第一太平戴维斯发布《成都2021年上半年房地产市场回顾及未来展望》报告

楼市小编

零售物业市场

2021年上半年成都零售市场录得多个新增供应，包括位于天府新区的红星美凯龙生活美学中心和建设路的印象城，市场供应量较去年同期大幅增长。上半年市场需求继续回暖，全市购物中心平均空置率自去年下半年以来持续缓慢回落，环比下降1.3个百分点至约8.0%。全市购物中心首层平均租金环比小幅上涨，达约人民币425.8元每平方米每月。

上半年开业的购物中心中，还有一些位于传统主城以外区域，分别是龙泉驿区的世茂广场和新都区的龙湖锦宸天街，进一步释放了周边区域的消费需求。值得一提的是，这两个新项目开业期间无论是在客流量、销售额，还是话题度上都有出色表现，将有助于提升投资者对于传统主城外围区域零售市场的信心。另外，传统主城外区域预计下半年还将迎来大量新项目入市，或将促进区域商业氛围加快成熟。

除此之外，连续4年没有新项目入市的核心商圈下半年预计将接连迎来财富中心和云泰天府红两个调整改造项目开业，有望为区域商业增加更多亮点。调改项目与区域现有项目差异化的定位，以及对体验感的重点打造，将增强核心商圈商业的多样性，为市场注入新鲜活力。伴随茂业、壹购潮流广场等多个调改项目未来陆续亮相市场，加上近期核心商圈标杆项目的提档升级，以及春熙路周边街巷商业人气的蹿升，或将有力助推核心商圈竞争力的持续提升和商业环境的良性发展。

需求端，上半年成都继续凭借市场及优质项目极强的影响力和号召力吸引了众多国内外知名品牌进驻。零售类首进品牌中有不少来自潮流服饰，包括人气潮流品牌集合店KNOWIN西南首店亮相晶融汇二期，明星个人潮流品牌A Few Good Kids、美国潮流工装品牌Carhartt、北美球鞋集合品牌SOLESTAGE先后入驻太古里二楼。配饰香化品牌中录得英国著名箱包品牌Aspinal Of London于银泰in99开业，意大利顶级香水品牌Acqua di Parma于万象城一期开出成都首家香氛精品店。潮流玩具品牌在零售市场上热度不减，英国皇室御用玩具品牌Hamleys西南首店亮相红星美凯龙生活美学中心，德国知名玩具品牌Steiff入驻太古里负一楼；此外，继Pop Mart之后，市场上国内潮玩集合品牌层出不穷，典型成交案例包括名创优品旗下的潮玩品牌TOP TOY成都首店落户IFS，KK集团推出的潮玩集合店X11进驻世茂广场和环球中心。成都市场上餐饮类首店品牌上半年主要集中在甜品和咖啡类，例如韩国人气烘培品牌OUR Bakery和纽约精致甜品品牌ChikaLicious中西部首店均进驻太古里1楼，香港蛋糕品牌La Famille进驻IFS，上海精品咖啡品牌Seesaw Coffee进驻大悦城和摩方。

预计下半年成都零售市场还将迎来约40万平方米的新增供应，由于空间分布较为分散，市场整体空置率或不会出现明显波动；考虑到接下来几年市场供应量或将趋于稳定，全市购物中心平均空置率有望继续回落。分区域来看，传统主城区未来三年大约一半的新增供应位于金融城、大源和城东区域，随着传统主城区土地资源愈发紧缺，存量项目的更新改造或将成为未来市场的焦点；而在传统主城以外的区域市场，伴随产业发展和人口增长，预计未来将呈现越来越多高品质和多样化的商业项目。

甲级写字楼市场

2021年上半年，全市迎来华润二期B座一个新项目入市，为市场带来3.9万平方米的新增供应面积，推动全市甲级写字楼存量超过340万平方米。成都甲级写字楼市场活跃度持续回升，上半年录得多单一千平方米以上的写字楼租赁成交，全市净吸纳量约为13.5万平方米，较2019年同期大幅增长，加之上半年新增供应相对较少，全市整体空置率下降至20.8%。

租金方面，上半年成都甲级写字楼市场平均租金约为人民币101.3元每平方米每月，环比微涨0.1个百分点。分阶段来看，年初整体租金基本保持平稳；二季度随着租赁需求持续回升，个别优质项目因对市场持相对乐观情绪而小幅度上调租金，虽然对外报价未发生明显变化，但议价空间缩紧。

信息技术、金融、消费者服务为上半年成都甲级写字楼市场新增租户行业来源前三位，占新增成交总面积约50%。西部（成都）科学城的正式揭牌，标志着成都的重大科技基础设施进入到全面建设的新阶段，信息技术相关企业在蓉办公需求或将进一步增长。第29期“全球金融中心指数”显示，成都排名全球第35位，首次跻身全球40强，创历史最高水平。金融行业的蓬勃发展支撑着该行业在写字楼市场活跃的租赁需求。消费者服务行业在今年上半年跃居全市第三大成交来源。成都甲级写字楼中，教育服务和餐饮子行业在消费者服务行业的新增租赁面积占比合计高达78%，成为消费者服务行业的成交主力。餐饮企业在春熙路区域的写字楼内租赁表现活跃，积极扩张其办公面积。今年6月以前，在线教育企业延续去年扩张趋势，多点布局，在成都甲级写字楼中承租数万平方米的面积；但在最近监管政策趋严的背景下，下半年市场上的教育行业发展或呈谨慎态势。

值得一提的是，包租类的第三方办公运营商在上半年呈扩张趋势。较低的办公楼租赁成本和灵活租约对中小微企业具有一定吸引力，包租类运营商由于拥有具有价格优势的项目布点、小面积的可租赁空间以及拎包入住的特点，容易满足中小微企业的办公需求，上半年录得部分包租类运营商在多个项目内持续布点。

展望2021年下半年，成都甲级写字楼市场预计会迎来超过20万平方米的新项目入市，全年新增供应量有望超过2020全年供应水平。在国家和省市政府积极颁布支持政策，鼓励并推动如金融和信息技术等行业高质量发展的背景下，或将带动相关行业办公需求继续上涨，成都写字楼市场需求有望在下半年保持活跃。第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华表示：“上半年成都写字楼市场稳健发展，伴随成都天府国际机场正式投运，成都门户枢纽作用将得到进一步强化，全球资源要素吸引力持续提升，有利于服务区域经济和扩大城市开放，不断为成都写字楼市场的发展带来新的动能。”

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