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住房是大多数人最主要的经济支出。在住房选择方面，我们必须做出明智的决定。而且，住房不仅仅是一个财务决定,在我们决定定居哪里的时候，还有很大的情感因素掺杂其中。
几十年来，租房一直被认为是一种迫于无奈的选择，甚至是一种“耻辱”。因此，许多人决定买房子，而不是租房子。这可能是,当然也可能不是一个好的财务决定。问题在于，许多房主是基于“买房总是更好”的理念而决定买房的。而大多数人并没有一个全面的框架，来评估租房好，还是买房好。
衡量租房和买房的成本我最近看了一段本·菲利克斯（Ben Felix）的精彩视频，他是加拿大的投资组合经理。Ben认为，决定租房还是买房的合理方法是，比较租房成本和买房成本。
每月租房的费用很简单，它等于你付的租金。
每个月买房的费用更加复杂，拥有房屋的成本可分为三类。
1. 房产税
2. 维护成本
3. 资本成本
5%法则本提出了一个简单的计算方法，来帮助我们评估租房和买房的决定，他称之为“5%法则”，这个法则比较的是，每月买房和租房的成本。5%法则是对房主面临的三种成本的估计，而租房者则不必。
1. 财产税通常被假定为房屋价值的1%，这是5%法则的第一部分。
2. 维护费也假定为房屋价值的1%，这是5%法则的第二部分。
3.资本成本假定为房屋价值的3%，这是5%法则的最后一部分。
让我再把资本成本扩展一下。
买房子，你得先付现金作为首付款，这通常占房子价值的20%，这意味着你需要用抵押贷款来支付剩下的80%。当然首付比例在不同的地区有所不同，以当地为准。
首付款是你的权益。
抵押贷款是你的债务。
你的债务和权益占了你房屋价值的100%。
资本成本=债务成本+权益成本
债务成本是由你偿还抵押贷款的利息来衡量的。Felix查看了这些数据，发现加拿大目前发行的大多数抵押贷款的利率为3%。因此，你的债务成本是3%。
那么你在房子里的权益怎么也会被认为是拥有房子的“成本”呢？因为你买房的现金是有机会成本的。这就是全球股市和房地产之间的回报率差异。
Ben预计，房地产的年回报率为3%，全球股市的年回报率为6.57%。
投资房地产(买房子)与投资股市的年机会成本之差为3.57%。
例如，如果你付10万美元现金买房子，你投资房地产的年机会成本相对于股市是3570美元(3.57%)。
保守地说，Ben将预计的机会成本从3.57%降低到3%。假设抵押贷款利率为3%(债务成本)，权益的机会成本为3%，那么房主每年的总资本成本为3%。这就是5%法则的最后一部分。
财产税：1%
维护成本：1%
资本成本：3%
"买房OR租房"的盈亏平衡点下面是5%规则的实际应用。
将你的房屋价值乘以5%。
再除以12。
结果就是决策的平衡点，在平衡点上，租房相当于买房（从经济角度考虑）。
通过一个示例可以很好地说明这一点。假设你在考虑是否要买一套价值50万美元的房子。
房屋价值乘以5% = 25,000美元
这个数字除以12 = 2083美元。
每月2,083美元是拥有该房产的盈亏平衡点
如果你能以低于2083美元的价格租到同等价值的房子，那你最好还是租房。
如果租一套类似的房子要花费超过2083美元，那你最好还是买下它。
我喜欢5%法则的原因Ben承认5%的规则过于简化，并不能提供确切的成本。然而，采用这个框架能让你考虑到所有的成本，包括拥有一个房子的机会成本。
在价格过高的房地产市场，5%的规则将带来更为明显的结论。以多伦多为例，那里的平均房价约为100万美元。20%的首付要求你拿出20万美元的现金，还需要80万美元的抵押贷款。
5%法则告诉我们，如果你能以每月低于4166美元的价格租到一套房子，你会过得更好。多伦多的平均租金是2 260美元。从经济角度来看，如果你住在多伦多，租房比买房更好。
灵活利用5%法则当你拥有了自己的房子，你就可以完全掌控这套房子及住在里面的人。通常，租房者没有这种权力。
如果你拥有一套房产，则可以通过出租家里的房间来赚取收入。回到50万美元房子的例子。
假设这是一个有三间卧室的房子。
如果你能以每月1000美元的价格出租另外两间卧室，每年就能额外增加24,000美元的收入。
我知道，不是每个人都愿意有室友。然而，从纯粹的金融角度来看，它极大地降低了拥有住房的成本。
每个财务决策都有机会成本。如果你选择独自住在有三间卧室的房子里，隐私的机会成本就是拥有住房的成本。如果你决定出租多余的房间，你可以让你的房客支付部分或全部的住房成本，你的机会成本就是放弃隐私。
只有你自己才能决定哪些成本是值得付出的。
总的来说，我喜欢这种思考财务决策的方式，我也是本·菲利克斯的超级粉丝。你觉得5%法则怎么样？请记住，这是一个非常简化的模型，是一个你很容易就能使用的法则。
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发表于 2020-11-6 09:26
发表于 2020-11-6 10:06
