监管严查消费贷和经营贷违规“输血”房地产 未来房价是涨是跌？

楼市小编

继深圳严查“房抵经营贷资金违规流入房地产”之后，4月23日上海版也来了。


中国人民银行上海总部召开上海房地产信贷工作座谈会，会上提出：坚持“房住不炒”定位，严禁以房产作为风险抵押，通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变相突破信贷政策要求，违规向购房者提供资金，影响房地产市场的平稳健康发展。


央行上海总部此时发声，是在向市场传递何种信号呢？


据悉，3月份深圳房地产市场逆市上扬，让部分房抵经营贷违规进入楼市现象引发市场关注，给监管层敲响警钟。


易居研究院智库中心研究总监严跃进对本报记者表示，政策核心的意义在于坚持“房住不炒”定位。“从此类政策规定可以看出，后续对于房产抵押的各类贷款会进行严管，尤其是要重点查处消费贷和经营贷方面的贷款业务。”


“这个政策是一个房地产金融政策，主要是监管金融市场包括监管商业银行一部分贷款，对房价本身和市场交易没有必然联系。”严跃进补充道，“从实际情况来看，主要针对违法违规的贷款进入房地产市场，但合法合规的贷款今年也还是比较充裕的。”


严禁违规“输血”房地产


4月23日，人民银行上海总部召开上海房地产信贷工作座谈会，强调各商业银行要重点做好三项工作：


一是要加大对中小微企业复工复产的信贷支持，做好对受疫情影响较大的重点领域企业和项目提供配套融资服务工作，努力降低企业融资成本和财务负担，为做好“六稳”和“六保”创造良好的信贷环境。


二是坚持“房住不炒”定位，严禁以房产作为风险抵押，通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变相突破信贷政策要求，违规向购房者提供资金，影响房地产市场的平稳健康发展。


三是鼓励商业银行推出定制化金融产品和专属金融服务方案，积极为上海国际金融中心建设、长三角高质量一体化发展、上海自贸区临港新片区建设等国家战略提供金融支持。


其中第二条，引发市场争议，被误认为是一刀切的政策。


对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣对《华夏时报》记者表示，明令禁止经营贷、消费贷流入楼市由来已久，不是说房产进行抵押贷款的钱就不能流入楼市，而是利用房产进行经营贷、消费贷的钱不能用来购买房产。“政策限定的是贷款类型，而经营贷、消费贷往往是以房产做抵押。”


如此看来，“房抵贷”并非首次出现，而是近期存在的一种炒房模式，只是这次利用疫情期间的国家专项贴息政策，严重破坏了专用资金刺激经济、补贴民生的初衷，这才引发监管的注意。


之所以存在套利空间，是因为疫情之下，国家对中小企业经营贷款有利息补贴，补贴后利率比房贷利率更低。


王玉臣指出，银行每一种贷款都有规定用途，不是收到贷款后想怎么用就怎么用。“比如经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。这种贷款是给中小企业经营的惠民举措，更是明令禁止不允许流入楼市的。再比如消费贷是对消费者个人贷放的、用于购买耐用消费品或支付各种费用的贷款，而且在具体办理的时候还会有细分，用于购买哪一类或者支付哪一类。”


“所谓的违规资金不排除有人利用空壳公司或者虚假信息去贷款，进而引发其他问题的出现。”严跃进认为，上海出台的监管政策只是强调房地产市场除了按揭贷款外其他途径的贷款都是不允许流入楼市的。


监管频发声


一直以来，金融监管部门高度重视房地产金融风险，对违规资金和居民杠杆率等方面管控也愈加严格。 “房住不炒” 这个词频繁刷屏，足以证明监管层对其“严防死守”的态度。


为应对新冠肺炎疫情对实体经济特别是中小企业发展的影响，今年一季度，央行综合运用全面以及定向下调存款准备金率、下调政策性利率、再贷款、再贴现等政策措施，引导社会融资成本持续下行，使流动性保持在合理充裕的水平。


各地也纷纷出台各项帮扶措施和优惠政策，制定了延期还本付息、降低利率、减免费用等支持企业复工复产的方案和措施。


为了堵住“房抵经营贷”的钻空行为，央行深圳中支于4月20日向深圳市各商业银行下发通知，紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。


4月23日，央行深圳中支举行新闻通气会，会上央行深圳中支表示，根据商业银行截至4月20日下午2点30分报送的自查情况统计，初步排查情况如下：未发现刚注册企业即申请经营贷的情况；未发现支小再贷款信贷资金通过房产抵押经营贷形式流入房地产市场的情况；辖区存在个别商业银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况，但规模占比很小。该中心支行和深圳银保监局已要求商业银行对信贷资金是否违规流入房地产领域开展全面排查。


对于上述说明，严跃进表示，深圳之所以没查出来，是为经营贷还是比较小众，“但有一种贷款却在我们生活中频繁出现，比如我们经常能接到放贷的骚扰电话，这种就不是经营贷，它属于消费贷。如果正赶上买房而缺少点资金，或许有些人会通过这种方式去贷款，这就违反了贷款的基本要求。”

房地产贷款增幅持续回落


4月24日央行发布《2020年一季度金融机构贷款投向报告》。


数据显示，中国一季度房地产贷款增幅持续回落。一季度末，人民币房地产贷款余额46.16万亿元，同比增长13.9%，增速比上年末低0.9个百分点，连续20个月回落；一季度增加1.75万亿元，比上年全年水平低9.4个百分点。


同期，房地产开发贷款余额11.89万亿元，同比增长9.6%，增速比上年末低0.5个百分点。个人住房贷款余额31.15万亿元，增幅也比上年末低0.8个百分点。


从数据上看，中国一季度房地产贷款增幅连续20个月回落，但现实情况却是部分城市出现两天敲定一套房、豪宅频繁被抢购的现象。那么银行是如何规避监管，违规放贷的呢？


王玉臣指出，楼市的暴利对资本有很强的吸引力。对一些炒房客而言，为了获取更高的利益，通过类似经营贷、消费贷的方式套取资金成本是相对比较低，“经营贷和消费贷是直接拿现成的房产做抵押，银行对其资信的要求就会大大降低。而且有时候类似经营贷本身就是一种惠民举措，甚至还会有贴息，成本相对按揭贷款低，有人就会用这种方式投机购房。”


对于银行而言，以房产作为抵押进行的贷款，风险相对小。而银行主要是靠贷款获利的，一些银行为了业绩，为了更高的收入会铤而走险，顶风作案。王玉臣进一步表示，“这类行为通常都是银行内部人员配合，所以因这种情况被处罚的银行比比皆是。银行明面上是不允许的，但是一些地方机构为了业绩和盈利，会私下操作。毕竟银行主要是靠贷款挣钱的，而用房产抵押进行的贷款往往又是风险较小的贷款，银行还是比较喜欢这种贷款方式。”


房价是涨是跌？


我国房地产政策以“房住不炒”为定位，以因城施策为原则，一方面承认房地产支柱产业地位、维护房地产市场平稳发展，另一方面也坚持控制房价上涨、防范炒作扩散，以稳地价、稳房价、稳预期为根本目标。


对楼市而言，部分地区有些人选择上述方式入市是为了炒房，纯属投机行为，无形中抬高了房价，扰乱了房产市场。所以相关部门三令五申不允许经营贷流入楼市。


对金融市场而言，也扰乱了金融管理。王玉臣表示，经营贷是一种特殊的贷款方式，整个大盘也不是无限的。对于金融业的调控和管理无疑也是负面的，甚至可能会侵犯到其他真正需要这方面资源的中小企业家。


继深圳之后，上海版到底何去何从？房价是否应声大跌？


“近期出现了各类违规资金进入房地产的现象，或者说类似问题讨论比较多，这和近期商业银行贷款额度相对充裕是有关的。在其他领域投资机会比较少的情况下，贷款会更加快速进入房地产。这个时候出台政策，房子不会‘抢’的那么厉害，房价相对来说就不会上涨过快，会平稳发展。”严跃进表示。


央行上海总部的信号，对于后续全国房贷市场的规范等都有积极的作用。对于各类变相突破信贷要求的做法，将界定为违反房住不炒的行为。同时，信贷政策后续会更加专注于小微企业和上海国际金融建设等领域。


严跃进说，后续应该积极引导各类商业银行开拓贷款业务，积极形成科学合理的贷款模式，进而促进贷款业务的健康发展。而对于各类违规进入房贷领域的内容，后续需要严查，这也进一步体现了今年贷款领域的导向。

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