|
成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区第二届业主委员会、成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区业主大会业主撤销权纠纷再审民事判决书
四川省高级人民法院
民事判决书
（2019）川民再535号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区第二届业主委员会，住所地四川省成都市温江区公平街办温泉大道一段558号同兴东路398号。
负责人：徐梅，主任。
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区业主大会，住所地四川省成都市温江区公平街办温泉大道一段558号同兴东路398号。
负责人：徐梅，主任。
二申请人共同委托诉讼代理人：况建军，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。
二申请人共同委托诉讼代理人：林逊，业委会副主任。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：张琼英，女，19**年*月**日出生，汉族，住四川省成都市温江区。
委托诉讼代理人：简鹏，四川法奥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾艳，北京炜衡（成都）律师事务所律师。
一审第三人：成都洁华物业管理有限公司，住所地四川省成都市武侯区龙腾西路2号。
法定代表人：洪云，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：杨林，该公司员工。
再审申请人成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区第二届业主委员会（以下简称森宇美茵第二届业委会）、成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区业主大会（以下简称森宇美茵业主大会）因与被申请人张琼英、一审第三人成都洁华物业管理有限公司（以下简称洁华物业公司）业主撤销权纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2019）川01民终1981号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年7月17日作出（2019）川民申2715号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人森宇美茵第二届业委会、森宇美茵业主大会的委托诉讼代理人况建军、林逊，被申请人张琼英及其委托诉讼代理人简鹏、曾艳，一审第三人洁华物业公司的委托诉讼代理人杨林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院再审认为，本案争议焦点包括三个方面，一是本次业主大会的流程、程序是否符合相关法律法规及《业主大会议事规则》的相关规定；二是案涉两项决议是否满足“双过半”要求，三是森宇美茵第二届业委会是否有权选聘物业服务企业，分述如下：
（一）关于案涉业主大会的流程、程序是否符合法并符合《业主大会议事规则》的相关规定的问题。首先，森宇美茵第二届业委会、森宇美茵业主大会在回收统计表决意见时未邀请公证机构在场监督，是否违反了《业主大会议事规则》的相关规定。本院认为，案涉《业主大会议事规则》第十八条规定：“回收业主意见，并在投票结束后，业主委员会应采取公开验票的方式，由唱票、计票人员在监票人或物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、公证机构的监督下认真核对、计算票数，当场公布投票统计结果……”。从该规定的用词来看，投票结束后公开验票的方式只强制要求唱票人员和计票人员在监票人的监督计票并统计。办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、公证机构均与监票人是并列备选项，公证机关并非必须到场的参与人。
其次，关于森宇美茵第二届业委会、森宇美茵业主大会在收集选票和唱票、计票的过程中，是否存在违反《业主大会议事规则》的情况。森宇音乐花园·美茵河谷小区业主大会于2017年12月15日-12月30日采用书面征求意见形式召开，有现场领取表决票投票、志愿者上门发放表决票进行投票、电话录音投票、业委会办公室内设投票箱进行投票等形式。表决票载明需核实业主身份,从现场照片亦可看出，志愿者对业主身份进行了核实。2017年12月30日，对所有表决票进行了开箱、验票、唱票、计票，并经森宇美茵第二届业委会在监票人、区房管局、公平街道办事处、公平派出所以及太极社区的监督下统计、汇总，现场公布了表决结果。业主大会收集选票的方式符合《业主大会议事规则》第十四条的规定，且不违反法律法规的强制性规定。因此，张琼英主张业主大会通知、召集、表决程序违法，没有法律和事实依据，本院不予支持。
最后，关于选聘新物业公司没有对是否续聘现有物业公司召开业主大会进行表决是否程序违法的问题。本院认为，选聘新物业服务企业不以续聘原物业服务企业为前提条件，该小区召开业主大会表决选聘物业服务企业方案，并未侵害业主行使对小区物业管理方面的各项权利。故对张琼英的该项主张，本院不予支持。
（二）关于业主大会投票表决的两项决议是否达到“双过半”的问题。因成都市温江区不动产登记中心无法统计专有部分业主人数及专有部分房屋面积数。本院依法采信成都市温江区房产管理局专项维修基金办在本案再审期间出具的相关数据。《业主大会议事规则》第十九条规定，“单个业主拥有多个或者数人共有一个物业专有部分的，其业主投票权人数按一人计算”。小区车位系小区的配建设施，只能作为住宅、经营用房的附属设施，不能单独存在。非住宅、经营用房业主不能单独持有车位。因此，根据上述规定，小区车位户数不应计入小区总户数。案涉小区物业专有部分户数应为住宅户数与商业户数之和，共2231户。案涉小区建筑总面积为400974.7㎡。
根据森宇美茵第二届业委会公布的投票结果，第一项提案即“成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区选聘物业服务企业方案”业主赞成票1980票（包括赞成票1276票，专有面积184988.79㎡；未表态业主704票，专有面积103550.12㎡，专有面积共计288538.91㎡）。则投赞成票的户数占专有部分户数的88.75%，专有面积占总建筑面积的71.95%；第二项提案《授权业委会通过包括诉讼在内的一切合法手段追讨物业管理用房提案》业主赞成票2050票（包括赞成票1356票，专有面积197451.62㎡；未表态业主694票，专有面积101801.98㎡，专有面积共计299253.6㎡），占专有部分户数的91.88%，专有面积占总建筑面积的74.63%。两项决议均达到双过半标准。
张琼英认为，未表态的表决票应当认定为无效票，森宇美茵第二届业委会、森宇美茵业主大会在统计票时，将未表态的表决票归入赞成票导致统计结果错误。扣除未表态的表决票，两项决议均未达到“双过半”标准；根据《业主大会议事规则》及《建房[2009]274号》的相关规定，拖欠物业费、专项维修基金的业主不享有业主大会上的投票权。若剔除欠费业主，最终统计结果亦未达到双过半标准。
本院认为，首先，案涉小区《业主大会议事规则》第十四条规定，“已送达的表决票，业主在规定的15日内不反馈意见的，其投票权数计入已表决结果的多数票；因业主联系方式变更导致会议表决期间无法联系未参与表决的业主，其投票权数计入已表决结果的多数票。”根据该规定，未表态业主票数应计入已表决结果的多数票中，两项决议实际投票数根据该规则计算的结果已满足双过半的规定。
其次，根据房屋专项维修资金办在本案再审期间出具的森宇音乐花园及美茵河谷专项维修基金基本情况及美茵河谷维修资金为零的房屋信息表可以看出，森宇音乐花园及美茵河谷未缴纳专项维修资金的住宅共78户，商业41户，共计119户，涉及面积29055.75平方米。这119户中不排除包含有对两项决议投反对票的业主，即使将未交专项维修资金的住宅和商业户数与面积全部扣除，两项决议仍达到“双过半”标准。
第三，《业主大会议事规则》第十九条规定，业主拒付物业服务费、不存缴建筑物及其附属设施维修资金的，不享有业主大会会议上的投票权。张琼英虽向本院提交的《森宇·美茵欠费明细表》，拟证明有556名业主欠缴物业费。但收取物业费即是物业公司的权利，也是物业公司的职责。该欠费表只能证明部分业存在欠费的情况，不能证明森宇物业已经对上述业主积极进行催收，而欠费业主拒绝支付物业费。不符合《业主大会议事规则》第十九条中“拒付物业费”之规定。因此，张琼英认为《森宇·美茵欠费明细表》中载明的欠费业主不享有投票权的主张，本院不予支持。
（三）关于森宇美茵第二届业委会是否有权选聘物业服务企业的问题。《业主大会议事规则》第二十二条规定“业主大会决定通过招投标方式选聘物业服务企业或其他管理人的，可授权其执行机构业主委员会或委托招投标代理机构办理事实招标活动的相关事宜。业主大会选聘物业服务企业或其他管理人之前，应当召开业主大会会议，对选聘方案、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。”案涉小区业主大会已经对选聘物业服务企业方案进行表决，该方案包含了选聘方案、具体实施者、物业服务合同的主要内容等，即授权森宇美茵第二届业委会采用公开招投标方式选聘本小区物业服务企业，且该决议已达到“双过半”要求，符合法律规定，故森宇美茵第二届业委会已由森宇美茵业主大会授权，可以实施物业服务企业的选聘工作，因此张琼英认为业委会选聘物业服务企业违反法律规定的理由不能成立。
综上所述，森宇美茵第二届业委会、森宇美茵业主大会的再审理由部分成立，二审判决认定森宇美茵第二届业委会、森宇美茵业主大会回收、统计表决意见时未邀请公证机构在场监督，违反了《业主大会议事规则》的相关规定，属于认定事实错误的情形，应予纠正。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下：
一、撤销四川省成都市中级人民法院（2019）川01民终1981号民事判决；
二、维持四川省成都市温江区人民法院(2018)川0115民初3983号民事判决。
一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，由张琼英负担。
本判决为终审判决。
审判长刘冰柔
审判员何华
审判员闫涛
二零二零年六月二十九日
书记员吴忠于
|
楼主: 符大侠
成吉思汗(匿名发布)
发表于 2021-9-18 10:05
关羽(匿名发布)
发表于 2021-9-18 10:09
客户端下载
发表于 2021-9-18 15:59
