火热的重庆集中拍地！“高价”标签下房企“漏夜”抢地

楼市小编

进入重庆公共资源交易中心二楼的拍卖厅，人头攒动。根据不完全统计，此次土拍中，意向参拍的开发商在开拍前至少有54家，热门地块中最多的38家有意向，最低的一宗也有15家。
这个列表虽然和每一宗土地的实际参拍商有所出入，但足够从一个侧面反映出此次集中出让的热度。
朋友圈里有重庆本地市场人士说，深夜路过重庆一家开发商云集的写字楼，10点依然灯火辉煌。
很明显，开发商们早就在激烈的争夺土地资源了，上面这句话，大概概括了今天重庆的土拍现状。
房价破万，地价暴涨，成了重庆首次集中土地出让的主调。
周围项目封盘，劝退购房者，暂停认筹等消息频频传出，均因不少地块的楼面成交价格已达到周边在售项目的售价。
值得一提的是，此次土拍的平均楼面价格为6347元／平方米，如果不考虑溢价因素，未来平均楼面价格至少会达到15，000元／平方米，而重庆在售项目的均价为1.37万元／平方米。
但是这并没有阻止开发商的热情，从今天上午开盘的6宗地块中，除了一宗条件较为苛刻的地块以底价成交，其余的溢价率都在50％左右。
有人分析指出，溢价原因，一方面是开发商对重庆市场看好，再加上此次土拍的容积率并不太高，平均为1.66，最高仅为2.78，刚改为主流，而早前哄抢的地块，容积率均低于1.5。
另外一方面，开发商面临着土地储备不足的问题。根据市场数据，龙湖12个月住宅成交量已超过土地储备量，手中土储不足一年周转，首次集中出让就抢先卖出资源，接下来就只能等到明年了。
多方面的原因，造成了重庆首次土地出让的热火朝天，甚至一飞冲天的微博热搜。


高价标牌
两江新区上午供应的6宗地块中，中铁建、中交、佳源、融创等公司竞相抢购5宗土地。
中铁建以29.4亿元拿下空港西区323亩土地，溢价率54.4％；中铁建以22亿元拿下空港250.97亩土地，溢价率43.7％；中交以26亿元拿下两江新区悦来组团Q分区Q地块，溢价率55.4％；佳源以22.4亿元拿下空港258.06亩土地，溢价率48.3％；融创以26.6亿元竞得两路组团C标准分区C17-1，C19-1，C16-4地块，溢价率61.6％。
六宗地，五宗地的高价，定下了重庆首日土地出让的基调。较低的容积率成为开发商争相开发的对象，其中，高容积率地块
今天上午唯一一个底价成交的地块，是两江新区两路组团C标准分区C地块，楼面容积率2.78。这一地块也是本次出让容积率最高的地块。
有业内人士指出，竞得企业将无偿移交8，000平方米的办公用房，再配建1.5万方住宅成本价出售给政府。更为严苛的条件，才导致了底价的达成。
如果按40％的溢价率来划分，今天重庆23宗地块集中出让，其中只有7宗土地溢价低于40％。按50％的溢价率来计算，只有10宗土地的溢价低于此。
不过，到2020年全年，重庆土拍溢价最高的是由佳兆业竞得的沙坪坝西永组团地块，溢价率49.06％。在年度排名中，只有3宗土地的溢价超过了40％。
有意思的是，如今溢价最高的地块也同样来自于西永组团，而且溢价一倍多，招商蛇口以32.5亿元拿下的西永279.83亩土地，溢价率130％。
土地类型为Ah标准分区Ah三个沙坪坝区块，用地面积18.66万平方米，容积率1.67，总建筑面积14.13亿元。
午夜和午夜的行情也是高溢价唱主调，不过企业换了脸——长城、龙湖、金科、华宇、新希望、佳兆业、美的、花样年、旭辉等，溢价大多维持在50％-70％之间。
在下午的10个地块中，除龙湖以40.79％和53.68％溢价竞得两个地块，长城以52.01％竞得、金科＋华宇＋新希望71.24％，绿地28.4％，招商130％，海伦堡＋融创36.7％，融创18.7％，佳兆业55.97％，龙湖＋颐天康0％，其余地块各竞得一宗。
在当晚第三场竞拍的8宗地块中，美的＋金科＋71.75％，花样年＋56.48％，融创＋大发61.98％，佳兆业＋71.43％，融创＋象屿＋64.18％，旭辉＋57.12％，海成29.72％，特工局0％分别竞得一宗土地。
火势可见，据现场人士称，不少开发商投拓员站在土拍大厅外面，眉头紧皱，不停地打电话给财务总监。
值得注意的是，花样年在夜间以10.3亿元的溢价56.48％竞得高新区西永组团地块后，其主要负责人不免感叹，“这太难了”，“要冷静下来”。
按投资银行的普遍预期，集中竞价交易方式出让土地，有利于避免过度竞争，同时也为多个地块缴纳保证金带来了周转压力，单地参拍房企数量可能会减少。
而重庆首日土地便出现了高溢价，究其原因，很可能是重庆企业面临着土储不足、无米下锅的局面。
根据相关机构数据统计，到2020年底，重庆销售排名前十的房企几乎都土储告急，住宅去化一般在2年左右，库存最多的是200万平方米，还有4个甚至不足100万平方米。
其中，龙湖12个月住宅成交量已超过土地储备量，手中土储不足一年。
据地产新媒体了解，据龙湖发布的年报数据显示，截至2020年底，重庆已完成9个尚未销售完毕的项目，包括嘉天、春江天境、千山新屿、九里晴川、舜山府、光年、景粼玖序、长滩原麓、两江新宸等，建筑面积达79.8万平方米。
对比之下，龙湖2020年在重庆的销售额为264.11亿元，签约面积209万平方米；而2019年的销售额为287.19亿元，签约面积219万平方米。
此次重庆地块的出让，龙湖一口气拿下了3宗地块。
第一批和第二批规划建筑面积分别为41.04万平方米和44.55万平方米，合计超过85万平方米。根据市场人士透露，两宗地一拍即合，今年龙湖的货量不愁没货，对300亿元的项目有很大的支持。
值得注意的是，两宗土地都规划为二类居住、商业、商务用地，地块要求配套商业建筑面积8.62万平方米，商业建筑面积比例分别为1.9：8.1、2：8，地块内商业自持性建筑面积要求在规定时间内开业，即商业建筑面积比例必须达到1.9：8.1、2：8。而且这片土地上只有龙湖、新城、华润、华宇四家公司报名。
但参拍企业竞争不大，竞争较小的龙湖两宗地块也以40.79％的溢价率和53.68％的溢价率抢购。
除了龙湖以外，此次集中出让的最大赢家是融创，尽管截止2020年底，重庆已有3578.61万平方米的存量可售建筑面积。
据悉，融创今日竞得5宗土地，其中2宗为单独参拍，其余3宗分别为海伦堡、大发、象屿等地。
具体地说，上午以26.6亿元、61.57％的溢价率竞得两江新区两路组团地块，下午以22亿元、18.7％的溢价率竞得北碚区蔡家组团地块，晚上以4.9亿元、61.98％的溢价率竞得沙坪坝区沙坪坝组团地块，晚上以61.18％的溢价率竞得高新区西永组团地块，晚上以61.98％的溢价率竞得高新区西永组团地块，而下午则以15.4亿元、64.18％的溢价率竞得高新区西永组团地块。