热点城市面临最难出租季：租金普降空置期近50天 租客都去哪了？

楼市小编

从市场表现来看，租赁需求大幅缩减，使得不少房源的空置期延长，近两个月的成交周期已是常态。在这一过程中，虽然疫情是导火索，但在经过此前的快速扩张后，租赁市场的深度调整似乎也已到来。
又到一年续租时，租住在北京市朝阳区芍药居的小刘惊讶地发现，当她在6月末续签租赁合同时，房东和中介居然“罕见”地未提涨价要求。过去三年，小刘一直租住在该小区的一间一居室内，租金“每年一涨”。


经纪人告诉小刘，这是因为最近市场不好。在同一小区内，此前曾有房主上调租金，并导致原有租客流失。在房屋空置了近两个月后，房主又不得不降价租出，租金甚至低于涨价前。


贝壳研究院发布的一组数据显示，今年6月，北京市平均租金为84.4元/平方米·月，比去年同期下跌5.0%。


北京并不是市场最惨淡的城市。前述机构发布的数据显示，今年6月，18个重点城市的租赁交易量普遍下滑，平均租金水平同比下降10.9%。近期，我爱我家研究院，58同城、安居客平台等机构做出的监测，也得出了类似的结论。


从市场表现来看，租赁需求大幅缩减，使得不少房源的空置期延长，近两个月的成交周期已是常态。在这一过程中，虽然疫情是导火索，但在经过此前的快速扩张后，租赁市场的深度调整似乎也已到来。


市场“寒冬”


最近几年，热点城市租赁房源的供应规模总体保持稳定，租赁需求亦稳步上涨。其中，春节后务工人员返城、暑期高校毕业生就业两个时点，是租赁需求集中释放的阶段。


由于疫情影响，今年的首个传统租赁旺季并未在2月如期出现。此后虽然疫情得到控制，复工复产有序启动，但租赁需求仍未恢复到往年的水平。


在此情况下，空置期延长、交易量下降，成为最直接的市场表现。


我爱我家研究院的数据显示，今年上半年，12个热点城市租赁成交总量比上年同期下降近三成。其中，北京约下降23%，武汉、杭州两城降幅则达到6成以上。受此影响，热点城市租金价格有不同程度的下滑。


在交易环节，很多房屋的空置期明显延长。贝壳研究院指出，今年2月和3月，热点城市的租赁房源成交周期超过60天，此后虽然有所下降，但到6月，这一周期仍然接近50天，比去年6月延长了12天左右。


事实上，今年以来，不少热点城市发布了人才新政，并给予落户名额和租房补贴。但和疫情影响带来的缺口相比，差距仍然明显。


诸葛找房数据研究中心指出，虽然各大企业都在积极复工复产，但受疫情影响，企业“缩编人才、降低成本”呈常态，失业率呈现上升迹象，这也导致租赁市场的活跃度并不高涨。


我爱我家在一季报中指出另一个趋势——疫情会促使“部分租房需求向置业需求转化”。


近期，北京多家经纪机构和业主向21世纪经济报道感慨“客户流失”。今年以来，由于“工作变化”“未返京”等原因造成的未续租情况，要明显高于往年。


因市场降温，一些机构开始“反向操作”。近几个月来，自如、蛋壳、相寓等大型机构与部分业主展开协商，试图下调房源委托价格，从而降低成本。其中，个别房源的委托租金降幅接近30%。由于很多房源尚在委托期内，此举引发了大量合同纠纷。同时，这些机构在部分区域暂停拿房，明显放缓了扩张步伐。


贝壳研究院指出，2020年上半年，TOP10集中式长租公寓品牌新开门店93家，新开店率为8.2%，低于去年全年71.8%的水平。部分知名长租公寓品牌门店数量负增长，部分门店关停。一些尾部公司甚至出现资金链断裂、倒闭等情况。


同时，房企进军租赁市场的热情也大大降低。据统计，截至2019年底已有44家大型开发商开展长租公寓业务，而今年上半年没有开发商新进入长租公寓领域。


回归常态？


由高校毕业生推动的第二个传统租赁旺季，通常出现在每年6月到8月。但从市场表现来看，开局并不顺利。


事实上，这部分需求降温的端倪早已出现。我爱我家研究院的统计显示，今年上半年，12个热点城市中，20-25岁年龄层的租赁需求占比为17.7%，明显下滑，这是由于疫情导致大部分大中专毕业生就业时间延后，租赁需求也有所缩水。


该机构认为，7月为毕业季，预计租赁市场或较6月有所好转。但鉴于目前多数城市新增市场需求持续收紧，经济也尚在恢复中，叠加全国疫情存在的不确定因素，租赁市场很难大幅升温。


在价格端，由于新增需求的持续收紧，供需矛盾加剧，各城市租金上涨的可能性减小，加上地方政府对价格的严格把控，租金波动不会很大。


贝壳研究院也指出，视疫情影响的不同，下半年不同城市的租赁市场会维持“低温”或“中温”态势。虽然市场供需关系会趋于缓和，但租客仍然掌握更多的主动权和议价空间，因此价格也不会大幅上涨。


景晖智库首席经济学家胡景晖认为，即使不考虑疫情因素，市场也会出现自发调整。


他向21世纪经济报道表示，2017年到2018年，长租公寓运营机构进入高速扩张期，一些机构以明显高出市场价格的水平获取房源。受此影响，热点城市的租金水平一度出现明显上涨。


但在消费端，租房者对价格的忍耐力相对有限，过高的价格会对需求产生挤出效应。因此，在经过此前的非理性发展后，未来一到两年，租赁市场会告别高增长，价格也将回归稳定。在此过程中，热点城市陆续推出的公租房、集体土地租赁房等租赁品类，也会起到平抑市场租金水平的作用。


历史数据显示，多年来，热点城市的租金一直维持上涨态势，部分年份上涨明显。但从去年下半年开始，价格明显下降。


以北京为例，根据贝壳研究院的数据，2012年1月北京市住宅平均租金51.3元/平方米·月，2020年6月为84.4元/平方米·月，八年半的时间里，租金上涨了64.7%。这期间，北京经历了两次增速超10%的租金快速上涨期，一是2013年，二是2016年-2018年。但从2019年8月至今，北京的租金水平一直同比负增长。

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为维护公平，应该实行未入住空置房减收物业费
一、据多位律师意见，未入住空置房应该减收物业费。

    福建自晖律师事务所林敏辉律师：就空置房物业费打折问题，个人认为应该给予一定的折扣，由于业主并未实际居住，不会用到大厅、消防通道、走廊和电梯或者小区绿化、道路和公共活动空间，也不会对小区绿化、道路和公共活动空间造成损耗。如果还要承担全额的物业管理费，一定程度上缺乏公平。

    成都律师代表邓再勇和李宝平认为，空置房物业费应减半收取。邓再勇认为，依据合同法只要入住就要交物业费，法律上属于秩序范畴。而空置房减半征收物业费在法律中属正义范畴。在正义和秩序发生冲突时应该优先考虑正义。

    成都律师李宝平表示，入住和不入住业主享受的物业服务是不同的，为了操作方便，建议空置房减半交纳物业费。

    二、在公平正义原则下，全国各地许多省市有明文规定未入住空置房减收物业费。

    ①根据2010年9月3日讨论通过的甘肃省人民政府关于修改《甘肃省物业管理办法》的决定的第二十九条规定：建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业，应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的70%。甘肃省规定新入住的房产，接收后没有装修，那么可以享受50%的物业费优惠。

    ②重庆渝价[2004]778号规定，业主或使用人的空置房，经物管企业与使用人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，业主或使用人应交纳50%的物业服务费。

    ③ 2010 年 3 月，石家庄市重新修改的《石家庄市物业管理条例》（以下简称《条例》）第 37 条规定：" 连续 3 个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按 20% 缴纳物业服务费。

    ④2014年7月1日起实施的《苏州市物业服务收费管理实施细则》规定：新建普通住宅前期物业管理期间，业主办理入住手续后未入住或未使用，物业公共服务费按70%交纳，

    ⑤根据湘价服〔2010〕76号《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条规定：已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。

    ⑥《南京市物业服务收费管理实施办法》明确了业主办理入住手续后长期(连续性6个月以上)未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，按规定或约定公共服务费标准的70%缴纳空置物业管理费。公摊水电费部分，空置物业也可以按照70%来分摊正常的费用。

    ⑦安徽省物价局《关于物业综合服务费有关问题的补充通知》(皖价服〔2009〕148号)文件精神，对物业综合服务费减半收取政策规定如下:物业综合服务费减半收取政策适用于2009年4月20日以后交付使用的、符合半年以上18个月以下未入住的新建普通商品住房。

    ⑧ 《安庆市物业服务收费管理办法实施细则》，空置房物业综合服务费要全额交纳，电梯和二次供水能耗按正常分摊费用的50%分摊，能耗减半分摊事宜请直接跟物业服务企业商定。

    ⑨山东省人民政府发布了《山东省物业服务收费管理办法》中提出，对于房屋没有入住六个月以上的居民，物业费应当减少收取，且最高上限有了明确的规定，不得超过60%。

    ⑩《昆明市物业管理服务收费管理办法》第七条：“空关房的综合服务费按所在小区综合服务费的30％交纳。”

    ⑪2011年1月1日起施行的《武汉市物业管理条例》，第十二条规定：“房屋交付使用前(含当月)所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用，由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。

    ⑫2004年出台的《南昌市物业服务收费管理实施办法》，其中规定，符合基本居住条件的住宅小区（水、电、有线电视、道路已通）业主办理入住手续后（已交钥匙）一年内未入住使用的，按物业管理公共服务费标准的50%交纳物业费

    ⑬《无锡市物业服务收费管理实施办法》（以下简称《办法》）正式发布，关于空置房物业服务费的收取问题，《办法》规定，因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的物业，按规定标准的70%交纳物业公共服务费。

    ⑭2004年出台的《南昌市物业服务收费管理实施办法》，其中规定，符合基本居住条件的住宅小区（水、电、有线电视、道路已通）业主办理入住手续后（已交钥匙）一年内未入住使用的，按物业管理公共服务费标准的50%交纳物业费。

    ⑮2011年1月1日起施行的《武汉市物业管理条例》，第十二条规定：“房屋交付使用前(含当月)所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用，由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。

    ⑯2003年，江西省计委、江西省建设厅印发了关于《江西省物业管理服务收费办法》的通知，其中规定，已购买住房但尚未入住的，业主交纳50%物业管理公共性服务费。

    物业没有对空置房进行管理，空置房业主也不产生生活垃圾，不能将他们等同于已入住的业主，因此需要寻找到物业公司与业主间的平衡点，我认为征收60%~80%是比较合理的。”江西省社科院经济研究所所长麻智辉受访时这样认为。

    ⑰2019年4月1日起实施的《株洲市城区物业服务收费实施意见》株发改发【2019】27号，基本原则的第六条：空置房（因业主个人原因未办理入住或已办理入住手续但连续半年无人居住的业主向物业公司申请并进行核实登记的普通商品房）物业服务收费，多层有电梯或高层住宅按照70%向业主收取。

    ⑱青岛市《关于明确物业服务收费相关政策的通知》规定：普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，房屋空置六个月以上的，由业主或物业使用人向物业服务企业提前提出书面申请，经物业服务企业确认（原则上以水、电、气均未使用为衡量标准）后，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准的60％交纳。

    ⑲2019年9月1日《陕西省物业服务收费管理办法》规定空置房其空置期间的物业服务费、停车服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳。

    ⑳2019年《滁州市市本级住宅小区物业服务收费管理实施办法》规定，连续六个月或六个月以上未入住的以及入住后长期未使用的空置物业，物业公共服务费减半收取。

    等等

    ......

    三、有公平正义合理原则，有法规、条例、案例参照，兄弟省市执行有样板，强烈呼吁四川法官判定未入住空置房应减收物业费。否则显失公平正义合理原则。欢迎入扣扣群1135992675讨论，共同呼吁

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经济下行