银雷观点：有关住宅小区停车位(库)归属权利的规定

小彭也

　　针对住宅小区地下停车位所有权的纠纷越来越多，而我国法律法规对此尚未有明确而统一的规定，这不仅成为法律中的一个空白区域，也不利于此类问题的解决。本文分析并介绍了学术界有关住宅小区地下停车位权属的几种学说。在此基础上结合我国的土地使用权以及相关的法律规定，深挖住宅小区地下停车位相关法律原理。
　　住宅小区是一个较新的概念，建设部1994年3月24日建设部令第33号《城市新建住宅小区管理办法》中对此作了法律定义。住宅小区包括房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等相关设施，住宅小区停车位(库)也是住宅小区不可或缺的有机组成部分。停车位是在越来越多的业主或使用人成为有车一族后，住宅小区的人们经常谈及的话题，其中较为突出的问题，就是住宅小区停车位愈来愈紧张，而且表现出严重的无序化，人们围绕住宅小区停车位引发的纠纷也日益增多。
　　住宅小区停车位(库)的所有权，作为一种法律关系，是指主体间(各业主间)的权利和义务。《中华人民共和国民法通则》第71条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”这是该民事基本法律从民事权利角度，对财产所有权内容作出的简要精到的规定。以上所有权的四项权能构成了住宅小区停车位(库)所有权的内容，其每项权能均有相对独立性和可分性以及待定的含义。
　　我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，并没有涉及地下房屋的权属登记。《城市房地产管理法》第2条规定：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑及构筑物”。这里的”土地上”是指地表之上。因此，地下车库依据该条规定是不能办理产权证的。房地产所有权证是权利人依法拥有房屋的所有权并对房屋行使占有、使用、收益、处分权利的唯一合法凭证，要获得权利证书，必须到土地管理局和房产管理局登记，如果没有进行权属登记，自然不能获得法律承认的所有权。当然，实践中有一种地下停车位(库)例外，它是开发商依照建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下车库，它和住宅一样要计入整个宗地上的建筑面积，每一个停车位都可以拥有独立的产权。这是以我国北京市为代表的住宅小区地下停位(库)合法有序发展的一种良好趋势，开发商只有如此依法运作，才能真正解决住宅小区停车难的问题。
　　我国第一部物业管理法规《物业管理条例》于2003年5月28日经国务院第9次常务会议通过，自2003年9月1日起施行。该条例规定了建设单位不能擅自处分业主依法享有的物业共享部位、共同设施设备的所有权或使用权。但是由于规定过于原则笼统，保护业主利益的核心问题如专有所有权和共有所有权问题没有体现。因此，该条例从本质上讲，仅仅是对业主简单利益的保护条例，不是根本意义上的建筑物区分所有权立法。
　　《中华人民共和国民法通则》第72条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。”财产所有权是法律赋予的权利，以上财产所有权的取得，主要有原始取得和继受取得两种。原始取得(最初取得)，是指不以他人已有的所有权为根据从他人那里取得所有权，而是直接依照法律的规定，通过某种方式或行为取得财产所有权，实践中有：(1)劳动生产(建筑施工)，(2)收取孳息，(3)国家没收，(4)无主财产，归国家所有，(5)添附财产。继受取得(传来取得)，是指业主通过某种法律事实，从原所有人处取得该停车位(库)的所有权，如通过合同关系和继承关系而取得财产所有权，就是继受取得。住宅小区停车位(库)所有权大多数由业主通过合同关系取得，该停车位(库)通常分为地上车库、地下车库和改变原有法定用途的停车位(库)。
　　1997年1月1日起施行的《中华人民共和国人民防空法》(以下简称《人民防空法》)，第5条第2款、第26条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设：人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。
　　1997年12月1日起施行的建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第25条第29条规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。平战结合的地下工程，平时由建设或使用单位进行管理，并应保证战时能迅速提供有关部门和单位使用。
　　从这些法律、法规和规章的规定可以看出，住宅小区作为民用建筑，其人防工程是公建配套设施，而且遵循“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则。即人防工程的权属属于投资者所有，所有者可以将人防工程依法进行转让、租货。但人防工程在使用上受到一定限制，即实行许可证制度，且在战时由人民时空指挥机构统一调度、无偿使用，任何单位和个人均须无条件服从，不得阻挠和干涉。明确这一点，对于我们继续探讨住宅小区人防工程权属的具体归属是十分重要的。
　　根据《物权法》的规定，占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有;如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路，则损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，天平才能得到平衡。而针对实际生活中由于开发商和业主信息不对称，许多开发前利用“协商”机制在格式合同中变相决定车位归自己所有的情况，对此，建议我国通过最高人民法院的司法解释和具体的地方条例来补充完善物权法的规定。例如杭州市出台的《杭州市居住区配套设施建设管理条例》就规定，地面公共停车泊位按标准建设的自行车库属于居住区全体业主所有，开发商不得擅自租售用于谋利，否则可处以10万元以上50万元以下罚款。
　　2007年10月1日生效的(中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第74条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要(第1款)。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定(第2款)。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有(第3款)。该法为解决建筑区划内用于停放汽车的车位、车库的权利归属相关问题作出了明确规定。全国人大常委会法工委副主任王胜明介绍，车库、车位不像电梯，楼梯、绿地那样可以共有公用，它一般都是由业主专有和专用的;而且在买房过程中，通常都是和开发商约定。这些约定可能是出售、附赠或者出租。《物权法》规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库应当首先满足业主的需要”主要针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放;不少小区没有车位、车库或者车位车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。
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