2020年，成都二手房一共成交了4.89万套。
什么概念？
跟2019年的11.5万套相比，成交量降低了约57%，相当于腰斩。
往前看，成都自2012年以来，二手房每年成交最少也有5万多套，多的时候有10万多套。这意味着2020年的二手房成交量，创下九年新低。
二手房经历了“史上最惨”的2020年，2021年又何去何从？
一整年，都是冰冻
复盘2020年的二手房市场，会发现一件很夸张的事情：一整年，都是冰冻。
具体来看，全年成交高点出现在1月份，成交6144套，常规水平。二月受春节和疫情影响降至冰点，之后随着复工复产，整体市场开始缓慢复苏，成交量攀升至4月份的最高5383套，之后呈缓慢下滑态势，整个夏天平平无奇。
到9月份，本是全年最好的金九银十，可以小小冲一把。谁知道9.14新政当头一棒，将二手房增值税“满二免征”调整为“满五免征”，次新房因交易成本大增成为重灾区。直接导致接下来的四季度，成交断崖式下滑，整个四季度卖了不到一万套房子，比不上新房一个月。
△新房单月成交最高超过2万套 来自大唐数据
诚然，成都是一个有新房癌的城市，但即便是很畸形的年份，二手房成交最少也要占全年成交的三分之一。2020年，二手房和一手房成交占比已经接近二八开。
这在成都楼市历史上，上一次还是2013年。
这边厢，二手房没人买；那边厢，新房拿着钱也买不到——成都楼市，撕裂于2020！
每个月，都在涨
魔幻的是，虽然成交量下滑得厉害，2020年的二手房涨幅，居然创下2015年以来新高。
按照国家统计局的数据，截止2020年11月，成都二手房同比上涨9%。在70个大中城市中仅次于深圳的14.6%，唐山的9.3%，排名全国前三。
但这种上涨，仍是撕裂的、分化的，呈现出区域格局、个别楼盘完全不同的走势。
天府新区年初成交均价17600元/㎡，12月均价19400元/㎡，涨10%。
双流区年初成交均价12500元/㎡，12月均价13000元/㎡，涨4%。
高新区成交均价虽然涨幅不算大，但挂牌价从年初的23800元/㎡，上涨到12月的27000元/㎡左右，上涨幅度高达13%，均价达到21000元/㎡。
形成鲜明对比的，是：
成华区年初成交均价15483元/㎡，12月均价15475元/㎡，跌8元/㎡。
金牛区年初成交均价14440元/㎡，12月均价14250元/㎡，跌190元/㎡。
2015年以来，成都新房涨幅超过63%，二手房涨幅28%，远远跑输新盘，存在较大的补涨空间；从总价看，目前成都新房套均面积高达122㎡，而二手房套均面积97㎡，总价的差异也推动部分改善进入二手房市场。
另一方面，二手房的供应在下滑。
2020年中，成都二手房一度最高接近14万套，最近退守到只剩13.2万套左右。按照贝壳的数据，截止12月成都二手房供应环比下降2.3%，同比下降4.9%。
楼市更迭到现在，最早一批激进的投资客已经顺利出手。留在场上的，是相对不急不躁的玩家，极少会为了出手而降价。
同时，新房摇号这么难，他们就算是把房子卖了也很难进行房票的再循环。
于是，“试探性挂牌”等情况越来越多，购房者要付出的总价成本自然大了许多。
板块10强、单价10强
按照房价行情网的数据，成都二手房均价约17500元/㎡，全国排名22位，比浙江金华、丽水这样的三四线城市还要靠后。
表面看起来，与全国其他城市对比，成都的房价确实不算贵。
但如果你看了下面这份榜单，你大概会对成都的房价有新的认知。
（由于贝壳的数据相对杂糅，故我们做了清理，主要统计各板块内的主流住宅产品。）
最贵10大板块
从平均价格来看，浣花溪因为全为别墅产品，以超过5万/㎡的均价名列第一。
麓湖因为大量高价别墅的拉动，整体均价也达到46000元/㎡。
相对具有参考意义的则是金融城，平均价格已经达到39000元/㎡，攀成钢均价34000元/㎡，兴隆湖价格项目的平均售价也迈过30000元/㎡。
前十板块中，城南占6个，主城区占四个，南富之名无需多说；而传统的桐梓林、神仙树则因为产品的老旧，已经不能跻身榜单前十了。
最贵10大高层住宅
银泰中心华悦府当仁不让，成为成都挂牌价和成交价最贵的高层，平均挂牌价超过5万/㎡，也是唯一平均挂牌价超过5万/㎡的大平层。麓湖的麒麟荟紧随其后，达到46000元/㎡。
但这些小区成交率非常低，两个小区去年各自仅有1套成交。实际价格只能做参考。比如麒麟荟成交了一套34000元/㎡的高层，与挂牌价相差甚远。
10个里面，有7个位于金融城，中海城南一号、誉峰、润富国际花园等均榜上有名，攀成钢扛把子仁恒滨河湾挤进前十。
这里面的两个妖孽，一个位于新南门的蓝光皇后国际，挂牌价高达44000元/㎡，平均成交价高达42000元/㎡，这完全是盐道街小学的威力。另一个泡桐树小学旁边的泡桐树街7号，挂牌价高达43000元/㎡，但成交价只有35000元/㎡。
顶级学区的二手房，未来仍将保持第一梯队。
最贵10大别墅
成都最贵的单价，来自于麓湖，多个别墅组团最高的单价接近10万/㎡，总价多在五千万以上。这个价位，放在一线城市也算得上顶豪了。
那些说成都没有豪宅的，真的可以shut up了。
麓山麓湖与浣花溪各占半壁江山，成都顶级居住区双子星格局已经形成。而金林半岛、舜苑只能名列末端，显示出麓湖-麓山后来居上的态势。
金融城同样势头凶猛，中海城南官邸挂牌价也高达79000元/㎡。
（成都传奇豪宅别墅草堂之春，因为没有在售房源，故没有纳入统计；金融城的文儒德、万科公园5号、西派澜岸等别墅产品在售极少，也没有统计。）
成都人为什么不买二手房
北京二手房成交升温，广州年末翘尾，杭州二手房也创三年新高，上海二手房成交创新高。唯有成都，二手房成交创下新低。
我们不禁疑问：为什么？
很多人在等网红盘
网红盘如今已经成为市场的毒瘤，剪刀差不仅影响了整个市场的定价体系，导致了大量的打新族。而刚需一方面因为其他项目价格太高买不起，一方面也想搏一搏运气，所以很多人真的在等网红盘。
9.14新政重锤
如果按照正常的成交态势，叠加年末的买房高峰期，二手房成交卖个五六万套应该不成问题。但9.14新政显然是个分水岭，让本就疲弱的市场遭遇重锤，成交更是断崖式下滑。
产品迭代
2017年成都开始土地降容之后，新房普遍以改善大户型为主，相对应的，新房的产品设计也迎来迭代，包括装修风格、格局、朝向、阳台、园林、梯户比、外立面迎来了一个全新的迭代。现在一个普通的改善楼盘，产品设计可能比几年前的豪宅还要好。很多人去看新房会有一个感受，看一个喜欢一个，光产品来说基本挑不出什么大毛病。再一对比二手房，产品差距太远，也难怪大家都想买新房。
几个趋势
1 马太效应凸显 区域分化在拉大
主要还是体现在城南与主城、城北的差距，碾压态势已经形成。不说二圈层的新都、青白江，连传统主城区的金牛、成华区，都已被甩开。
城南领涨龙头也发生了变化，天府新区已经取代高新南区，成为2020年二手房成交价涨幅第一名。高新区因为最严格的限购，故挂牌价虽高，成交却不多。二圈层里，双流和龙泉一马当先。
2 面积在变大
如同新房面积的扩大，二手房的面积也在不断变大。
2020年12月，成都二手房成交面积为97㎡，相比于2017年12月的85平米，上涨了12㎡。
一方面，说明有房的人住的越来越舒服；另一方面，没买房的人需要付出的成本越来越高。
3 次新房越来越少
成都10年以下房龄的房源占比从61.6%，下降到49.2%，下降12个百分点；相对应的，10-30年的房源上涨12个百分点，占比超过50%。
这意味着，市场上的老破小在增加，次新房在减少，大家想买到更好的二手房几率在降低。
4 新成都人成绝对主力
贝壳的数据，83%的房子被新成都人买走了。
其中八成新成都人来自川内，占比前三为：南充（11.9%）、眉山（11.3%）、达州（9.4%）。内江、巴中、绵阳、广元紧随其后，占比超过6%。
省外占比最高的重庆，占比接近六分之一，其次是甘肃和河南。另外，湖北、新疆、山东客户对成都的房子也很感兴趣。
如果不是这几年严格的限购，这一比例可能还会更高。
展望2021年，随着网红新盘的清仓，新房面积总价的扩张，以及龙头区域二手房的带动，二手房销量有望逐步回升。
但无论二手房销售情况如何，对于购房者来说，置业门槛越来越高是无可争议的。
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发表于 2021-1-18 08:54
