选择困难症该咋办，房贷到底该不该转LPR？

明学博士

    8月12日，中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、中国邮政储蓄银行等五家国有大行均发布公告称，将于8月25日起，对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。

   

    消息一出，一些买房的小伙伴可能要着急了，LPR利率到底合适不？我贷款的房子是要LPR还是固定利率，这个贷款的账该怎么算？

    变还是不变，且机会只有一次。

    不少购房者们就对固定还款利率，还是LPR定价利率哪个成本更低而犹豫不决。

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    首先，我们来认识下什么是LPR利率？

    LPR利率是贷款基础利率的简称，是以18家银行共同报价，去掉一个最高值和一个最低值，再取平均值得出的，每月20号更新。2019年10月8日之后的新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

    通俗点说，就是LPR利率就是按市场标准来定，及时反映市场的变化。就比如菜市场，蔬菜、水果、粮食，每天都会有报价，这个价格是由市场决定的。而之前的基准利率，如同“物价局”统一规定菜价。

   

    央行对于基准利率也是一年一调整，但实际情况已经多年未变了，通常银行会根据实际情况在此基础上打折，比如五到三十年基准利率是4.9%，那么银行就在这个基础上上浮或者下降，打9折就是4.41%，打8折就是3.92%，也就是我们贷款最终执行利率。

    那么央行为啥要出一个LPR利率呢，替换之前的基准利率呢，主要是因为基准利率太过死板，无法反映市场真实的情况，今后的房贷利率要市场化，央行决定把存量房贷利率转换成LPR形式，并不是拍脑门，早在2013年10月25日起建立LPR集中报价和发布机制，只是去年才宣布将房贷纳入LPR体系中。

    另外一个原因，也是为了让房贷利率与基准利率脱钩。基准利率不仅仅涉及到房贷，和其他行业商业贷款都有关系。对于央行来说，既要盘活经济，又不想刺激房地产，最好的方法就是让两者脱钩，之后不管基准利率怎么变动，都不会在楼市产生太大影响。

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    那么调整后的LPR是怎么计算的？

    分为以下两种情况：

    1、保持原合同，选择固定利率

    无论LPR如何变化，都和你没什么关系，如果客户经理要你转换，你只需要表明态度，要求执行原合同即可，你的房贷利率只有在央行调整基准利率时才会有变化，否则，每年房贷还款金额不会有什么变化。

    2、以年周期转换为LPR

    转换有两个时间点：一是每年的1月份，二是你与银行签约的合同月份。

    LPR是每月都变化，但房贷利率基本是一年一变，那么每年执行的是哪个LPR标准呢？

    如果你是每年1月1日变更，参考的是去年12月份LPR标准，例如2019年12月份的LPR是4.8%，那么从2020年1月1号开始，将会执行4.8%+基点的利率。

    如果你选择在你签合同月份进行转换，比如你在2019年6月份和银行签订贷款合同，那么就是每年6月份变动LPR，参考的同样是上个月份标准，也就是5月份LPR数值。

    也就是说，相对于购房者而言，房贷利率LPR每年只变更一次，参照的是去年12月份LPR，或者是你与银行签约的上个月份的LPR。具体按哪个时间点来转换，可自行决定。

    除了LPR，还有另外一个因素“基点”，简单理解就是对LPR一个修正，基点数可正可负，比如我之前固定利率享受的是7折优惠，那么转换后执行LPR同样要享受之前优惠，否则就亏了。又比如，我之前贷款是在基准利率上浮10%，那么转换为LPR，基点数要在此基础上做修正。基点=房贷执行利率-LPR，基点数一旦确定，今后就不再改变。

    房贷利率=LPR＋基点(可为负值)

    比如，老张当年买房时，基准利率为4.9%，房贷上浮10%，转换前的贷款利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。按照央行规定，在个人房贷转换期间均锚定2019年12月的LPR，即5年期以上LPR为4.8%。

    选择转换为LPR模式，那么基点数值为5.39%-4.8%=0.59%。

    未来，老张房贷利率=(前一年12月LPR值)+0.59%。

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    到底该不该转LPR？

    根据央行规定，有商业贷款购房者，需要在今年8月31日前，在LPR和固定利率间作出选择。

    那么转LPR到底该不该转，两者各有哪些利弊呢？

    选择哪个更合适，其实要看LPR未来走势，如果你判断未来LPR利率会持续下降，那么选择LPR显然会更划算。如果你判断未来LPR会不断走高，房贷利率会只增不减，不低于目前央行基准利率，那么你可以继续保持现有的固定利率。

    关键点在于未来LPR走势会如何？

   

    一些专家分析，目前LPR处于下行时期，从去年8月份开始到今年七月底，LPR利率持续在下降，从最初4.80%已经降至4.65%，结合未来的经济形势，在接下来的几个月内，LPR还会有可能进一步下调。在当前时期，选择LPR定价方式会减少房贷成本。

    不过，接下来几个月LPR继续下调，也只是短期内表现。我们一般房贷都是十年以上，未来经济一旦向好，房地产持续火热，通胀压力增大，LPR还是会大概率上升。因此，从长远来看，选择LPR并不一定就划算。

    我们要具体问题具体分析，比如小陈2015年在沈阳买的房子，当年房地产市场不景气，银行给利率折扣比较高，给了8折优惠，按照央行基准利率4.9%算下来小陈房贷利率是3.92%，如果转换为LPR，按照去年12月份LPR来计算，转换后2020年就是3.82%。

    如果小陈工作比较稳定，夫妻俩都是公务员，每个月房贷占比并不高，其实选择固定利率会更好些。因为本身之前给的利率优惠比较多，再加上还款压力不大，选择固定利率，一个是省心，另外也会消除未来LPR大幅度上涨的风险。

    如果小张和小陈一样，买了同样的房子，只是小张晚了两年买房，当年房贷利率普遍上浮，银行给小张的房贷利率是5.8%，另外，小张做的是对外贸易的工作，每年收入很不稳定，和大环境关联程度高。

    那么小张选择LPR会更合适有一些。一方面在利率下行阶段能够少交点房款，另一方面在经济向好的年份，自己的收入也会大幅增加，抵消掉未来LPR上涨带来的压力。

    总的来说，如果是银行给的贷款利率优惠不大，或者房贷利率上浮的客户，并且还款周期短，有可能会提前还款，建议选择将固定利率转LPR浮动利率。如果还款周期比较长，在20年以上，同时银行给到了超过9折优惠，建议继续保持固定利率。

    基于以上原则并结合自身收入情况，LPR该转还是不该转，相信你心里已经有谱了吧。