比买不起房更绝望的,是买到了烂尾期房

安洁娜·琉樱殇

    去年，我们曾经写过一篇《比买到烂尾楼更倒霉的事，我真想不出来》，现在看来，现实永远比想象中魔幻。

    比 " 买到烂尾楼更惨的事 " 出现了，那就是 " 买了烂尾楼，还得自己出钱把它盖完 "。

    前段时间，一则 " 昆明 30 户居民住进烂尾楼 " 的新闻上了热搜。

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    当时，业主们搬进来已经有一段时间了。/ 微博别样幸福城的 4 号地块，从 2014 年停工一直烂尾到现在。这迟迟交不出的 12 栋楼 1255 套房，是不少家庭的刚需。

    很多业主是一边交房租一边还房贷（少则一两千，多则八九千），就这样挨到楼盘烂尾的第六年。其间也有家庭一度向银行断贷，代价是购房者名下的所有银行卡都遭到冻结，甚至无法收到工资。

    赶上疫情，部分从事旅游业、餐饮业和靠小商铺维生的业主几乎断了收入，既然房贷是免不了的，就只能从减少租房开支这头想办法。于是，今年 5 月份开始，陆陆续续有人搬进了这没有任何配套设施的烂尾楼。

    缺水断电，没有门窗，业主们就靠电瓶和蜡烛照明，在工地水坑取水做饭，在 2020 年的新一线，他们活成了 " 城市吉卜赛人 "。

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    业主们在工地上艰难求生。/YNTV 都市条形码新闻一经曝出，连毫无牵连的网友们都难免为命途多舛的业主们感到心酸与不平。而造成这一局面的开发商，则选择云淡风轻地回应——

    " 公司也希望与你们一道积极想办法，共同努力实现早日复工，并参照别样幸福城 5 号地块自救模式推进复工和交房工作。"

    意思就是，你们快抄抄隔壁 5 号地的作业，也开始自救呗。

    这一倡议也得到了当地政府部门的首肯。据《中国新闻周刊》，云南省住建厅一名周姓工作人员曾表示，" 自救也是我们提倡的一种方式。楼盘烂尾，根本的原因是资金链断裂了。在这种情况下，业主与其把钱拿去租房，还不如凑钱自救。"

    但问题是，为一套烂尾房倾尽身家的业主们，但凡有一点余地可转圜，又怎么会搬进烂尾楼呢？

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    如果不是没得选，谁愿意住进烂尾楼？/ 昆明电视台 K6 春城频道《8099999》节目

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    买到烂尾楼，只能体验 " 别样幸福 "已经投入使用的 1-3 号经常断水停电，5 号交房全靠业主自救，4 号至今烂尾，6-8 号地块尚未开发 …… 这个被戏称为 " 别让幸福成 " 的 " 别样幸福城 " 小区，似乎被施过什么魔咒，能变着法儿地让它的业主们幸福不成。

    被开发商点名表扬的 " 别样幸福城 5 号地块 "，是昆明首个业主自救烂尾楼盘的典型案例。5 号地块合同约定的交房时间是 2015 年 12 月份，但自封顶之后便持续停工；2015 年至 2018 年，业主多次筹款自救，最终勉强达到入住条件，部分业主也得以交房入住。

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    遇上不靠谱的开发商，交房了也未必省心。昆明摩尔城，烂尾 10 年盼来的回迁房，回家要穿 6 道门，29 层没电梯。/ 云南都市频道前面开发商的这番自救言论，让很多人感到不舒服，仿佛经过 5 号地块自救成功一事后，将烂尾楼起死回生变成了业主自己的分内事，本该负起责任来的开发商，反倒成了 " 帮忙一起想想办法 " 的路人甲。

    对此，媒体们纷纷呛声，红星新闻指出 " 解决问题不能只靠业主自救 "，光明日报更是痛批这种一心指望业主自救的烂尾楼，是 " 民生之痛，监管之耻 "。

    而网友们代入到业主的立场上看，就更加感到愤愤不平—— " 钱我交了，最后楼还是我盖的，合着你们开发商卖房，就光出个图纸呗？"

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    凭借一张图纸、一个沙盘乃至一种描述就能把还没有影子的房子卖出去，这种事听起来十分荒诞，但却是现实。/ 图虫创意4 号地块的业主们倒是没在 " 该不该出钱 " 的问题上耽误太多时间——钱不是问题，问题是没钱。

    事实上，同为项目中的烂尾楼，4 号地块与 5 号地块却不可同日而语。

    5 号地块是空军部队和省某统计单位的团购房，业主具有稳定收入。相比之下，4 号地块多为散户，买房已经花光积蓄。

    即使本身条件不佳，4 号地块的业主们也并没放弃过自救。早在 5 号地块业主发出自救倡议时，4 号地的业主们就动过 " 自救 " 的念头。但让他们感到迷茫的是，整个 4 号地块主体工程尚未封顶，外墙还没有做——这意味着资金缺口比 5 号地块还要大得多。

    5 号地块的资金缺口在三千万元上下，业主们前前后后发起过六次自救才搞定，而 4 号地复建所需的资金则要八千万元起，这笔钱对已经掏空了钱包的业主们来说，无疑是天文数字。

    过去几年，业主们曾以每周两次的频率，去寻找政府和有关部门维权，" 现在我们累了，不想闹了，就让我们住在自己的烂尾楼吧。"

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    业主们通过自行搭建的台阶上楼。/ 昆明电视台 K6 春城频道《8099999》节目然而，即使是这样卑微的心愿也难以实现。楼内钢筋四处裸露，楼梯、阳台、电梯井等缺乏防护，存在明显的安全隐患。6 月中旬，当地街道办、派出所、开发商和物业纷纷贴出告示，要求他们搬离烂尾楼。

    而业主们当然也知道住在烂尾楼并非长久之计。停工年久，楼盘浇筑多年的水泥已经开始脱落、风化，曾有人冒着危险爬了整整十多层楼到达顶楼，发现用手轻轻一捏就会散。如果再拖延下去，" 恐怕要成为危房，再也不能住人了。"

    4 号地块，连同它所牵涉的一千多户业主们的命运，也在多方无数次的拉扯与推诿中，愈发地风雨飘摇起来。

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    谁的城市，没有一座烂尾楼偏居一隅的昆明，房地产市场也显得独具一格。一边房价上涨销售火热，一边烂尾楼扎堆，回迁户难以及时回迁。

    昆明市住建局曾对全市范围内的 18 个烂尾楼项目分析停工原因，无非是四类：融资难；销售慢；支付成本高；项目违法违规。

    而类似的烂尾建筑案例并不鲜见，如果你足够熟悉所在的城市，那么总能找出几栋当地尽人皆知的烂尾楼。

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    2008 年 1 月 11 日，北京一位大爷从烂尾楼前经过。/ 图虫创意从 " 天涯、海角、烂尾楼 " 的海南，到有 " 烂尾楼之都 " 称号的南阳，再到 " 烧光 400 亿 " 的贵州独山县，这些突兀的存在，除了滋生不少茶余饭后的谈资，还埋葬着许多家庭的安居梦想。

    普通人买房，只是为了辛苦半生能有个遮风挡雨的地方，但对于不幸买到烂尾房的人来说，风和雨都是它带来的。

    当然了，在这部由时代书写的烂尾楼故事里，既不缺不知何以为家的悲惨世界，也不乏躺赢的都市传说。

    2013 年，曾在距天津市区 30 多公里开外郊区买下一栋烂尾别墅的冯女士，绝对想不到有朝一日自己的电话会被中介打爆，" 买来才 100 多万的小别墅，几天之内，市场价忽然涨到了七八百万 "。

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    买房这件事，真的很看运气。/ 图虫创意冯女士的这座房产位于 " 星耀五洲 "，一度是 " 天津最著名烂尾楼 "。在楼盘尚未动工的区域，由于基本无人打理，野草长得比人还高，甚至有附近农户将牛群赶至此处放养。在楼盘烂尾的十年间，这样的情景是常态。

    2017 年 5 月，来自另一家地产商融创的一纸收购书，将这座沉寂十年的烂尾楼彻底盘活了。

    知乎用户 @不早不晚 也曾分享过发生在自己身边的案例——

    " 我一个大学同学也是买到烂尾楼，他就幸运了。他那个房子买的时候很便宜，烂尾之后政府出面每月发放补助，烂了十几年房钱都快补助回来了。前年遇上政策，他那里成了学区。去年一入住，房价翻了快十倍，把他乐坏了。"

    听起来颇有些 " 塞翁失马焉知非福 " 的意味，但并非所有人都能有这么好的福气。一般来说，大城市的烂尾楼会比小城市的幸运许多。较高的地价和投资回报，通常能让开放商缓过一口气，至少也能吸引来其他开发商接盘。

    楼盘烂尾太多，已经不算是新闻。而每当曝出烂尾楼的消息，你总能看到有网友仿佛被《三体》外星人附身一样反复劝诫着：" 别买期房！别买期房！别买期房！"

    人们是真的想不通，" 普通人输不起，那为什么还要冒着巨大风险买期房？"

    的确，为了避免买到烂尾楼，最简单粗暴的方法就是干脆不买期房。但问题是，你知道期房跟现房的比例是多少吗就喊 " 别买期房 "？

    就拿疫情前的数据来看。去年一整年，全国商品住宅现房销售面积是 18215.21 万平方米，作为对比，期房的数据则是 131929.12 万平方米，期房与现房的比例超过 7：1。

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    2019 年商品房住宅现房与期房累计销售面积对比。/ 国家统计局2018 年，这一对比还是 5：1，2017 年则还不到 4：1。期房与现房的比例，是在逐年拉大的。

    这还是全国平均水平，在部分城市，期房比例超过八成甚至九成都是常事。

    也就是说，每卖出十套房子，有八九套都是期房。在这种情况下，业主遭遇烂尾的风险绝不是一句 " 不买期房 " 就能够彻底解决的。

    事实上，真正该被问罪的，不是期房本身，而是国内现行的这种权责明显不对等商品房预售制度。

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    期房的罪与罚说起 " 期房预售制度 "，一般认为源自香港地区的 " 卖楼花 "，霍英东是首创。

    很多人会习惯性地以为这两种售楼制度是一回事。但事实上，两者从目标定位到监管手段，再到风险的承担来看，都有巨大的差异。

    " 卖楼花 " 像一种分期付款的促销手段，而 " 期房预售 " 则更接近 " 众筹建房 "。" 楼花 " 在物业落成，业主收楼后才开始供款，在此之前只交至多 15% 的定金，而且可以毁约退房。

    至于内地的期房预售制度，房地产研究者都认为它 " 具有独有性，是以筹集开发资金而非以保护购房者权益为首要目标 "。也正因如此，内地的商品房预售原则上都需消费者全款支付商品房的所有款项（包括通过按揭贷款由银行代付）。

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    与现房相比，期房算是高风险，高收益。只不过，高风险是业主的，高收益是开发商的。/ 图虫创意也就是说，理想状态下，房地产开发企业只需通过预售即可回收全部的资金和利润。这也是中国的期房消费者的风险之源。

    现行的商品房预售制度，实际上是以期房销售的名义，实现了现房销售的实质，并将经营风险转嫁给了社会。

    有学者分析，这种风险转移，主要体现在三个方面——

    一、购房者支付了全部的房价款，承担了全部的开发风险；

    二、开发商提前使用了购房者的资金，来实现资金的快速回笼，而承担了资金利息的却是购房者；

    三、购房者又通过住房按揭，把一部分风险转嫁到了银行。

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    2015 年，广州一处烂尾楼，附近居民在楼中晾晒衣物。/ 图虫创意2005 年 8 月，央行金融小组撰写的《2004 中国房地产金融报告》中短短八十几个字，在中华大地上掀起了轩然大波。

    " 考虑取消房屋预售制度。很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。"

    当时，国内最激烈的反对声来自国内有名的两位地产大鳄，任某和潘某。

    前者批驳央行报告 " 逻辑混乱 "，并自立机构出报告称 " 央行不懂行 "" 期房销售是必然 "；后者看起来则很有大局观，" 一段时期内市场上出现没有房子供应的情况，会对稳定房价不利 "。

    没过多久，国家建设部与北京市建委纷纷表示，暂时不会取消商品房预售制度。

    从央行起草的那份报告算起，" 取消预售制度 " 的口号喊了十五年，却仍然遥遥无期。

    今年 3 月，海南省发布了新的房地产市场规定，要求在所有区域试行现房销售制度。这让很多人欢呼雀跃，甚至一度有《" 卖楼花 " 终结了！现房销售新规出台》《全国人民期盼多时的现房销售，真的来了！》等夸张解读。

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    海口的一处别墅烂尾楼群。/ 图虫创意在疫情影响下的整体宽松的政策大背景下，海南还能取消商品房预售，这份勇气值得肯定。但别忘了，其他城市如南京、苏州、合肥等地，也都进行过相关的政策尝试，最后都是草草收场。

    开年至今，又有 71582.86 万平米新开工的商品住宅投入生产，我们无法预料其中会有多少楼盘成为烂尾楼预备役。

    但可以确定的是，在这一顽疾被彻底解决之前，千千万万个被拖进烂尾泥淖的家庭，仍旧只能在绝望中等待，在等待中绝望。