第一太平戴维斯发布《成都2020年房地产市场回顾及未来展望》报告

楼市小编

零售市场新增供应大幅增长  核心商圈调整焕新展现韧性  

写字楼供应量小幅回落  保险与信息技术需求旺盛

零售物业市场

2020年成都零售市场迎来57万平方米的新增供应，是2019年全年供应量的2倍有余，将全市零售物业总存量推升至707万平方米。受疫情影响，成都市场购物中心平均空置率上半年大幅上涨，而自下半年起开始缓慢回落，整体市场呈现复苏态势；全年市场平均空置率同比上升4.8个百分点，达到9.3%。今年全市购物中心首层平均租金停止上涨，较去年同期小幅下降0.4%，报人民币426.7元每平方米每月。百货方面，年内录得千盛百货晋阳店闭店离场，以及茂业百货盐市口店闭店升级改造。

区域市场中核心商圈表现出较强韧性，购物中心平均空置率与其他区域相比上涨幅度较小，同比上升1.5个百分点，达约9.2%。商圈内标杆项目全年运营状况较稳定；晶融汇一二期调整后重装亮相，入驻率大幅上涨，同时也提升了区域内租户的整体品质。

今年市场上共计有6个购物中心开业，供应量创近三年新高。上半年开业的花样年·成都红唐和招商花园城进一步丰富了大源和杉板桥片区的商业配套，促进区域内消费需求进一步释放。龙湖上城天街是全年唯一一个一环内的供应，提升了城北市场的整体商业品质，为区域市场注入了更多活力。四季度开业的合景·摩方与周围项目在定位客群、业态配比方面形成错位和互补，有利于金融城市场商业项目的多样化发展，助力成都政府对交子公园商圈的打造。随着万象城二期的开业，成都万象城正式完整亮相市场，成为主城区最大体量的购物中心，二期对一期品牌组合的补充和提档升级，拓宽了整个项目的目标客群，丰富了项目整体的体验感，促进城东区域商业市场人气攀升，也极大增强了万象城作为成都标杆型商业项目的辐射力和影响力。年底开业的远大购物中心位于天府新区，填补了区域内优质商业项目的空白，进一步满足了周边区域的消费需求。

需求层面，市场全年租赁需求走弱，新成交租赁数量比2019年减少16%，但是仍有部分品类的品牌表现活跃。今年新能源汽车品牌在成都零售市场上表现出旺盛需求，是零售类品牌中新增租赁需求较去年同期涨幅最大的品类。年内典型成交案例包括，Tesla今年在成都新设立4家购物中心门店，沃尔沃旗下的Polestar极星汽车成都首店亮相万象城二期。除此之外，今年奢侈品品牌继续看好成都消费市场，一方面持续深耕核心商圈，进一步丰富区域内的奢侈品牌类型，例如法国顶级品牌Chanel中西部首家鞋履精品店、日本高端设计师品牌山本耀司Yohji Yamamoto大陆首家旗舰店亮相远洋太古里，国金中心3楼接连引入De Beers、Pomellato等在内的多家高端珠宝配饰品牌；另一方面奢侈品品牌也加快了在城南的开店步伐，像意大利奢侈品牌Tod's、法国著名时装品牌Balenciaga、美国时尚设计师品牌Alexander Wang、瑞士奢华钟表品牌Blancpain等门店年内均在银泰in99开业。另外值得一提的是，今年各种美妆集合品牌也在成都市场上积极布局，例如彩妆集合品牌调色师年内先后在十余家购物中心里开设门店，还有美妆品牌买手店Harmay西南首店今年也亮相成都市场。
至2024年，预计约超过180万平方米的新增供应将进入成都零售市场，疫情的不确定性或将影响未来项目的招商，不排除部分项目可能推迟开业时间。分区域来看，核心商圈的未来供应量有限，现有项目的调整焕新或将成为该区域市场关注的焦点；未来四年接近四成的新项目将落户城东和金融城，届时这两个区域市场的商业格局或出现较大变化。
2021年成都将举办世界大学生运动会，政府加快推进“三城三都”建设，均有利于促进成都零售市场进一步发展；城市轨道交通的高速发展也将帮助市场发掘更多发展机遇。另外，近年成都零售市场对消费场景的关注或将催生更多场景营造的创新应用；而城市营商环境的持续改善将有利于塑造消费产业高质量发展的良好生态，扩大集聚效应，进一步增强成都商业市场发展的动力。但疫情影响下市场需求的不确定性或将加剧竞争，品牌和项目方都需要不断调整革新，才能更好地应对市场风险，稳健发展。

甲级写字楼市场

2020年，全年成都甲级写字楼市场仅录得万科文创大厦和丰德成达中心两个新增项目交付入市，共计约16万平方米，较去年小幅下降16%，成都甲级写字楼总存量突破340万平方米。

在需求端，宏观经济增长放缓影响写字楼市场的租赁需求，成都甲级写字楼全年录得净吸纳量仅为5.6万平方米，市场空置率上涨至23.8%。分阶段来看，上半年甲级写字楼内净吸纳量为负值；然而市场需求在下半年回暖态势明显，录得多单一千平方米以上的大面积成交，第四季度净吸纳量达到全年最高。

就分布情况来看，东大街及延线和金融城的新增租赁需求最为活跃，多宗大面积成交拉动新增租赁活跃度，例如以银行和保险为主的金融机构继续在成都大力发展，承租数万平方米办公面积，两个子市场贡献了全市一半以上的新增租赁面积，其次是人民南路和大源板块，分别贡献了全年新增租赁面积的16%和15%。

就资本来源来看，本地企业首次主导办公市场需求，新增租赁面积的占比较去年上涨12个百分点至56%，其中较活跃的行业集中在信息技术、房地产和专业服务；其次为内资企业，其租赁需求来源最大仍为金融；外资企业的新增租赁面积占比仅为6%，连续两年下滑。

租金方面，分阶段来看，上半年，部分业主及第三方办公空间运营商下调租金且对成交价格预期降低；然而继上半年租金下跌后，下半年市场平均租金降幅收窄，环比微降0.1%。2020年成都全市甲级写字楼市场平均租金同比下降1.6%，报人民币101.0元每平方米每月。

即使在疫情影响下的2020年，成都写字楼租赁需求行业来源结构继续保持稳定。自2017年起，金融、信息技术和房地产一直稳居成都甲级写字楼市场新增租户来源前三位，在 2020全年新增租赁面积中，这三大行业分别以23%、21%和13%继续位居行业来源前三位，占成交总面积一半以上。近日，由中国（深圳）综合开发研究院编制的第12期金融中心指数排名正式发布，成都位列第六位，在金融政策综合支持专项排名仅次于深圳，居全国第二位。成都良好的金融体系和生态环境带动将进一步推动当地金融业的可持续性发展。在加快建设具有全国影响力的科技创新中心目标下，成都市与上海交通大学签署校地合作系列项目协议，进一步推动科技创新的人才培养和企业孵化，加上线上游戏、远程办公、在线教育等领域在疫情期间快速发展，政府培育和市场趋势的双重作用下，信息技术相关企业在蓉办公需求有望进一步增长。在打造公园城市示范区的规划下，成都今年前三季度累计完成“百个公园”示范工程36个；未来，东部新区、成德眉资同城化及成渝双城经济圈的建设或将继续促进房地产行业办公需求释放。

值得一提的是，疫情影响下居民保险意识持续被激发，保险行业机构今年在成都的发展呈繁荣景象，其租赁成交持续活跃。在全市甲级写字楼中，保险类企业在金融行业的新增租赁面积占比从第一季度的不到10%上升20%至第四季度的近30%。近年来，成都政府大力支持发展普惠式商业保险，鼓励支持商业保险公司设计开发性价比更高、保障范围更广的健康险种以满足人民群众更加多元化、多层次的健康保障需求。在蓉保险行业长期发展看好，未来或将持续释放大量办公租赁需求。

第三方办公在今年的运营出现分化现象。一方面，大部分商务中心和联合办公企业暂停其拓展步伐，个别品牌调整项目布局，缩减承租面积；另一方面，部分包租类运营商在非单一业权楼宇稳定扩张。另外，为吸引租户促进成交，一部分运营商不仅提高渠道佣金并推出成交奖励政策，而且对优质客户在租金方面的让步尤其明显。维系现有租户关系和提升客户稳定性以避免客户流失或将成为第三方办公运营商及业主方的重要考量。

展望未来， 2021年成都将迎来多个甲级写字楼项目入市，全年甲级写字楼市场供应预计超过30万平方米，其中在市中心商务区和东大街及延线两个子市场内的供应量最大，届时全市甲级写字楼总存量或将超过370万平方米。随着年内多条地铁线路的开通运营，成都轨道交通运营正式突破500公里，商务空间布局将逐步优化，写字楼租赁市场的需求或将进一步增长。