宅基地迎重大变动 但也别高兴得太早……

国邮绿建

农村户籍的老人去世了，子女都是城镇户口了，老宅该怎么办一直都是个问题。

关于宅基地，子女继承的使用权与父母拥有的所有权，有很大的不同。

以后中国房产很可能会是土地出让金与房产税的双轨制。

近日，多部委联合作出明确答复：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。

这个回答，回应了很多人的疑问。

随着经济发展，城市化率的提高，2018年中国农村户口约8亿人，城市户籍6亿人。在这6亿城市人口的户籍中，一些人是农民的子女，他们通过读书、工作等方式获得了城市户口。他们的父母还是农村户口，拥有自己的宅基地。

由此，子女能否继承父辈的宅基地就成了一个大问题。所以这个政策与很多中国人的切身利益相关。

其实在这次官方回复前，很多地方已经在这么执行了，可以说这次只是明确了旧的政策。同时，在执行层面可以办理不动产登记，把各地不一致的土政政策统一向有利于农民子女推进了一步，从这个角度看也是有积极意义的。

但应该看到的是，这个回答并不是立法，只是在立法空间内做出的一个技术性妥协。所以，目前来说仍存在很多尚待厘清的问题，大家不必过于乐观。

继承宅基地，户籍不再是限制

《宪法》第十条规定了城市的土地归国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

《中华人民共和国土地管理法》也作出了类似规定，其第九条规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

也就是说，城市土地是国家的，市民是通过出让金的方式，享有70年使用权。而农村的土地，是产权归农民，没有什么出让年限之说，而是无限期产权，是农民的私产。

不过，这个产权和一般产权不一样，是集体所有的，有着诸多的限制。比如不能任意买卖，不能卖给城市户籍的人，也不能卖给其他村的农民，只能在一个村里村民之间内部买卖，也不能进行抵押。

最重要的是，这个产权只有作为农民这个身份才能拥有。《土地管理法》的最后一句是修改过的，以前的表述是“集体所有”，后来改为了“农民集体所有”，就是为了更强调农民户籍这个身份。

根据这些法律，农村户籍的老人去世了，子女都是城镇户口了，老宅该怎么办一直都是个问题。

一方面，土地上的房子是农民辛辛苦苦挣钱修的，很多人一辈子，就是挣钱修一个漂亮的大房子。老人去世了子女不能继承房子，肯定说不过去。即便补偿，也有一个老宅难舍的问题。

另外一方面，如果房子继承了，实际上就相当于在使用这块地，但子女是城镇户口了，没资格继承地，这块地重归集体了，这就相当于侵占了集体的利益。

解决这个矛盾的办法，就是产权和使用权的分离。

子女可以继承房屋，享有房屋的所有权，这个产权是比较充分的，可以买卖、租赁、自然可以继承。但房子是建在土地上的，所以就一并得到了土地的使用权。也就是说，子女继承这个土地的使用权，是因为土地上有房子，是“以房获地”。

这个方法缓冲了很多矛盾。村民要地，子女要保自己的老宅，这是会发生流血冲突的。从更大层面看，更多的农民获得城市户口，享受城市的公共服务，不管对经济发展，还是社会公平都是有好处的，国家也在推动农民进城落户。

不过，很多人怕获得城镇户口后就失去宅基地了，有顾虑。这一次，几个部委的回答，从执行层面确定下来了，打消了这个顾虑，这有利于中国的城市化进程和推动经济发展。这种制度创新，无疑是好的。

产权继承与土地出让金问题

但是，关于宅基地，子女继承的使用权与父母拥有的所有权，有很大的不同。

因为子女们已经不是农民身份了，虽然他们继承了房屋所有权和宅基地使用权，但农村宅基地不能被单独继承，子女就丧失了产权。之前宅基地的产权还能在村内流转，现在村内恐怕都不能流转了，因为没有产权了。

很多人觉得，不能卖就不能卖，我住就好了。但是，事情还没有那么简单。

从法律上来说，房子坏了、倒了、没有了，这个时候就等于单独拥有了土地，但是，拥有城镇户口的子女确没有单独获得土地使用权的资格。

在执行层面，根据这个逻辑，各个地方有着不少的土规定。比如，只有原来的房子倒塌，不能再进行重建，但可以修葺；有些地方连修都不让，要事先审批。

这一次的官方回复其实回避了这个问题，即使用权能否不与房屋的状态挂钩，能不能新修？

即便使用权无限期且可以继续继承，还有一个问题是，使用权与产权产生分离时，就可能产生出让金的问题。

前面说了，农民对宅基地是长期的产权，没有出让金的说法。而城市居民拥有房子，但不拥有房屋土地的产权，只有使用权，这个使用权是要缴纳土地出让金的。

如今农民的城镇户籍子女拥有自己家的老宅，拥有宅基地的使用权的状态，几乎和城市居民一模一样了。那么，需要交出让金吗？

不交的理由很充分：我都不能买卖，为啥要交？交的理由也似乎很充足：这是村里的地，你可使用，但要交钱，不然和老一辈农民的产权有啥区别，直接继承农民父母的产权好了，还搞这个使用权出来干嘛呢？

城镇土地使用期限一般为70年，到期可自动续期，这个使用权，也是可以继承的，但是续期要不要交钱这个事，现在仍然没说清楚。

同样的，现在农民的城镇户籍子女可继承使用权，但是否能翻新、新建？以后要不要交钱，要不要交给村集体出让金？使用权的期限是多少？这些问题，也都有待未来进一步厘清。

未来的房产政策怎么走？

值得注意的是，一直以来房地产税在国内很难推动，原因就在于城市房屋是交过出让金的，是市民向国家出租。而从父母双方继承而来的宅基地没有这个问题，是否由此实现房产税的突破还有待观察。那么，以后中国房产很可能会是土地出让金与房产税的双轨制。

在房屋改革中，城市居民能够以极低的价格购买公租房产权变为私人财产，后来经过几十年发展，房价大涨，相比之下，当初的价格非常之低，几乎就等于无偿分配的了。

一户北上广城市的人家，当初房改时花了8000块买了房子，后来这个房子涨到300万，房主的子女移民了就把房子卖了，买了10颗大钻石戴在手上，明晃晃的出海关，这合理合法。但是，这就相当于把土地红利带到了国外，成为一个外国人的财产。

那么，为何成为外国人都能带走中国的土地红利，但在中国国内，仅仅是城乡身份转换，宅基地的权益却是不完整的呢？