四川新物业管理条例丨小区维修资金,这笔钱到底该怎么用?

楼市小编

如果


把小区看成一个人


它实际上有“生命”的


也会经常“生病”


电梯坏了、外墙脱落、消防设备故障


……


这些“发病症状”可不得了


不仅影响小区居民正常生活


还会影响大家的生命财产安全


有了“病”就得治


而要治就要花钱


这些比较大的“病症”


不约而同地指向小区维修资金


小区维修资金，准确地是住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金——作为业主买房时交纳的小区维修资金，这是业主自己的钱。


小区维修资金该怎么用？


有哪些程序？


如何防止维修资金被滥用、挪用、截留？


新版《四川省物业管理条例》（以下简称《条例》，2022年5月1日起施行）起草组成员、住房城乡建设厅物业管理专家伍三明表示，对于小区维修资金，相对于2012年版物业条例，该《条例》新增和细化了一系列规定，将更加规范其使用，保障小区安全。


小区“生病”


带来不便的同时更有安全隐患


小区“生病”了，都有哪些显著问题？


电梯等公共设施，是小区业主经常使用的。一旦“罢工”，将带来极大的不便。


案例一


2015年6月，四川宜宾景春寓小区业主爆料，小区一共有6部电梯，5月1日和5月7日的两次雷雨，让其中的四部电梯遭遇雷击，导致“罢工”。居民爬楼一个月，甚至有业主不堪爬楼之苦，选择投靠亲友。


案例二


2018年12月3日下午，成都天府新区麓山大道的洛森堡·映山小区，一位老人带孩子去打疫苗，走在小区内却被脱落外墙砖砸中，老人一把将孩子护在身下，孩子无外伤，老人却被砸伤住院。


案例三


2021年8月，成都青羊区心灵家园小区业主爆料：该小区消防系统瘫痪多年，长达五年以上处于消防管道无水，消防感应器失灵，存在严重隐患，违反高层电梯住宅消防要求，给居民生命财产安全造成巨大风险和隐患。


“这些重大安全隐患，必须及时整改，避免造成群众生命财产安全，就涉及到一个维修资金动用的问题。”住房城乡建设厅房地产市场监管处相关负责人表示。


问题来了


哪些情况下可以动用维修资金？


那么，在哪些情况下，可以动用小区维修资金？


对此，《条例》明确：发生严重影响物业使用的紧急情况，需要立即对物业共有部分进行紧急维修、更新、改造的，可申请动用小区维修资金。


这些紧急情况，分为8种情形：


——屋面、墙体防水损坏造成严重渗漏的；


——电梯故障危及人身安全、严重影响业主生活的；


——楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身财产安全的；


——消防设施设备严重损坏构成重大火灾隐患或者消火栓系统、自动灭火系统严重损坏不具备灭火功能的；


——共用排水设施塌陷、堵塞、破裂等严重影响业主生活或者危及财产安全的；


——尚未移交给专业经营单位运营管理和维护的供水水泵（水箱）损坏或者水管爆裂导致供水中断的；


——尚未移交给专业经营单位运营管理和维护的供配电系统设施设备发生故障，造成停电或者漏电，严重影响业主生活或者危及人身财产安全的；


——业主委员会核实有其他严重影响业主生活或者危及人身财产安全的。


“相对原修订前的条例对应急维修5种情形，修条例增加至8种情形。”住房城乡建设厅房地产市场监管处相关负责人表示，在第八种情形中“核实”二字非常重要，“除上述7种法定情形申请使用情形外的其他情形，必须由业主委员会核实，避免紧急维修情形被滥用，维修资金被非法套取，确保维修资金使用和管理安全。”


如何申请？


动用小区维修资金分为“四步走”


发生紧急情况，需要及时排危时，如何启用小区维修资金？


首先，《条例》首次明确了动用维修资金的程序。


根据《条例》，动用维修资金分为“四步走”：由业主委员会提出申请——县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门收到申请后，应当在三个工作日内作出审核决定并办理相关手续——建筑物及其附属设施的维修资金管理机构按照相关规定审核同意后，在建筑物及其附属设施的维修资金中直接列支——应急维修工程竣工验收后，组织维修的单位应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业服务区域显著位置公示。


没有业委会，没有及时申请，但又发生了紧急情况怎么办？


对此，《条例》也有专门回应：“相关主体未及时提出申请，且已出现严重影响业主生活或者危及人身财产安全情形的，县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当组织代为维修，代为维修费用按照前款第三项、第四项规定在建筑物及其附属设施的维修资金中列支并公示。”


有何限制？


有哪些规定避免维修资金被滥用


作为小区业主自己的钱，小区维修资金用一分少一分。如何避免被滥用？


对此，《条例》明确规定四种不得动用维修资金的情形：


——业委会换届期间。《条例》第四十四条：“换届期间业主委员会不得就选聘、续聘、解聘物业服务人、使用建筑物及其附属设施的维修资金等共同管理事项组织召开业主大会会议，但发生危及房屋安全或者人身财产安全的紧急情况，需要立即使用建筑物及其附属设施的维修资金的除外。”


——物业保修期内。《条例》第八十六条：“物业保修期内，因建设工程质量问题发生的维修等费用，由建设单位承担，不得从建筑物及其附属设施的维修资金中列支。”


——业主大会设立前。《条例》第八十九条：“建设单位未按照本条例第二十五条规定报告设立业主大会前，物业共有部分需要维修、更新和改造的，建设单位应当承担物业维修、更新和改造责任，不得动用建筑物及其附属设施的维修资金。”


——已移交专业经营单位的。结合《条例》规定：已移交给专业经营单位运营管理和维护的供配电系统设施设备发生故障，以及供水水泵（水箱）损坏或者水管爆裂导致供水中断的，由专业经营单位维修养护的共用设施设备及相关管线的，其维修、养护、更新和改造等费用由专业经营单位承担。


“在这些情形下，需要相关责任单位来出钱维修，不能启用维修资金，从而用业主自己的钱。”住房城乡建设厅房地产市场监管处相关负责人表示。


对于被滥用、挪用维修资金的违法行为，《条例》也明确了法律责任。


伍三明介绍，如果担心维修资金被套取问题，条例第三十八条、第五十三条规定：业主委员会及其成员、物业服务人不得有抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修资金的行为，有该行为的，业主、利害关系人有权向有关部门举报，有关部门应当依法处理。


有抬高、虚增、截留维修资金等行为，怎么处理？


——《条例》第一百条：“对物业服务人责令改正，没收违法所得，依法赔偿相关损失，并处五万元以上二十万元以下罚款。”


——《条例》第一百零一条：“对业主委员会由物业所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门给予警告，可处五千元以上二万元以下罚款，有违法所得的，没收违法所得。给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任。”


——《条例》第一百零四条：“县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）或者其他有关部门及其工作人员有滥用职权、玩忽职守或者徇私舞弊的行为，由其所在单位、主管部门、上级机关或者监察机关责令改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；给当事人合法权益造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”