银雷律所观点：疫情之下的房屋租赁纠纷及破解之道

小彭也

　　2020年初，新冠肺炎疫情爆发。为控制疫情传播，各地纷纷出台管控政策，居住小区严控出入、商业场所限制经营，对餐饮、教育培训、娱乐等行业带来了巨大的影响。各种纠纷也开始发生，其中房屋租赁纠纷更是首当其冲。
　　一、房屋租赁纠纷主要类型
　　新冠疫情之下，因为各种管控措施，承租人往往希望出租方能够减免租金，而且各地也相继出台了一系列减免租金的政策。当然也有的承租人受疫情冲击较大，直接无法继续经营，希望能够解除房屋租赁合同。此外，由于疫情原因导致承租人迟迟未交房租，也有的出租方认为出租人长期拖欠租金，自己也有大量损失产生。总结下来，在新冠疫情之下，房屋租赁纠纷主要有以下四类：
　　1、解除房屋租赁合同的纠纷;
　　2、申请减免租金产生的纠纷;
　　3、拖欠租金的违约责任纠纷;
　　4、集合上述两到三种情形的混合纠纷。
　　二、承租方能否要求解除合同
　　从对新冠疫情的定性来看，根据全国人大常委会法工委的解释，当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施，对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。
　　但这并不意味着，所有房屋租赁合同都可以据此解除合同，还要考虑疫情对于合同履行是否构成实质影响。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》规定“因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”具体可以从以下三个方面考虑：
　　第一、租赁用途。区分租赁用途是居住、还是商用，如果是居住，一般可理解为对合同履行影响不大;如果是商业用途，则影响可能较大。
　　第二、承租人所从事的行业性质。例如疫情对于线上行业则影响较小一些，对于线下行业尤其是旅游、娱乐、酒店等人群密集性行业则一般影响较大。
　　第三、政府管控措施程度。不同地区的的管控措施程度是不一样的，例如武汉地区的管控措施就跟其他地区不一样，2020年6月份以来北京地区的管控措施又跟其他地区不一样。
　　三、出租方是否应该减免房屋租金
　　新冠疫情发生以来，对于出租方是否应该减免租金，这个无疑是广大租户最为关心的问题，对于这个问题可以从以下两个角度予以考虑：
　　第一，若当地对于减免租金有明确相关政策，则符合政策规定的业主应当减免租金。例如北京市规定“中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份房租;承租用于办公用房的，给予2月份租金50%的减免。”
　　第二、若当地并未出台相关强制性政策，减免租金能否得到支持主要看租赁房屋用途及疫情的影响后果。除非疫情对于承租人的经营无任何影响，否则均应当酌情予以减免房租，具体应当区分如下三种情形：
　　(1)对于完全无法实现经营目的的，应当减免无法经营期间的租金;
　　(2)对于经营受到影响的，可以酌情减免经营受影响期间的部分租金;
　　(3)对于经营不受影响的，无需减免租金。
　　四、承租人因疫情原因拖欠租金是否构成违约
　　这一问题应结合承租房屋的用途区分两种情况，分别处理：
　　第一、承租房屋用于经营，因疫情影响经营导致拖欠租金的，一般不按违约处理。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”
　　第二、承租房屋并非用于经营，仅仅是因为疫情这一不可抗力情形的出现，导致出租人履行能力下降，则并不当然免除或减轻出租人支付房租的义务，此时出租人拖欠租金仍然构成违约。
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