|
关于优品道小区物业合同六方沟通会纪要
（街办、社区、调解委员会、业委会、监委会、业主代表）
业主代表意见：
1、谭老师（第一届业委会副主任）：
这次物业主合同什么时候签订的不知道，合同也该公示，修改了也该业主大会举个手表决。备案不等同于审批，不应该用这个借口不公示。
首届业委会跟物业谈判公区合同，有至少五方参与谈判，包括社区、街道办，甚至青羊区法院的人都介入过，这次的谈判只有甲乙两方参与，不合适，还是应该找个第三方，比如评估机构。希望业委会牵头组织重新谈判，慢慢谈，让专业、积极的业主去谈，总会谈得拢，谈了公示举手表决合理、合法。业委会现在的工作态度太霸道，听不进意见，不合适。
2、陈老师：
列举经过公示和业主大会投票通过的物业服务合同，存在重大漏项：违约责任，以及其它多项对业主不对等和违规条款。受业委会邀请，对公众号公示版本的物业合同提出多处修改意见，提醒该修改版本还有不完善，应经过公示、再投票表决的过程。同时提示物业合同和公区合同是两个不同性质的合同，应该分开签署，公区合同尚需经过修改、公示、业主大会表决的程序，签署才合法。
既然业委会谈到消防通道占用的历史遗留问题，可以追溯到上一届业委会签署的物业合同情况，上一届公区收益合同的详细内容，同样未经业主大会投票通过，属于无效合同，其中有一条就是：“物业80万包干公区经营，物业可以任意占用消防通道等，业委会主任、委员、业主不得干涉。”。
因为该公区合同未经业主大会，如果有业主起诉，该合同同样可以被撤销无效且不可逆。也因为该条款，导致了这3年物业无限制的侵占消防通道和违章搭建扩展，业委会不敢干涉，相关部门也无法干涉，业主投诉无门，权益受到了侵害。现在消防通道侵占、违章搭建的发展趋势就是以前合同的延续。
3、郑老师：
物业服务合同有改动就是改动，中国字改一个字都可能差之千里，投票版本跟微信公众版最关键处改一字，就差之千里的内容，比如其中由三级服务标准，提高为四级服务标准，相关内容变化之大，签署合同是否达到四级标准，需要业主监督、审核，并投票表决。该合同还改动其它内容有很多，投票版本甚至重大漏项和不对等条款，既然改了就要公示、就要再投票，未经公示和投票，如何相信你们改了哪里？改了多少？还有多少未改？这是从社区王主任那里学习来的规则，业委会应该遵守！再次提醒业委会应该做到的几点，并请业委会尽快正式答复：
（1）公布公区台账？
请业委会尽快于公众号公布清理公区的台账细则内容；
（2）停车位管理权应投票？
根据《成都物业管理条例》第五十二条,业委会无权决定停车位管理方式，只能是业主大会决定，业委会执行。
第五十二条规定：“利用物业共有部分设置机动车停放位的，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定。业主大会决定收取场地使用费的，可以委托物业服务企业或者其他管理人收取，并支付一定比例的报酬。业委会未经业主大会讨论决定，擅自委托物业管理、收费用和支付报酬违规。”
业委会应该执行这个条款，把车位管理方式交还业主大会决定！
（3）公区谈判金额依据？
公区谈判，3年几百万的合同总额，无凭无据就听物业口说金额，谈定合同总额，简直是儿戏，要求物业必须提供公区经营所有的合同内容，包括金额、收益情况，业委会不能仅凭物业口说金额就谈定合同金额，口说无凭，商业谈判，计算是讲究事实为依据、法律为准绳；
（4）重谈公区或招标？
从现在看原草拟合同内容，存在大量漏项、漏数量、低单价情况，严重低估公区收益价值和合同金额，业委会应按现状事实，重新计算公区的数量、单价金额，重新谈合同内容。为了杜绝某些业主有私心，可以采纳街道办纪工委周海涛书记的建议：公区经营进行招标！这样可以杜绝业委会或个别业主的私心或潜在利益输送；业委会现在重新谈判还是招标？
（5）消防通道占用如何解决？
根据《成都物业管理条例实施细则》第五十一条：“建筑区划内停放车辆，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。”、第四十九条“通道、楼梯、物业服务用房等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。利用共有部分进行经营的，应当符合法律、法规和管理规约的规定，并由业主大会或者相关业主共同决定。”
业委会认定的：消防通道占用、违建等达6900平米。但其商业价值估值上百万元，业委会不收钱，商业年年都在收钱，业委会应该利用没收其侵占公区面积的商业打折租金的价格，来限制和杜绝违章搭建的无限制扩展。业委会如何解决？
6、李老师：
要求业委会公布上一届财务细目、今年的账目内容，包括小票和收支情况。业委会的财务应该由有每年财务资质审核证书，否则不能经手财务工作。
二、业委会回复：
1、李茂碧主任：
“已签的物业合同，是经过公示，基本无异议，经过几处修改，更有利于业主，所以就签署了，包括公区收益110万也在主合同内，因为业主有不同意见，把110万修改为暂按，根据业主去谈判就高不就低。”另外，“如果业主不满意现在合同，有20%的业主提议反对，业委会半数票表决否决了，就不用召开业主大会哇？”或者“我们业委会就签原来经过业主大会投票通过的合同，可以不？”
回应称：成立院治委是响应国家政府相关文件要求成立，合理、合法，业主代表是自荐和推荐为主，发放津贴是按三个文本要求执行，文本是业主大会投票通过的小区自治文件。
2、李世良副主任：
已签合同跟公示投票版本，只改了几个字，基本没改动，公区收益合同内容，是业委会跟物业分成模式，有的是5：5分成，有的是6:4分成，统计数量有变化，是因为当时是6月份统计数量，现在有增加是后来物业增加的。商业侵占消防通道和违章搭建，是历史遗留问题，业委会不敢拆，无权拆，只能留给相关部门解决。业委会不能收钱，收钱就是认定对方合法，不合适。业委会的工作不是儿戏。
3、付桂凤财务委员：
每笔账目清楚，经过多次审核，小票等都被街道办纪委复印存档，欢迎查账，我们会尽快公示财务细目，但报销小票等不能随意公开和查阅，需要有专门的调查条件才行。
三、街道办及邀请法律顾问意见：
1、青羊区人民调解委员会雷宇主任
各位业主代表以及业委会两位主任、委员进行了详细询问，包括本次物业服务合同和公共共用部分的收益合同前因后果推动的详细情况，以及公示、业主大会投票等细节，甚至了解了上届合同的签署情况等，给出专业、协助和指导建议：
（1）业主与业委会的矛盾是典型的民事纠纷，如果象符老师、夏老师说的涉及到党纪国法，今天就没必要在这里讨论，由纪委处理，如果有刑事犯罪，由派出所陈警官解决。
民事纠纷，党和国家是提倡矛盾纠纷解决多元化，提倡把纠纷消化在诉前，协调在基层，提倡大家和平友好的方式处理，街道办搭建平台帮助大家，协助消除分歧是非常好的方式，业委会本来就是业主选出来代表业主利益的执行班子，执行业主大会的投票结果。业主大会投票方式就是民主与集中的体现，对于不同的业主意见和诉求，业主大会就是最好的解决方式。
业委会12月初，采集部分业主意见，对上诉主要四个项目进行了修改和完善，虽然更有利于业主，到现在合同已经签署，但签署的这个修改版本未经公示、未经业主大会投票，属程序上有瑕疵，就是程序违法，属于好心不一定办了好事，如果解决这个问题有三种途径解决：
①司法程序：业主起诉，按国家相关法律规定，程序违法和实质内容违法都是违法，如业主起诉解决，能直接推翻已签合同，且不可逆、不能再有效；
②政府调解：
街道办主导进行的调解方式，给业委会指导意见解决，比如今天街道办搭建的业委会与不同意见的业主见面沟通会；
③群众解决：
1）程序完善：业委会对修改版合同进行公示，再经过业主大会投票表决,进行追认合法性，是建议的主要解决方式；
2）业主提议：20%业主提议业委会召开业主大会进行投票表决，业委会不召开的情况，由街道办主持召开业主大会投票表决。同时明确认定：“只要20%真实有效业主提议，就是硬杠杠，业委会就必须召开业主大会表决，否则由街道办主持召开业主大会”
3）投票未通过：如果内容经过业主大会投票，未通过，可以再下来协商，重新修订文件内容，再公示和业主大会投票表决，直到通过为止。
（2）对于李主任的第二个问题：“是不是我们就可以签上次业主大会投票表决过的合同呢？”雷主任说可以，但业委会本身就有义务和责任收集业主反映的问题，如果存在业主对合同反映很多意见，还是需要修改和完善，经过业主大会举手表决才能有效。
2、街道办物业科徐科长：
李主任的问题：“只要20%真实有效业主提议，业委会就必须召开业主大会表决，拒不执行，就由街道办主持召开业主大会！业委会无权进行表决决定是否召开。”
3、街道办纪委杨书记：
大会做了非常充分的沟通和交流，很好的效果，对于业主提出的几点要求，请业委会会后会召开业委会委员会议商议后，正式回复广大业主，对这些问题一一进行答复。
总结：从2019年12月开完会到现在，业委会未进行任何改进，没有再进行业主大会投票补程序，也未做弥补工作，甚至会上答应其他业主去谈公区合同都是说了不算未执行。至于答应公布的2019年之前的财务明细，也未公示，给大家看的只有2020年的坨坨账，就这个坨坨账，都是千疮百孔、问题一大堆。这是业主起诉业委会的根本原因。
|
楼主: 飞猪哥
客户端下载
楼主
发表于 2021-3-30 16:24
