《地产内参》栏目由腾讯房产运营出品，旨在复盘房地产行业内每天的要点资讯信息，成为勤劳的地产人人手一份的资讯参考。
今日热点速览：
45万一平米！严打之下，北京中介偷摸售卖天价学区房
据悉，3月24日，通过对北京地区多片区知名学区房楼盘、中介进行实地走访发现，头部中介已经全面下线了单价18万元/平方米以上的学区房，而这类房子基本都是小户型学区房，凭借中介的“口口相传”，根本不愁卖。有中介直言，下架后更好卖，因为系统表面看起来，就是没房子了。
“客户的系统是看不到这类单价高的房子了，经纪人可以看到。这类房子恰恰是刚需学区房成交主力。”位于金融街片区学区房中介从业人员王莉（化名）表示，“18万以上的房源，在西城区常见。要想上宏庙、实验二小等优质小学，买一个1000万至1200万之间的开间是最起码的条件。总价低对应单价肯定高，别说18万，48万的房子也不是没有。”
王莉展示了她能看到、但客户看不到的“天价”房源。记者看到，在西城区，单价在40万以上的房源并不少见。其中有一套房源仅有10平米，单价达到45万元以上。这种10平方米左右的房子，虽然没有挂出来，但是只要手续齐全了，在朋友圈一转发，立刻就被秒掉。
“不让挂出来是建委规定的，但是不让挂的这些房子，恰恰是学区房成交主力。过户的时候，这类房子是参考地区最低过户指导价，因此贷款额度会受影响。目前只是不让宣传，不是不让交易。外网挂出来的都是大户型，客户如果真想买，会找经纪人问有没有小户型，所以根本不愁卖。这种饥饿营销是倒逼的。不透明反而让成交更快了。”一位从事学区房销售多年的中介刘晓（化名）表示。
不仅如此，西城区多个中介表示，“西城区学位信息采集登记时间是每年的5月初，春节前后是成交旺季。2020年四季度到2021年一季度，学区房成交量都相对比较大。价格一直在涨。”
从监管角度看，包括上海、北京在内的多个热点城市都对学区房进行了严控。北京地区方面，近期，北京海淀区房管局联合区市场监管局对上地、万柳等区域房屋交易中介机构加大执法检查力度，对涉嫌炒作“学区房”概念、借机哄抬房价、代理未经房主书面授权委托房源等违规行为进行调查取证。海淀区房管局工作人员介绍，目前，区房管局已检查中介机构门店134家，对存在违规行为的中介机构立案6件，停业自查2家，行政处罚2万元。筛查安居客、58同城、链家、我爱我家等网上房源发布信息1000余条，下架不实房源信息53条。下一步，海淀区将持续加大对中介行业的执法检查力度，严惩违规交易行为，规范二手房市场交易秩序。
实探丨严厉调控下深圳优质学区房价格仍坚挺，真对调控“免疫”？
对于全国的房地产市场来说，优质学区房是个“永恒”受关注的话题。最近，深圳、上海等城市的学区和招生制度再传大动作，学区房也再次成为焦点。不过，即使在严厉的楼市调控前面，优质学区房似乎仍“我行我素”。
“现在几乎找不到400万元以下的深中学区房了，去年疫情深圳房价上涨，优质学区房可以说是涨价的先锋。虽然刚刚深圳出台了二手房成交参考价，整体市场是降温了，但优质学区房还火着呢！”在罗湖田贝片区从事房产中介的胡经理惊讶的表示。
以上世纪80年代建设的愉天小区为例，由于户型面积小，带深圳中学初中部和翠北小学双优质学位，而且带有可能的拆迁概念，一直是学区房投资者关注的小区。经调查发现，目前该小区的二手房成交参考价为每平方米98800元，但一套35平方米的房源业主挂牌价已经高达670万，折合约每平方米19万元。“去年5月同户型的成交价还在465万元左右，前年同户型的成交价还在每平方米9万元，涨幅非常惊人。”胡经理表示，“春节过后优质学区房的需求还是很大，对于这种小户型，很多客户都选择一次性付款，所以不受参考价的影响。”
最近，上海学区房改革被迅速引爆。近日，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，此次政策提出了“名额分配综合评价录取”制度，具体包括名额分配到区招生录取和名额分配到校招生录取两类，合计占市实验性示范性高中招生总计划的50%-65%，与改革前相比，名额分配比例进一步扩大。
上海易居房地产研究院发布的报告指出，此次政策提出是基于教育改革的目标和精神出发的，侧面也反映了2020年上海学区房市场的风险和问题。根据克而瑞数据库监测的数据，2020年全年上海新建商品住宅成交均价为55994元/平方米，同比涨幅为2.5%。而以去年学区房炒作较多的大三林板块（包括前滩）为例，其2020年全年新建商品住宅成交均价为99359元/平方米，同比涨幅为17.7%。自从上海出台“学位分配到各区”的入学新规后，学区房价格闻风而动，更有市场消息指出上海知名双学位小区梅园的房价便出现大幅下降，但这是否意味着外界所期待的市场拐点已到来？
“我不认为学区房会马上就凉了，但一直高烧不退的学位房，“降温”模式已开启。之所以说，上海新政无法让学位房从根本上降温，就是因为在优质教育资源缺乏的情况下，单纯靠设计分蛋糕的规则，解决不了供需矛盾，缓解不了虎爸虎妈的焦虑。名校之所以有名，就在于喜人的升学率。高考看的是一本率、重本率，中考看的就是考取名校高中的比例。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
为实现教育质量均衡，近年来各个城市也推出了许多措施。有业内人士指出，学区房是二手房市场的风向标，学区房市场一旦降温，所在片区的二手房价格也将不可避免地受到影响，这或许也是调控应该关注的重点。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于家长和购房者来说，在此类教改政策下，应积极理解政策改革初衷即“教育资源均衡化”的改革思路，理性择校、理性置业变得很关键。
燕郊落户新政一周三变：想进来的不少，进得来的不多
3月21日，燕郊“放开落户”消息传出后的第11天，徐伟再次来到燕郊户口办理处——河北廊坊三河公安局人口管理大队门口。攥着刚从户籍科取回来的户口本和结婚证，他心里已经知道，这次落户没戏了。
“3月11日以来，办理二手房落户的业主没有拿到准迁证的。”三河市公安局人口管理大队相关人员说。
据悉，等待咨询购房迁入业务的，多为三十岁上下的“北漂”一族。他们希望落户燕郊的目的主要有二，一是让孩子随迁在身边上学，一是为了获得二套房的购买资格，以置换一套更大面积的房子。
符合最新落户条件的北漂很少，大多数人被卡在了‘拥有当地社保’这项要求上。为了落户，放弃北京社保，无疑是‘捡了芝麻丢了西瓜’。
“本想着趁早来办理迁户，可以规避政策变动的风险。谁承想，才过去一周，刚放宽的落户政策就迎来了两次收紧。”一名在通州某民营企业做销售的董女士表示。
自3月11日以来，燕郊购房迁户政策已做出几次调整。
一名当地房地产行业资深从业者称，3月11日，燕郊房地产行业销售圈子里最先传出“燕郊放开二手房落户”的消息，当日，已有少部分圈内人士前往三河市公安局人口管理大队办理相关手续。12日，该消息在网络上传开，并被相关部门证明属实。根据此次调整，只要在燕郊拥有二手房房本，就可直接落户燕郊。落户资料包括身份证，户口本，结婚证，房本，无社保要求。
3月15日，燕郊落户政策发生微调，办理落户者需满足其房屋所有权证或不动产权证书须为“住宅70年产权、产权证书于2019年1月1日前取得”。
3月18日，燕郊“放开二手房落户”的政策一度被紧急叫停，随后，落户新政再次收紧，增加了对落户者的社保要求：办理落户需要有1个月或者3年的本地社保。
多名当地的房地产中介透露，落户政策的再度收紧，是由于在燕郊“放开二手房落户”的消息传开后，当地二手房市场回暖明显，部分房源出现跳涨，并发生房东哄抬房价的现象。
三次调整之后，燕郊的落户新政对于大部分北漂而言，又回归了最初的状态：想进来的不少，但进得来的不多。
景晖智库首席经济学家胡景晖称，燕郊的“购房迁入业务”的吸引点在于落户成为准北京人，并享受到京津冀国家战略发展的红利。“伴随北京非首都功能的转移，通州副中心的二次崛起，人口、购房需求向东外溢的趋势很明显。对于在京置业难度大和无法解决北京户口的务工人员来说，包括燕郊在内的北三县是很好的去处。”胡景晖说。不过，根据燕郊落户的最新政策，北漂们在燕郊置业的愿望仍较难达成。
曾经房价涨幅全球第一的合肥又躁动了！5名业主恶意炒作房价被约谈
3月18日、3月23日，合肥市公安、市场监管、房产管理等相关部门联合对“博澳丽苑”小区业主凡某、邵某，“大溪地”小区业主孙某、潘某，“中铁国际城”小区卫某等5名人员分别进行约谈教育，要求涉事人员坚决贯彻落实中央关于“房住不炒”政策，充分认识错误，立即消除影响。有关部门对其中3人采取限制本市商品房屋交易措施。
其实，从去年年底开始，合肥出现类似二手房小区业主联合炒作房价的事件就已经发生过多起，每次均有处罚，但似乎“屡禁不止”。多位合肥业内人士表示，合肥楼市近期热度高的根源还是在于市场供需严重不平衡。
近日，一份关于博澳丽苑业主联合涨价的截图显示，有人呼吁：由于小区房价严重低于周边近1万元/平方米，建议即日起急卖挂价不低于1.6万元/平方米，不急卖的挂价不低于1.8万～2万元/平方米。
很快，合肥市市场监管局发文表示，将积极应对部分小区业主“抱团涨价”网络舆情。全市市场监管部门将依据工作职能，各司其职，联动协作，严格规范房产中介公司线上、线下房产信息发布，坚决查处虚假信息，坚决维护房地产交易市场秩序。
今年1月，合肥又有个别小区业主擅自成立所谓“房价指导委员会”，并通过微信群等社交平台发布集体涨价言论，对业主提出挂牌指导价，比如10层以下及顶楼2.3万～2.4万元/平方米、10层以上及顶楼以下2.4万～2.5万元/平方米。
合肥随即发布通告称，对涉嫌煽动集体涨价、恶意炒作房价的业主，由网信管理部门会同相关部门及时约谈当事人；房产管理等部门暂停其办理相关二手房网签手续，并采取限制其买卖住房等措施。
银行“顶风作案”，资金违规流向房地产市场被重罚
今年以来，监管部门屡次强调严防资金违规流向房地产市场。3月23日，北京银保监局消息称，针对北京地区房价持续上涨和个人经营性贷款资金违规流入房市舆情，该局迅速行动，会同相关部门及时采取部署全面自查、开展专项核查、出台专门制度等系列强监管措施。
据了解，当前仍有不少银行“顶风作案”。仅从3月15日以来披露的罚单来看（以罚单挂网时间为准），就有近10家银行因资金违规流向房地产市场被罚。
近期，国有六大行里除工商银行和邮储银行外，中、农、交、建均因资金违规流入房地产或者借道支持房地产开发被罚。
中国农业银行济南分行因通过非房地产开发贷款科目向房地产开发企业发放贷款，个人消费贷款资金违规流入房地产企业和股市被罚60万元。
中国银行温州市分行因贷前调查、贷后管理严重不审慎；信贷资金违规流入股市；信贷资金违规流入房地产市场被罚95万元。
中国建设银行义乌分行则被罚115万元，主要违规事由为：信贷管理不审慎，信贷资金被挪用于支付购房首付款；信贷管理不审慎，信贷资金违规流入股市；服务收费质价不符；违反审慎经营规则，违法发放房地产项目贷款；违反审慎经营规则，违规发放个人住房按揭贷款。
交通银行深圳分行被罚案由中涉及房地产市场的为“借道固定资产支持融资贷款用于房地产开发”。
除国有大行外，也有多家中小银行因信贷资金违规流入房地产或股市被罚。
例如，浙商银行台州分行因贷后管理不到位，信贷资金被挪用于购房；贷后管理不到位，信贷资金被挪用于股市和金融资产交易所产品等投资；贷款资金挪用作银行承兑汇票保证金；发放用途不真实贷款被罚95万元。
泰顺农商银行因信贷资金违规流入房地产市场；以流动资金贷款形式发放固定资产贷款；向资本金未到位的项目发放固定资产贷款被罚75万元。
瑞安农商银行被罚金额更大，达185万元。其主要违规事由为以不正当手段吸收存款；整改措施落实不到位；信贷资金违规流入股市；信贷资金违规流入房地产市场；信贷资金被用于支付股权收购款。
另外，近期银保监会机关对中信银行开出一张450万元的巨额罚单。中信银行被罚原因有四大点：一是客户信息保护体制机制不健全；柜面非密查询客户账户明细缺乏规范、统一的业务操作流程与必要的内部控制措施，乱象整治自查不力。二是客户信息收集环节管理不规范；客户数据访问控制管理不符合业务“必须知道”和“最小授权”原则；查询客户账户明细事由不真实；未经客户本人授权查询并向第三方提供其个人银行账户交易信息。三是对客户敏感信息管理不善，致其流出至互联网；违规存储客户敏感信息。四是系统权限管理存在漏洞，重要岗位及外包机构管理存在缺陷。
这事儿｜物化女性的“裸背户型图”再现，地产商营销底线何在
又有楼盘因为用女模裸背绘户型图被媒体及网友痛斥。
据报道，3月18日，陕西西安一家楼盘开盘产品鉴赏会用女模特的背部展示户型。有网友发视频显示，当天请来了两位女模特。事发当天当地就已采取措施，已暂停开发商的销售行为。此外监管部门也约谈了涉事项目负责人，并且市场监督部门下发了函件，住建局也将联合市场监管部门进行查处。有网友对此评论称，楼盘消费女性的行为太过低俗，毫无底线。
2018年12月，广西南宁一楼盘开盘促销活动时，聘用女模特，并在其裸露的后背画上户型图，胸前则写上项目名称，进行宣传，随后该楼盘因没有相关规划审批手续，被查封。不仅如此，广西市场监管局发布2019年第一批典型虚假违法广告，该楼盘被罚款80多万元。
低俗营销屡被查处，为何还会有开发商“照样画葫芦”？
有业内人士透露，早年盛行的房展会上，因同一时间多个项目同时出现，为吸引购房者注意，房企们曾请彩绘师在女性模特的背部描画户型图、邀请穿着比基尼的模特拿着楼盘广告走秀等。对于房企开盘以女模特裸背展示户型图的宣传方式，多家媒体发表评论批评，有媒体认为，类似的低俗营销一方面不仅涉嫌违反《广告法》，另一方面企业经营者消费女性、物化女性抖机灵是在自我招黑。
本贴仅代表作者观点，与麻辣社区立场无关。
客户端下载
发表于 2021-3-25 17:05
