稿源：2020-09-20 18:29湖南24小时讯：近日，长沙佳阳悦景馨都小区的业主收到长沙市中级人民法院关于停车位争议的《二审判决书》，经过3年多的维权，终于有了一个好的结果——小区地面上的210个规划停车位归属于全体业主所有，该消息很快在业主群内公布，小区的业主一片欢腾。
[涉事小区简介]：楼盘名称：佳阳悦景馨都；楼盘地址：开福区伍家岭陡岭路85号；环线位置：二环以内；产权年限：70年；建筑类型：高层， 板塔结合；物业类型：普通住宅， 商住楼；竣工时间：2008年；物业费：1.2元/㎡.月；占地面积：46293.16㎡；建筑面积：152532.6㎡；容积率：3.2；绿化率：46%；总户数：987户；物业公司：佳阳物业管理有限公司；开发商：长沙佳阳房地产开发有限公司。
小区业委会状告开发商，要求收回地面车位归属权
开福区佳阳悦景馨都小区业主委员会与开发商（长沙佳阳房地产开发有限公司）之间的最大争议，就是小区地面的210个规划停车位到底归谁？自2017年起，因小区地面210个规划停车位的归属问题，上述双方就为此产生了争议，曾经多次对簿公堂。
佳阳悦景馨都小区业委会张主任说：“中间的过程太难了，为了调到关键性的证据，市规划局我们就去了10几次。”9月16日，长沙市中级人民法院于作出的二审判决，确定了这210个车位归小区全体业主所有。
2008年，佳阳悦景馨都小区通过验收。此前取得的《建设工程规划许可证》附图载明，佳阳悦景馨都小区规划总户数987户，占地面积为46293.16㎡，其中地下停车位464个，地面停车位210个。佳阳开发公司与业主签订的《商品房买卖合同》约定：本小区未列入分摊面积的部位和设施设备其产权和经营权归出卖人所有，其中就包括这210个室外地面停车位。
2007年1月20日，佳阳开发公司与长沙佳阳物业管理有限公司签订《物业委托管理合同》约定，佳阳开发公司将该小区物业委托给长沙佳阳物业管理有限公司实行统一管理。但10年后的2017年6月24日，前期物业长沙佳阳物业管理有限公司被解聘，佳阳悦景馨都小区业委会与长沙市富佳物业管理有限公司签订了新的《物业服务合同》，决定由新物业进驻小区，此后，新老物业进行了交接。
按照新的《物业服务合同》约定，小区利用公共部位、公共设备设施经营收益收益，包括地面停车费（含临时停车费）收入，由佳阳悦景馨都业委会、长沙市富佳物业管理有限公司各占50%，税费则由新入驻的物业公司支付。
2017年10月20日，佳阳开发公司向富佳物业公司发了《工作联系函》，该函件要求，长沙市富佳物业公司将在佳阳悦景馨都小区地面停车场收取的2017年度8月-10月代收的146个地面规划停车费结算支付给佳阳开发公司，以后按月支付。
据统计，长沙市富佳物业公司2017年8月至2017年11月之间在地面停车场收取的停车费共计39420元，2017年12月至2019年10月之间收费217500元。
佳阳悦景馨都小区业委会一审败诉
佳阳悦景馨都小区业委会为讨回这210个地面规划车位的归属权，将佳阳开发公司诉至开福区人民法院。佳阳悦景馨都小区业委会主任张主任告诉记者：“第一次诉讼是业委会提出的。我们提起诉讼后，一审胜诉了。开发商上诉到中院后，中院发回开福区法院重审，发回重审第二天开发商就撤诉了。”
本以为事情结束，让业主们始料未及的是，2019年，佳阳开发公司又重新提起了诉讼，诉请法院将这210个规划车位的归属权划归己有，同时要求佳阳佳阳悦景馨都小区业委会和富佳物业公司支付车位的租赁费。这一次的开福区法院的一审判决结果，认定这210个停车位归属于佳阳开发公司。这无疑给业主们心里添了堵，因为业委会输了，开发商赢了。
一审判决认为，”本案争议的地面车位在小区物业管理区域内，规划用于汽车的停放，佳阳开发公司在出售房屋时与买受人签订的长沙市《商品房买卖合同》中明确约定：“本小区以下未列入分面积的部位和设施设备其产权和经营权归出卖人所有：
1、地下室平时作为设备用房和停车场使用，权属归出卖人所有，停车场有偿优先提供给业主使用（业主可现在租或购买使用权），战时地下人防区归全体业主使用；2、室外地面停车位；3、会所；4、幼儿园；5、公共厕所。故案涉车位属佳阳开发公司所有。”
佳阳开发公司对210个地面规划停车位享有所有权，应当享有上述车位的收益，考虑到临时停车情况及保管服务费的收费标准，一审法院酌定佳阳悦景馨都小区业委会、富佳物业公司向佳阳开发公司支付上述车位2017年8月至11月的租赁费26280元。
法院二审时向规划局发函征询意见
一审败诉后，佳阳悦景馨都小区业委会向长沙中院提起上诉。佳阳悦景馨都小区业委会的上诉意见认为，一审混淆了房屋建筑面积分摊与国有土地使用权分摊的概念。地面停车位占用的面积已经被全体业主分摊，因此权益应当属于全体业主共同享有。
佳阳悦景馨都小区业委会认为，本案涉及的停车位是地面停车位无法办理产权登记，不能成为享有专有权的专有部分，其本质上属于土地使用权，地面停车位属于业主行使土地使用权的形式之一。开发商将商品房向业主出售后，小区范围内的土地使用权就已经归全体业主所有。本案地面停车位的土地面积就已分摊至987户业主，而这210个停车位占用的就是小区全体业主的土地。
佳阳悦景馨都项目开发商佳阳开发公司认为：无论从《商品房买卖合同》《业主临时公约》《前期物业管理服务协议》等相关协议，都已确定上述规划停车位归佳阳开发公司所有。地面规划停车位并未分摊给全体业主，各业主所购房屋的分摊范围仅限于所在楼栋墙体面积范围之内，不包括案涉的地面停车位。到底谁说的有道理？
为了理清案涉长沙市开福区佳阳悦景馨都小区地面停车位被规划为车位的依据、案涉小区规划中的地面停车位是否纳入业主的土地使用权分摊面积等问题。2020年8月4日，长沙中院二审向长沙市自然资源和规划局发函征询了意见。
2020年8月14日，长沙市自然资源和规划局向长沙中院复函，佳阳悦景馨都小区的停车位（含地面）依据原长沙市城乡规划局2005年4月下达的《建设用地规划定点（要点）通知书》的要求进行配置，佳阳悦景馨都小区规划中的停车位“已纳入业主的土地使用权分摊面积”。
二审改判地面停车位归属全体业主
由此，长沙中院二审审理认为：案涉车位是地面停车位本质上属于土地使用权，不能办理产权登记，不能成为享有专有权的专有部分。开发商以签订《商品房买卖合同》的方式，约定在销售商品房后仍保留该部分土地使用权，并无法律依据。
即使佳阳开发公司在建造案涉小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但依据规定，小区建设完成后，随着小区内商品房的出售，小区建筑区划内的土地使用权也将房屋的所有权转移而产生了变化，小区的共有部分土地使用权应归小区全体业主所共有。且根据长沙市自然资源和规划局的复函：“佳阳悦景馨都小区规划中的停车位已纳入业主的土地使用权分摊面积”，不符合上述《商品房买卖同》约定的情形。
综上，佳阳开发公司认为凭上述《商品房买卖合同》条款的约定判定地面停车位权属的理由不能成立。佳阳开发公司关于案涉小区的210个地面规划停车位归其所有的主张缺乏证据佐证和法律依据，法院不予支持。
故二审判决撤销长沙市开福区人民法院的一审判决，驳回长沙佳阳房地产开发有限公司的诉讼请求。原标题：《二审判决赢了，长沙这个小区地面停车位归全体业主所有！》来源：潇湘晨报记者周凌如 长沙报道；湖南24小时讯。
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发表于 2020-9-21 17:42
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