属随迁、各项人才补贴、购房补贴等等，政策同质化比较严重。

但疫情之后，很多人对于城市观有了颠覆性看法，之后软实力在城市综合能力中会越来越被重视。


这也意味着，过去的抢人大战从城市挑人，逆转到了人挑城市的周期。


所以对于刚需自住者而言，买房同样也是要押注城市，当下正好是我们评判城市综合能力，去好城市工作落户买房定居的好机会。


未来城市买房的分化也会越来越明显，城市选择上会有这样几个大的趋势：


可以让人才更富裕、有更多奋斗可能的城市


城市治理能力、城市包容、城市人文态度等各项软实力突出


教育医疗等附加资源会继城市综合实力参考后成为第二顺位


东南沿海的一二线，或所在省的优势城市


除了城市机会，当下的持续降息信号，对刚需自住依旧友好。

2月20日央行公布了1年期和5年期的LPR，果然如市场预期一样，1年期LPR由4.15%下调至4.05%，下降10个基点，5年期LPR由4.8%下调至4.75%，下调5个基点。


事实上降息后对买房人的影响颇微，以百万房贷5个基点来折算，一个月仅省下30多块，有点不痛不痒的感觉。


但要知道的是，这不是最近第一次降息了。

LPR的连续走低，更多的信号是增强市场信心和预期，聊胜于无。以目前实体经济的受挫压力来看，今年依旧存在降息空间。


期待和希望还是要有的，以后会更好不是么。


04


前面写了这么多，并没有一点鼓吹炒房的意思，和我上面所说的政策红线一样，房住不炒的顶层意志是不会改变的。


站在首套自住或者是刚改购房者的角度，机会并不等同于投机，部分人期待的房价暴跌同样不会出现。


首先就是2月10日，国家统计局公布了1月物价指数。


1月份，全国居民消费价格（CPI）同比上涨5.4%，创下了2011年以来8年来的新高。

短期看是受到了春节+疫情的双向影响，后面会有希望回落，但长期来看，通货膨胀仍在持续，而买房抗通胀的理念同样也会持续。


再者就是当前的大基建也不会停止，我们离发达国家的基建水平仍然存在一定距离。

另一方面是黑天鹅事件下，之前高层会议提过的六稳——稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，都面临着一定的压力，大基建+房地产仍然是有效的保障手段。


综合下来，个人的判断就是，今年上半年的低迷，并不代表今年会持续低迷，买房人仍然要抓住窗口期。


当前的购房市场成交量和冰冻没有两样，被暂时压抑住的购房需求，之后一定会被释放出来。


而且我身边就有很多这样坚定的声音：换房！


等疫情真正宣告结束后，一定会出现这样的景象：有钱的去买房换房，没钱的去旅游或吃喝逛消费，大家都被压抑太久了。


05


今年一直挂在嘴边的建议还值得跟各位重复——


选对城市！选好房子！这是很多人隔离14天悟出来的真理。


至于首套自住或刚改怎么判断买入时机？有以下三点建议：


有没有出现市场买入时机？即将量价齐升，出现了日光盘现象


有没有出现政策买入时机？直接涉及交易端的限售限购限贷降首付等政策调整


有没有房价盘整的周期？所在城市涨幅很猛，是否存在需要拧干的水份


最后说一句：我不鼓吹炒房，劝刚需买房，仍然还是要趁早