第一太平戴维斯：9月，不确定气氛影响市场走势

楼市小编

1-9月数据表现

2021年1-9月，全国房地产开发投资额累计人民11.3万亿元，同比增加8.8%。同期，全国房地产开发企业土地购置面积达1.37亿平方米，较去年同期的1.50亿平方米减少8.5%；土地出让金累计人民币9,347亿元，同比增加0.3%；土地单价同比上涨9.7%至每平方米人民币6,808元。新开工面积约15.29亿平方米，同比减少4.5%。

1-9月，房屋竣工面积累计5.10亿平方米，同比增加23.4%；商品房在建面积自去年同期的85.98亿平方米增加至92.81亿平方米。商品房销售面积累计13.03亿平方米，高于去年同期的11.71亿平方米；销售均价约为每平方米人民币10,342元，同比上涨4.7%；总销售额达到人民币13.5万亿元，同比增长16.6%。

9月数据表现

9月，房地产投资额为人民币1.45万亿元，同比减少3.5%。同期土地销售面积同比减少2.2%至2,997万平方米。土地出让金同比增加21.2%至人民币2,700亿元，土地出让均价同比上涨23.9%至每平方米人民币9,007元。9月新开工面积约1.74亿平方米，同比减少13.5%。9月竣工面积同比增加1.0%至4,274万平方米。同期，商品房销售面积约1.61亿平方米，低于去年同期的1.86亿平方米；销售均价约为每平方米人民币9,758元，同比下跌3.0%；销售额达到人民币1.57万亿元，同比减少15.8%。

市场点评

开发商重点改善资产负债表、维持资金流动性，因此项目竣工、销售成为主要发力点，投资、土地销售、新开工方面相应放缓。最近几周内有迹象表明，融资环境收紧趋势稍有缓解，但目前并无实质性变化，尚不足以显著提振开发商或购房者的热情。

短期内，市场情绪、信心以及形势均难以得到明显改善，除非开发商深度负债问题的解决方案以及当前政策环境下的退出策略进一步明朗化。同时，市场关于房产税开征、预售规范从严的讨论也将影响到业主和开发商的后市动作。

图1：房地产开发投资表现（年初至今同比增速）

来源：国家统计局；第一太平戴维斯研究部

图2：房地产市场整体表现（年初至今同比增速）

来源：国家统计局；第一太平戴维斯研究部

表1：房地产市场月度整体表现

		绝对量				同比变化		增速变动	环比变化
指标	单位	20年8月	20年9月	21年8月	21年9月	21年8月	21年9月	21年9月	21年9月
房地产开发投资	人民币十亿	1,313	1,503	1,316	1,451	0.3%	(3.5%)	(3.7百分点)	10.2%
土地购置面积	百万平方米	22.9	30.6	19.7	30.0	(13.9%)	(2.2%)	11.8百分点	52.3%
土地出让金	人民币十亿	170.6	222.8	152.6	270.0	(10.5%)	21.2%	31.7百分点	76.9%
平均成交地价	人民币每平方米	7,457	7,271	7,753	9,007	4.0%	23.9%	19.9百分点	16.2%
商品房新开工面积	百万平方米	199	202	166	174	(16.8%)	(13.5%)	3.2百分点	5.4%
商品房在建面积	百万平方米	8,397	8,598	9,100	9,281	8.4%	7.9%	(0.4百分点)	2.0%
商品房竣工面积	百万平方米	39	42	50	43	28.4%	1.0%	(27.4百分点)	(13.8%)
商品房销售面积	百万平方米	149	186	125	161	(15.6%)	(13.2%)	2.4百分点	28.7%
商品房销售额	人民币十亿	1,552	1,870	1,262	1,575	(18.7%)	(15.8%)	2.9百分点	24.8%
商品房销售均价	人民币每平方米	10,448	10,064	10,057	9,758	(3.7%)	(3.0%)	0.7百分点	(3.0%)

来源：国家统计局；第一太平戴维斯研究部

表2：房地产市场整体表现（年初至今）

		绝对量				同比变化		增速变动
指标	单位	20年8月	20年9月	21年8月	21年9月	21年8月	21年9月	21年9月
房地产开发投资	人民币十亿	8,845	10,348	9,806	11,257	10.9%	8.8%	(2.1百分点)
土地购置面积	百万平方米	119	150	107	137	(10.2%)	(8.5%)	1.6百分点
土地出让金	人民币十亿	709	932	665	935	(6.2%)	0.3%	6.6百分点
平均成交地价	人民币每平方米	5,933	6,206	6,194	6,808	4.4%	9.7%	5.3百分点
商品房新开工面积	百万平方米	1,399	1,601	1,355	1,529	(3.2%)	(4.5%)	(1.3百分点)
商品房在建面积	百万平方米	8,397	8,598	9,100	9,281	8.4%	7.9%	(0.4百分点)
商品房竣工面积	百万平方米	371	413	467	510	26.0%	23.4%	(2.6百分点)
商品房销售面积	百万平方米	985	1,171	1,142	1,303	15.9%	11.3%	(4.6百分点)
商品房销售额	人民币十亿	9,694	11,565	11,905	13,480	22.8%	16.6%	(6.2百分点)
商品房销售均价	人民币每平方米	9,843	9,878	10,425	10,342	5.9%	4.7%	(1.2百分点)

来源：国家统计局；第一太平戴维斯研究部

表3：住宅市场整体表现（年初至今）

		绝对量				同比变化		增速变动
指标	单位	20年8月	20年9月	21年8月	21年9月	21年8月	21年9月	21年9月
开发投资	人民币十亿	6,545	7,656	7,397	8,491	13.0%	10.9%	(2.1百分点)
新开工面积	百万平方米	1,025	1,172	1,008	1,134	(1.7%)	(3.3%)	(1.6百分点)
在建面积	百万平方米	5,922	6,070	6,443	6,569	8.8%	8.2%	(0.6百分点)
竣工面积	百万平方米	265	296	338	368	27.4%	24.4%	(3.1百分点)
销售面积	百万平方米	872	1,036	1,016	1,154	16.5%	11.4%	(5.1百分点)
销售额	人民币十亿	8,677	10,350	10,806	12,196	24.5%	17.8%	(6.7百分点)
销售均价	人民币每平方米	9,951	9,989	10,635	10,565	6.9%	5.8%	(1.1百分点)

来源：国家统计局；第一太平戴维斯研究部

表4：商业市场整体表现（年初至今）

		绝对量				同比变化		增速变动
指标	单位	20年8月	20年9月	21年8月	21年9月	21年8月	21年9月	21年9月
开发投资	人民币十亿	821	955	823	942	0.2%	(1.3%)	(1.5百分点)
新开工面积	百万平方米	114	131	95	108	(16.7%)	(17.5%)	(0.8百分点)
在建面积	百万平方米	865	881	860	875	(0.6%)	(0.7%)	(0.1百分点)
竣工面积	百万平方米	38	42	42	46	9.9%	10.3%	0.4百分点
销售面积	百万平方米	50	59	51	60	2.1%	0.7%	(1.4百分点)
销售额	人民币十亿	533	640	551	644	3.3%	0.5%	(2.8百分点)
销售均价	人民币每平方米	10,761	10,799	10,893	10,779	1.2%	(0.2%)	(1.4百分点)

来源：国家统计局；第一太平戴维斯研究部

表5：写字楼市场整体表现（年初至今）

		绝对量				同比变化		增速变动
指标	单位	20年8月	20年9月	21年8月	21年9月	21年8月	21年9月	21年9月
开发投资	人民币十亿	382	447	389	445	1.8%	(0.5%)	(2.3百分点)
新开工面积	百万平方米	42	48	33	38	(21.4%)	(20.3%)	1.1百分点
在建面积	百万平方米	345	351	353	360	2.2%	2.5%	0.2百分点
竣工面积	百万平方米	13	14	16	17	21.4%	17.4%	(4.0百分点)
销售面积	百万平方米	18	22	19	23	3.7%	3.1%	(0.7百分点)
销售额	人民币十亿	265	316	274	318	3.5%	0.5%	(3.0百分点)
销售均价	人民币每平方米	14,444	14,452	14,405	14,085	(0.3%)	(2.5%)	(2.3百分点)

来源：国家统计局；第一太平戴维斯研究部

表6：房地产市场整体表现（全年数据）

		绝对量			同比变化		增速变动
指标	单位	2018	2019	2020	2019	2020	2020
房地产开发投资	人民币十亿	12,026	13,219	14,144	9.9%	7.0%	(2.9百分点)
土地购置面积	百万平方米	291	258	255	(11.4%)	(1.1%)	10.3百分点
土地出让金	人民币十亿	1,610	1,471	1,727	(8.7%)	17.4%	26.1百分点
平均成交地价	人民币每平方米	5,525	5,696	6,762	3.1%	18.7%	15.6百分点
新开工面积	百万平方米	2,093	2,272	2,244	8.5%	(1.2%)	(9.7百分点)
商品房在建面积	百万平方米	8,223	8,938	9,268	8.7%	3.7%	(5.0百分点)
商品房竣工面积	百万平方米	936	959	912	2.6%	(4.9%)	(7.5百分点)
商品房销售面积	百万平方米	1,717	1,716	1,761	(0.1%)	2.6%	2.7百分点
商品房销售额	人民币十亿	14,997	15,973	17,361	6.5%	8.7%	2.2百分点
商品房销售均价	人民币每平方米	8,737	9,310	9,860	6.6%	5.9%	(0.7百分点)

来源：国家统计局；第一太平戴维斯研究部