无语！总有人对楼市调控不死心

圆脸范冰冰

    一场突如其来的新冠疫情，让很多人被隐藏、被压抑的想法暴露无遗……这其中，就有对楼市调控放松、放宽的幻想。

    不过，越来越多的迹象在明确验证我之前的判断：“房住不炒”的楼市调控政策只会强化，不会放松。

    01

    降低首付的银行

    3月10日晚，一则浙江湖州银行放松限贷的新闻在网上流传：

    个人首套房贷款首付比例下调至最低20%，二套房由最低40%下调至30%。

    像以往一样，这则新闻再次引来众人狂欢。很多人又在鼓吹楼市调控放松、幻想限购限贷取消……很自然的又会联想到新一轮的房价暴涨，抄底买房、财富暴击、财务自由之类的“沉渣”再次泛起。

    可“劲爆消息”持续还不到一天，湖州银行的辟谣就来了——个人住房信贷政策未调整，并称坚持“房住不炒”的定位。

    关于银行降低买房首付的“谣言”已不是湖州银行这一起，之前已发生过多次。

    2月24日，浙商银行宣布，“非限购”城市家庭首次购买个人住房、可根据监管要求和当地政策执行20%首付款比例。

    2月25日，网传工商银行绍兴分行将二套房首付比例由60%下降至30%，相当于放松楼市限贷调控。

    2月27日，建行深圳分行放松按揭房二抵政策，相当于变相把二套房首付由原来的7成降低至3成。

    ……

    后来，这些传言被纷纷否认。要么是相关政策要等上级行统一部署、要么按揭房贷未曾调整、要么是个别自媒体对信贷政策调整有误读。

    但是我们也知道，凡事不可能空穴来风、“苍蝇不叮无缝的蛋”，能指名道姓的具体到某家银行的某家分行，肯定多多少少有这么回事。之所以纷纷否认，是因为该做法与政府的楼市调控政策意图相违背。

    问题来了：为什么这些银行纷纷放松房地产相关的贷款（包括按揭房贷、抵押房贷、二次抵押贷等）呢？政府一再鼓励支持信贷流向实体经济，银行为什么不愿意放贷给中小微企业呢？

    因为收益和风险。

    现实经验告诉银行，有抵押物、尤其是房产作为抵押物的贷款，风险最可控、收益最稳定。也因此，按揭房贷一向是银行的优质信贷、中小微企业的经营贷一般得有房产做抵押。

    央行放水、商业银行有了大量钱后，怎么安全的把钱放贷出去呢？当然是放贷给有房产抵押的借款人了，哪怕抵押的成数低些呢。

    02

    放松限购的地方政府

    新冠疫情爆发以来，几乎各行各业都处于停工、半停工状态。当然也包括房地产行业，这给经济造成了重大冲击，而房地产又关联着上下游近百个行业。

    于是，一轮救楼市的措施在各省市陆续展开，并逐渐的由楼市供给端向楼市需求端蔓延。

    先是允许地产商延缓甚至分批缴纳土地出让金、延期缴纳甚至减免税费、可容缺办理各类许可证、要求当地金融机构不盲目抽贷，再是以引进人次、加速城市化为掩护的变相放松甚至直接放松楼市限购，直至最后以提高公积金贷款限额和贷款时长为标志的变相放松限贷……

    地方政府一再试探上级政府楼市调控的底线在哪里。

    最先触碰底线的是驻马店和广州。

    2月21日，驻马店市政府发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》，其中提到：住房公积金贷款额可由45万上调到50万；公积金贷款买房首付可由30%下调到了20%；包括各类人才、大中专毕业生甚至农民工，只要买房就给予补贴。

    3月3日，广州市政府官网发布《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》，其中的31条提到：商服类项目不再限定最小分割单元、不再限定销售对象。而以前的要求是，只有法人单位可以购买、且面积得在300平以上，也就是说个人也可购买、小面积公寓将重出江湖，相当于变相放松限购。

    后来如何呢？

    驻马店的意见措施遭遇“半月谈”、广州的意见措施遭遇“一日游”。

    驻马店的意见发布一周后，遭河南省政府约谈，再过一周后驻马店撤回该政策，即“不再执行”。

    广州的意见发布当晚即从官网删除，第二天上述文件再挂官网时已删除放松公寓限购的相关内容。也就是说楼市调控将“按原有政策执行”。

    问题来了：为何地方政府争着抢着、如此迫不及待的想放松楼市限购限贷政策呢？

    因为这关系到地方政府的财政收入。

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    ▲40余城土地财政依赖度

    近二十年轰轰烈烈的城市化运动，海量基础设施的建设资金主要来自于各城市的卖地收入，并由此形成了严重的土地财政。

    一旦楼市萧条，紧接着就会是土地市场萧条，再之后就是地方财政困难，不仅影响城市基础设施的完善、甚至会影响城市的正常运行。

    03

    买房人/房产大V大咖

    近二十年房产牛市、尤其是2016年楼市暴涨行情，让很多人如洗脑般的迷恋上了房地产、并由此形成路径依赖：房价永远涨、买房就赚钱、躺赢实现财务自由……

    也因此，凡是关于楼市的点滴新闻都会被无限放大、并自然的联想到调控放松、以致房价再次暴涨。

    杭州要开亚运会，所以房价要暴涨；

    武汉要开军运会，所以房价要暴涨；

    政治局会议提房地产，所以房价要涨；

    常委会没有提房地产，所以房价要涨；

    ……

    在房产多头的眼里，任何信息最终都能扯回到房价上涨中来：别问房价，问就是涨！就像手拿锤子的人，看一切事物都像是钉子。

    如果遇到房价长期不涨，他们也能给出合理的解释：

    2017年买房站岗时，他们说不怕、房价永远涨；

    2018年房价还不涨时，他们说楼市三年一个周期、再等等；

    2019年房价仍然不涨时，他们说熬过政治十年周期、第二个五年很快结束；

    2020年房价还是不涨，他们又会说新冠疫情的黑天鹅来了、这次政府肯定会放松调控刺激楼市；

    ……

    于是：

    某些银行在非限购城市（也就是房价不会上涨的城市）的正常房贷调整被解读为调控放松、房价要涨；

    某些银行正常的信贷产品优化，被解读为调控放松、房价要涨；

    某些不知名四五线城市的“救市”政策，被解读为调控放松、房价要涨；

    某些城市不具有投资价值的商业地产限购放松，被解读为调控放松、房价要涨；

    ……

    反正在炒房客、房产大V、房产大咖眼里，稍微的风吹草动都是调控要放松、房价将大涨。

    问题来了：为什么这些人如此曲解政策、并盼望调控放松呢？

    因为利益牵扯。

    只有房价上涨，他们才会获取利。即使房价不涨，通过鼓噪舆论、躁动人心也能带来可观的流量——这也是房产大V、大咖、大师们获得暴利的渠道啊。

    04

    关于调控，请死心吧！

    2月16日，在各地“救市”政策纷至沓来、人心想着调控放松再次刺激楼市时，我就写过一篇文章《醒醒吧！请抛弃再次刺激楼市的幻想》（点击查看）来提醒大家：

    “房住不炒”必会坚持、刺激楼市不会再现，会托底楼市但不会刺激楼市…楼市的目标就一个字——稳，应尽快抛弃暴涨、暴击、暴富、财务自由的不切实想法。

    而今，这一预测几乎已成现实。

    中央考虑的是全局问题、整体利益，任何一个政策的出台和坚持都是一系列利弊权衡后的结果，绝非某个城市、某家银行、某个买房人考虑的那样狭隘片面。

    所以，思考调控会不会放松、楼市会不会再刺激，必须得有大的格局。

    地方ZF当然希望放开调控、楼市刺激经济，这关系到当地一时的财政收入、市政建设以及领导的政绩。

    可问题是，当摊子铺得太大、最后形成鬼城空城，为地方留下一屁股债该怎么解决呢？

    银行也希望限贷取消，这样就能放出最优质的信贷——有房产抵押的贷款，历史经验证明就是最优质的贷款，确保本息安全收回、并能获得不错的收益。

    可问题是，优质的房贷是建立在坚实的实体经济基础上的，否则房价就是空中楼阁。当房地产挤压实体信贷，就会削弱实体经济，最终会影响房价、进而影响抵押贷款的安全，长此以往银行也会被反噬。

    对于买房人/房产大V大咖来说，更渴望调控放松、巴不得三天两头的刺激楼市呢，这样就会有更大的资产泡沫。

    可问题是，当所有资源（资金/人力/物资等）都流向楼市时，必会导致“百业萧条唯一业繁荣”，长此以往、又哪来的接盘侠呢？泡沫炸裂终将毁灭自己。

    大多数人只关注眼前利益、短期利益、自己的利益，却忽略了长远利益、整体利益、大局意识，也因此对事物的判断一错再错。

    在此，也奉劝哪些期望调控放松、刺激楼市的人：请不要再鼓吹房价了，让老百姓好好生活、过几年安稳日子吧。

    关于楼市调控，也请大家就此死心。